Miłe złego początki… Kłopoty pana X zaczęły się w 2016 r. Wtedy jednak nie wyglądały jak kłopoty, lecz jak świetna okazja inwestycyjna.
— Zadzwonili do mnie z krakowskiego biura. Mówili, że mają atrakcyjną ofertę — można zarobić dużo więcej niż w banku na lokacie. Jeden z pracowników Metropolitan Investmens przyjechał do mnie do domu. Rozmowa przeszła na tematy rodzinne, opowiadał, że pochodzi z biednej rodziny, a jego dzieciństwo było trudne. Okazało się, że pochodzi z tego samego miasta co ja, a nawet chodził do tej samej szkoły. Pochwalił się też, że wkrótce zostanie ojcem. Zaufałem mu — mówi jeden z obligatariuszy MI (imię i nazwisko do wiadomości redakcji).
Według naszego rozmówcy ówczesny dyrektor krakowskiego biura MI był młody, ale doświadczony w bankowości prywatnej. Przedstawił niezbędne dokumenty i pan X zainwestował w obligacje, które miały finansować jedną z bydgoskich inwestycji Metropolitan Investment, z terminem wykupu w maju 2019 r. Zapewnienia o prężnym rozwoju firmy i przyjazne relacje z jej przedstawicielem skłoniły inwestora do drugiego spotkania — w 2017 r. Ten sam młody dyrektor zaprezentował nowe przedsięwzięcie. Tym razem pan X zdecydował się zainwestować znacznie więcej.
— Po podpisaniu dokumentów przyjechał do mnie kolejny raz, ale tym razem nowym mercedesem. Wcześniej tak się nie obnosił. Poinformował, że dostał awans i przenosi się do Warszawy. Przedstawił też nowego dyrektora biura w Krakowie — opowiada obligatariusz.
Obietnice bez pokrycia
Przyszedł maj 2019 r. — w tym terminie emitent miał wykupić obligacje finansujące bydgoską inwestycję. Problem w tym, że nie wykupił.
— Zacząłem do nich wydzwaniać: i do nowego, i poprzedniego dyrektora oddziału. Nikt nie odbierał, nie odpowiadał na esemesy. Jestem przedsiębiorcą, potrzebowałem tych pieniędzy — tłumaczy nasz rozmówca.
Brak reakcji MI skłonił obligatariusza do poinformowania o sprawie Komisji Nadzoru Finansowego (KNF). Poskutkowało. MI przesłało do niego list, w którym opóźnienia w płatnościach tłumaczyło zmianą systemu obsługi księgowej.
„Dynamika rozwoju Metropolitan Investment, w tym stale zwiększająca się liczba spółek celowych, spowodowała konieczność wdrożenia nowych rozwiązań, które pozwolą na skuteczniejsze i kompleksowe realizowanie działań na coraz większą skalę. Wiąże się to z koniecznością m.in. zmiany systemu do obsługi transakcji, która miała miejsce w ostatnim czasie. Przygotowania do zmiany trwały kilka miesięcy, niemniej jednak sama transformacja zbiegła się z okresem natężenia wypłat środków dla inwestorów. W trosce o bezpieczeństwo danych wrażliwych, a także poprawność przelewów, konieczne było podjęcie dodatkowych działań, które opóźniły realizację transakcji” — poinformowała w liście spółka.
Po kilku tygodniach zaległa płatność została uregulowana. Nie był to jednak koniec kłopotów pana X.
— Stres, jaki wtedy przeżyłem, spowodował, że poważnie zacząłem się obawiać o wykup obligacji zapadających we wrześniu 2019 r. Zadzwoniłem do MI. Pytałem, czy system obsługi księgowej jest już sprawny, czy w przypadku drugiej inwestycji pieniądze dostanę na czas. Zapewniono mnie, że tak — opowiada nasz rozmówca.
We wrześniu jednak przelew nie nadszedł.
— Dzwoniłem do wszystkich, pisałem. Głuchy telefon, zero informacji. W końcu po kilkunastu dniach skontaktowała się ze mną jakaś pani, której została przydzielona moja sprawa. Powiedziała, że te obligacje [emitentem była spółka celowa — red.] musi wykupić Metropolitan Investment, co poskutkuje wypłatą moich pieniędzy w ratach do końca roku. Przesłała harmonogram spłat — mówi obligatariusz.
Zaznacza, że spłata nie była niczym zabezpieczona.
— W związku z tym zwróciłem się do pana Łukasza Włodarczyka, prezesa MI, aby poręczył ją własnym podpisem lub poddał się egzekucji w trybie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego — informuje pan X.
Twierdzi, że Łukasz Włodarczyk nie odniósł się do tej propozycji.
— Kontakt z prezesem Włodarczykiem się urwał. To całe działanie to był teatrzyk, który miał mi zamydlić oczy, a im dać czas — żali się obligatariusz.
Do dziś na konto pana X wpłynął tylko jeden przelew, jak twierdzi — symboliczny, znacznie mniejszy, niż przewidziano w harmonogramie.
— Po miesiącu od terminu wykupu napisałem długiego mejla, że to jest moja ostatnia próba kontaktu. Jeżeli nie otrzymam należnej sumy, podejmę czynności prawne — mówi nasz rozmówca.
Pieniędzy nie dostał, więc zatrudnił adwokata — Macieja Linzenbartha. Prawnik formalnie wezwał MI do wykupu obligacji — pismo dotarło do adresata 4 listopada. Opowiedź nie nadeszła.
— Następnym krokiem było zawiadomienie administratora hipoteki, który jest upoważniony do podjęcia działań prawnych zmierzających do zaspokojenia zabezpieczonych nią wierzytelności. Powinien wezwać emitenta do spłaty — tłumaczy krakowski adwokat Maciej Linzenbarth.
Pytanie, w jakim terminie. Prawnik zwraca uwagę na pułapkę kryjącą się w dokumencie opisującym warunki emisji feralnych obligacji.
„Obligatariusz jest uprawniony do dochodzenia zaspokojenia hipoteki ustanowionej na przedmiocie zabezpieczenia po uprzednim bezskutecznym wezwaniu emitenta do spełnienia świadczenia w terminie nie krótszym niż trzy dni robocze od otrzymania wezwania. W przypadku zaistniałej okoliczności, o której mowa w zdaniu poprzedzającym, administrator hipoteki jest obowiązany wezwać emitenta do zapłaty wymagalnych, a nieuiszczonych kwot w terminie nie krótszym niż pięć dni roboczych od dnia otrzymania wezwania”
— Jeśli administrator tej hipoteki wezwie emitenta do zapłaty w terminie np. 180 dni, będzie to zgodne z zapisem tego dokumentu. Prawidłowy zapis powinien wprowadzać termin końcowy i brzmieć np. „w terminie nie krótszym niż pięć dni roboczych, lecz nie dłuższym niż 14 dni roboczych” — wyjaśnia Maciej Linzenbarth.
Administratorem hipoteki jest adwokat Piotr Pawelski. W rozmowie z „PB” poprosił o przesłanie pytań mejlem, po czym odmówił udzielenia odpowiedzi, tłumacząc to obowiązkiem dochowania tajemnicy zawodowej. Maciej Linzenbarth twierdzi, że administrator w rozmowie telefonicznej zapewnił, że skala problemu niespłaconych obligacji MI nie jest duża (Łukasz Włodarczyk informował na łamach „PB”, że firma zalega około 20 mln zł wobec 120 obligatariuszy).
— Nie wiemy, czy administrator wystosował wezwanie do emitenta — mówi adwokat pana X.
Inwestor ds. restrukturyzacji
O trudnościach MI z terminową spłatą zobowiązań wobec niektórych obligatariuszy i podwykonawców robót budowalnych informowaliśmy w połowie listopada. Łukasz Włodarczyk zapewniał, że kłopoty są przejściowe i do końca roku zobowiązania związane z emisjami obligacji zostaną uregulowane. Pomóc w tym miał nowy udziałowiec firmy. W połowie listopada prezes zapewniał, że już w grudniu będzie mógł zaprezentować nową strukturę kapitałową MI.
— Dołączyło do nas dwóch inwestorów, panowie Radzimir Prus-Grobelski oraz Krzysztof Szwedowski. Pierwszy wniesie do naszej spółki grunt pod Bydgoszczą, drugi — trzy inne grunty, które obecnie są analizowane m.in. pod kątem prawnym. Umożliwi nam to utworzenie spółek celowych, które będą generowały zyski oraz pozwolą uregulować należności wobec naszych obligatariuszy w ciągu roku, dwóch lat. Przesunięcie terminu wykupu obligacji nastąpiło tylko w przypadku trzech projektów — w Zakopanem, Gdańsku i Krakowie. Tym klientom jeszcze w pierwszej połowie grudnia przedstawimy harmonogram spłat — mówi prezes Metropolitan Investment.
Radzimir Prus-Grobelski twierdzi, że nazwanie go „inwestorem” jest zapewne skrótem myślowym.
— Wspólnie z mec. Krzysztofem Szwedowskim dołączyliśmy do zespołu zarządzającego Metropolitan Investment dwa miesiące temu, aby rozpocząć prace nad restrukturyzacją firmy. W trakcie analizy sytuacji finansowej i organizacyjnej padła propozycja, aby MI utworzyła joint venture z inną spółką — Ziemiańskim Towarzystwem Gospodarczym (ZTG), w której pełnię funkcję członka rady nadzorczej. Zarekomendowałem wspólne przedsięwzięcie z Metropolitan Investment. ZTG przekazało ponad 55 ha gruntów pod Bydgoszczą, natomiast MI wniesie do projektu umiejętność pozyskiwania dodatkowych partnerów oraz inwestorów indywidualnych. Celem wspólnego przedsięwzięcia jest realizacja projektu senioralnego — mówi Radzimir Prus-Grobelski, doradca zarządu w Metropolitan Investment.
Twierdzi, że inwestycja pod Bydgoszczą będzie finansowana tak samo jak inne projekty MI.
— Realizacja projektu senioralnego będzie możliwa dzięki pozyskaniu finansowania dłużnego przez spółkę celową lub sprzedaży udziałów — mówi Radzimir Prus-Grobelski.
Odrzuca sugestię, jakoby nowy dług miał posłużyć do spłaty starych zaległości wobec inwestorów.
— Środki, które zostaną pozyskane w ten sposób, będą w całości przeznaczone wyłącznie na realizację tego konkretnego projektu — zapewnia Radzimir Prus-Grobelski. Jak więc MI zamierza wykupić przeterminowane obligacje?
— Z panem Krzysztofem Szwedowskim angażujemy się w jedną konkretną inwestycję, czyli w senior housing. Projekt w perspektywie trzech lat wygenerujedodatni przychód finansowy. Przypadająca na MI część zysku z tego przedsięwzięcia posłuży firmie do spłaty obligatariuszy. Wszystkie nowe przedsięwzięcia inwestycyjne, w których będzie uczestniczyć MI, będą realizowane w ten sposób. Zyski z nowych przedsięwzięć będą służyły zaspokojeniu obligatariuszy do czasu całkowitego ich spłacenia. Następnym źródłem środków na spłatę będą projekty, które były czasowo wstrzymane, ale obecnie są już w realizacji, a kolejnym sprzedaż nieruchomości i gruntów należących do MI — tłumaczy Radzimir Prus-Grobelski.
Akcentuje, że wspiera firmę w wyjściu na prostą. Jak twierdzi, praca obu nowych członków zespołu MI polega na likwidacji „absurdów”, obniżeniu kosztów, które były nadmierne, i nadzorze nad przestrzeganiem wprowadzonych zasad.
— Sytuacja MI jest typowa dla firm rozwijających się bardzo dynamicznie. Firma skupiła się na mocnej i szybkiej ekspansji. Obrazowo możemy zaprezentować to jako przemieszczanie się czołgu naprzód, ale bez osłony piechoty. Jak pokazały wyniki przeprowadzonej analizy, sprzedaż produktów inwestycyjnych nie zawsze była skorelowana z postępem prac — mówi Radzimir Prus-Grobelski.
Spółka zapowiada, że w połowie grudnia przedstawi klientom harmonogram spłat. Na nasze pytanie, kiedy obligatariusze mogą spodziewać się pierwszych pieniędzy, odpowiada, że wszystko zależy od projektu.
— MI musiało zrozumieć, że na pierwszym miejscu należy zawsze stawiać dobro inwestora. Dlatego też zaprezentowane obligatariuszom harmonogramy spłat zostaną zabezpieczone całym majątkiem MI i spółek celowych — zapewnia Radzimir Prus-Grobelski.
Twierdzi, że spółki celowe realizujące dotychczasowe inwestycje „poręczą wykonanie propozycji restrukturyzacyjnej”.
OKIEM EKSPERTA
Ostatnia szansa musi być realna
EMIL SZWEDA, obligacje.pl
Jeżeli chcemy czuć się zabezpieczeni, kupując obligacje, powinniśmy zwrócić uwagę na kilka kwestii. Akcje, znaki towarowe, a nawet zapasy i poręczenia majątkowe to raczej słabe zabezpieczenia. Do mocnych zaliczyć można nieruchomości, ale raczej mieszkaniowe lub nadające się pod taką zabudowę. Warto zwrócić uwagę na operaty szacunkowe zabezpieczeń. Powinny odzwierciedlać ich wartość w sytuacji przyspieszonej wyprzedaży, tzw. fire sale, bo to w takiej sytuacji sprzedawane są zabezpieczenia na spłatę obligacji.
Wartość ustalana na podstawie przyszłych przepływów pieniężnych prawdopodobnie będzie się miała nijak do faktycznej wartości transakcji. Dobrze byłoby, aby rzeczoznawca został wyznaczony przez oferującego, a nie emitenta. Podobnie rzecz się ma z administratorami zabezpieczeń — powinni zostać wybrani spośród podmiotów niewspółpracujących na co dzień z emitentem. Co do zasady zabezpieczenia obligacji wystawiają podmioty o podwyższonym ryzyku inwestycji, o czym także warto pamiętać.
Najlepszym zabezpieczeniem jest zdolność emitenta do regulowania zobowiązań — obecna i przyszła. Powinniśmy kierować się zasadą ograniczonego zaufania i zakładać, że w przyszłości sprawy przyjmą niekorzystny obrót dla inwestorów. Warto więc patrzeć na zabezpieczenie jako aktywo ostatniej szansy — jego utrata powinna być bolesna dla emitenta obligacji lub jego akcjonariuszy.