Po dwóch miesiącach przecen pod koniec 2024 r. akty notarialne z początku roku wskazują na powrót podwyżek cen mieszkań. Wartość indeksu urban.one opisującego sytuację na rynku lokali mieszkalnych w Polsce w lutym wyniosła 115,73 pkt, co oznacza wzrost o 0,30 pkt w ciągu miesiąca – wynika z raportu Cenatorium dla „Pulsu Biznesu” i Bankier.pl. Miesiąc wcześniej skok był znacznie większy, bo o 1,32 pkt.
Wzrosty cen transakcyjnych mieszkań Cenatorium odnotowało we wszystkich badanych lokalizacjach. W górę poszły też stawki za grunty pod zabudowę mieszkaniową. W największych miastach poza stolicą (Wrocław, Poznań, Kraków, Łódź, Gdańsk i Gdynia) wartość indeksu urban.one ilustrująca dynamikę cen wzrosła w lutym w porównaniu do stycznia o 0,62 pkt i osiągnęła poziom 129,42 pkt. Ten sam wskaźnik dla stolicy wzrósł o 0,46 pkt w porównaniu do poprzedniego miesiąca i wyniósł 126,83 pkt.
W lutym zaczęły też odbijać po dwumiesięcznych spadkach ceny gruntów. Indeks urban.one odnoszący się do cen na tym rynku poszedł w górę o 0,27 pkt w ciągu miesiąca i osiągnął wartość 148,81 pkt.
Zdrowa stabilizacja
Według Małgorzaty Wełnowskiej, starszej analityczki ds. rynku nieruchomości, w najbliższym czasie rynek mieszkaniowy powinien się ustabilizować.
- Popyt na nieruchomości jest osłabiony, m.in. z powodu braku programów rządowych wspierających zakup mieszkań, wysokich stóp procentowych i drogich kredytów mieszkaniowych - tłumaczy.
Ekspertka mówi też o sytuacji na rynku pracy, przede wszystkim spowolnieniu wzrostu płac.
- Rosną one coraz wolniej z uwagi na mniejszą presję płacową oraz skromne podwyżki w sektorze budżetowym.
Przewiduje, że w kolejnych miesiącach 2025 r. można spodziewać się niewielkich zmian wartości realnych na rynku nieruchomości.
– Mieszkania mniejsze z niższą ceną całkowitą czy wymagające niższych kredytów, jak również inwestycyjne będą utrzymywały korzystniejszą pozycję cenową względem pozostałych – wylicza Małgorzata Wełnowska.
Podkreśla, że podaż nieruchomości pozostaje na wysokim poziomie.
Marcin Krasoń, ekspert Otodom zwraca uwagę, że przyrost oferty mieszkaniowej widać zarówno u deweloperów, jak i na rynku wtórnym.
– Obserwowany od kilku kwartałów wzrost podaży doprowadził do znacznego spadku dynamiki cen. Po kilkuletnim okresie wzrostów okres stabilizacji czy korekt jest zdrowy dla wszystkich uczestników rynku. Z miesiąca na miesiąc zmiany stawek są niewielkie, spada też dynamika rok do roku. Na rynku deweloperskim w największych miastach spadła ona do poziomu 5-7 proc. Mamy też pierwsze spadki – średnia cena ofertowa mieszkania deweloperskiego w Poznaniu jest dziś o 0,8 proc. niższa niż rok wcześniej. Dynamika roczna spada też na rynku wtórnym, choć tu zwykle mamy opóźnienie – mówi Marcin Krasoń.
Ekspert tłumaczy to faktem, że osobom fizycznym sprzedającym mieszkania z drugiej ręki trudniej przychodzi urealnianie warunków niż mającym dostęp do profesjonalnych danych deweloperom.
Według analityków biorących udział w comiesięcznej ankiecie Cenatorium ceny mieszkań pozostaną w ciągu najbliższych sześciu miesięcy stabilne. Uważa tak 54,5 proc. z nich. Pozostali opowiedzieli się za spadkami cen w nadchodzącym półroczu, natomiast żaden z pytanych nie przewidywał wzrostu cen mieszkań w najbliższych miesiącach.
Zróżnicowanie w ofertach
Zamieszczający obecnie ogłoszenia o sprzedaży mieszkań deweloperzy i właściciele lokali z drugiej ręki chcą niewiele więcej lub niewiele mniej za metr niż przed miesiącem. Wszystko zależy od miasta i od rynku – czy jest to pierwotny czy wtórny.
– Na warszawskim rynku lokali mieszkalnych w lutym doszło do spadku średnich cen ofertowych w porównaniu ze styczniem – na rynku pierwotnym o ok. 2 proc., a na wtórym o ok. 1 proc. Wydłużający się czas sprzedaży mieszkań skłania sprzedających do częstszych rewizji cen ofertowych i dostosowywania ich do warunków rynkowych. Obecnie także popyt inwestycyjny jest osłabiony za sprawą spadku rentowności najmu – mówi Małgorzata Wełnowska.
Natomiast w największych miastach poza stolicą monitoring cen ofertowych prowadzony przez Cenatorium pokazuje, że w lutym średnie ceny rosły bądź malały w zależności od lokalizacji.
– Na przykład we Wrocławiu i Krakowie średnie ceny metra kwadratowego mieszkań zarówno na rynku pierwotnym jak i na rynku wtórnym wzrosły. Miesięczna zmiana oscylowała w granicach 2 proc. na rynku pierwotnym i ok. 1 proc. na rynku wtórnym. W Łodzi i Gdańsku średnie ceny uległy obniżeniu względem stycznia o ok. 1 proc. W Gdyni na rynku pierwotnym średnia obniżyła się o ok. 2 proc., natomiast na rynku wtórnym wzrosła o 2 proc. Odwrotną sytuację odnotowaliśmy w Poznaniu – spadek na rynku wtórnym o ok. 3 proc., wzrost na pierwotnym o 2,5 proc. – mówi Małgorzata Wełnowska.
Sprzedaż raczej nie wzrośnie
Eksperci współpracujący z Cenatorium przewidują, że sprzedaż lokali mieszkalnych w nadchodzącym półroczu pozostanie stabilna – uważa tak 63,6 proc. tych, którzy odpowiedzieli na ankietę. Spadki przewiduje 27,3 proc., a 9,1 proc. prognozuje wzrost liczby zawieranych transakcji.
Na koniec lutego na siedmiu głównych rynkach w ofercie deweloperskiej pozostawało ponad 55 tys. lokali mieszkalnych. Według monitoringu przeprowadzonego przez Cenatorium w lutym ceny mieszkań nowowprowadzonych do sprzedaży były niższe niż mieszkań już będących w ofercie. Zdaniem Małgorzaty Wełnowskiej może to świadczyć o tym, że deweloperzy budują tańsze mieszkania bardziej odpowiadające obecnemu zapotrzebowaniu.