Rosnący popyt, rekordowa liczba sprzedawanych mieszkań, intensywne poszukiwania gruntów pod kolejne inwestycje — taki był 2015 r. na rynku mieszkaniowym. Równie dobrze mógłby to być opis lat 2006-07. Wspomnienie tego, co działo się chwilę później, nadal wielu deweloperów przyprawia o dreszcze. Podobieństwo tych dwóch okresów nie pozwala nie zadać pytania — czy grozi nam kolejny kryzys na rynku nieruchomości?
Trudna lekcja
W 2007 r. deweloperzy mieli bardzo silną motywację do rozpoczynania kolejnych inwestycji i zwiększania sprzedaży. Według danych serwisu Tabelaofert.pl, w 2006 r. ceny mieszkań w największych miastach wzrosły o kilkadziesiąt procent — we Wrocławiu 73 proc., w Krakowie 70 proc., Trójmieście 68 proc., Łodzi 53 proc., Warszawie 51 proc., a w Poznaniu 29 proc.
By sprzedawać, najpierw trzeba mieć gdzie budować. Dlatego po grunty zaczęły ustawiać się kolejki inwestorów, powodując wzrost cen często do nieracjonalnych, z dzisiejszego punktu widzenia, poziomów.
— W latach 2006-07 po raz pierwszy pojawił się tak wysoki popyt na mieszkania. Sytuacja była nowa dla wszystkich — kupujących, deweloperów i instytucji finansujących. Kreślone wówczas biznesplany były bardzo optymistyczne.
Deweloperzy godzili się na wysokie ceny ziemi, bo zakładali, że ceny mieszkań, które będą mogli na tych gruntach wybudować, będą systematycznie rosły. Zdecydowana większość uczestników rynku wierzyła, że popyt, a co za tym idzie sprzedaż mają przed sobą wiele lat wzrostu. Wszystko było ponadto podsycone raportami mówiącymi o liczbie mieszkań brakujących w Polsce — mówi Paweł Gosz, menadżer transakcji w Domu Maklerskim Michael/Ström.
Nawet jeśli na rynku zrealizuje się czarny scenariusz — podatek bankowy ograniczy dostępność kredytów hipotecznych i popyt osłabnie, nie powinno to spowodować załamania rynku.
Swoje trzy grosze dołożyli także inwestorzy zagraniczni, którzy byli przekonani, że w Polsce powtórzy się scenariusz z Hiszpanii czy Irlandii. Dysponując większym kapitałem niż polskie spółki, byli gotowi płacić za grunty kilkakrotnie więcej niż cena wywoławcza. Skutek jest taki, że na wielu gruntach do dziś nic nie powstało, jak choćby na działce po dawnej zajezdni autobusowej przy ul. Chełmskiej w Warszawie kupionej przez Sando Inmobilaria za 370 mln zł. Szacowany koszt gruntu przypadający na 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkań i biur wyniósł około 4 tys. zł.
Nie był to jednak przypadek odosobniony. Ceny płacone za grunty stanowiły nawet 30-40 proc. ceny sprzedaży metra kwadratowego mieszkania. Znacząco odbiegało to od obecnie przyjmowanych przez deweloperów założeń, według których udział ceny gruntu w cenie sprzedaży metra kwadratowego mieszkania nie powinien przekraczać 15-18 proc. w Warszawie i 10-13 proc. dla pozostałych największych miast.
Istotne różnice
Obecna sytuacja na pierwszy rzut oka może przypominać tę sprzed kilku lat. W 2015 r. deweloperzy sprzedali rekordowo dużo mieszkań, rekordowe są też dokonywane przez nich zakupy ziemi. Są jednak istotne różnice między tymi dwoma okresami. Inwestorzy przyznają, że ceny gruntów rosną, głównie dzięki podmiotom, które nie mają wystarczających banków ziemi, aby nadążyć za popytem, i są gotowe przepłacać. Jest jednak wiele spółek, które zawczasu nabyły działki i teraz nie biorą udziału w cenowym wyścigu, koncentrując się na budowie.
Dzięki temu, że podaż i popyt są w równowadze, ceny mieszkań nie rosną tak jak w latach 2006-07 i od wielu kwartałów są stabilne. Ponadto z rynku zniknęli spekulanci kupujący po kilkanaście mieszkań tylko po to, żeby za kilka dni po wyższej cenie odsprzedać prawa do umowy przedwstępnej.
— Warto zwrócić uwagę, że w poprzednim okresie szybko rosły ceny działek, materiałów budowlanych i wykonawstwa, co również miało wpływ na rynek. Obecnie mamy do czynienia ze zdrowym popytem strukturalnym i nie obserwujemy zakupów spekulacyjnych. Ceny materiałów i wykonawstwa są stabilne. Deweloperzy mają przygotowane i gotowe do wprowadzenia kolejne projekty, które uruchamiają sukcesywnie wraz z wyprzedawaniem się oferty. Co ciekawe, mimo rekordowej sprzedaży w okresie ostatnich trzech lat wartość nowo udzielanych kredytów nie rośnie — mówi Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Według raportu Domu Maklerskiego Michael/Ström inaczej wygląda też sytuacja, jeśli chodzi o finansowanie zakupów ziemi. W latach 2006-07 wielu deweloperów kupowało na kredyt grunty, na których nie było wiadomo, kiedy rozpocznie się jakakolwiek budowa. W wielu przypadkach inwestycje nie ruszały, a inwestorzy nie mieli czym spłacać kredytu za przepłacone grunty.
— Obecnie rzadko zdarzają się zakupy gruntów na kredyt, ale zwykle wygląda to tak, że deweloper nabywa działkę za własne pieniądze, a następnie zakup refinansuje kredytem. Nie dotyczy to jednak gruntów, na których budowa ruszy za kilka lat, ale takich, gdzie rozpoczęcie sprzedaży mieszkań jest blisko. Część inwestorów kupuje za gotówkę. Oprócz tego w ostatnich latach jest sporo emisji obligacji, które pozwalają zdobyć pieniądze na zakupy — wyjaśnia Paweł Gosz.
Nawet jeśli na rynku zrealizuje się czarny scenariusz — podatek bankowy ograniczy dostępność kredytów hipotecznych i popyt osłabnie, nie powinno to spowodować załamania rynku. Od deweloperów będzie to wymagać więcej czasu i pracy, aby zabudować i sprzedać ostatnio nabyte grunty, nie są to jednak tak wielkie banki ziemi jak przed ostatnim kryzysem. Wydaje się, że rynek odrobił lekcje i nawet jeśli nieco zwolni tempo, to nie grozi nam powtórka z ostatniego kryzysu. © Ⓟ