Choć z danych rynkowych wynika, że w lipcu ceny mieszkań nie wzrosły, to wciąż dla wielu Polaków są zaporowe. Przykładowo, w Warszawie średnia stawka za metr lokalu deweloperskiego sięga już 18 tys. zł. W Krakowie jest to 16,7 tys. zł, a w Trójmieście - 16,6 tys. zł. Sytuację dodatkowo komplikuje fakt, że kredyty hipoteczne nad Wisłą należą do najdroższych w Europie. Rozwiązaniem dla osób średnio zamożnych, które nie mają zdolności kredytowej na zakup własnej nieruchomości, a jednocześnie zarabiają zbyt dużo, by dostać lokal komunalny, mogłyby być tzw. TBS-y, czyli tanie mieszkania na wynajem budowane przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Problem w tym, że jest ich jak na lekarstwo.
W kolejce setki tysięcy rodzin
W I kw. 2025 r. w Polsce oddano do użytku 740 społecznych mieszkań czynszowych. Jest to wynik o ponad 21 proc. wyższy niż przed rokiem, ale nadal nie zbliża się do poziomu, który mógłby zaspokoić potrzeby rodaków. Na lokale z zasobów gminnych czeka dziś ponad 126 tys. gospodarstw domowych. W odpowiedzi na te potrzeby w projekcie przyszłorocznego budżetu rząd zaplanował na budownictwo społeczne aż 5 mld zł - 2,5 razy więcej niż w 2025 r. Wiele jednak wskazuje na to, że nawet rekordowe wsparcie państwa dla tego segmentu nie rozwiąże wszystkich jego problemów.
- Mamy sytuację, w której TBS-y działają w gminach, ale te nie zbierają ich przy jednym stole, nie współpracują z nimi. Kraków ma np. jedenaście TBS-ów, które wybudowały prawie 5 tys. mieszkań, ale od ponad 10 lat nie powstało nic nowego. Do budowy - zgodnie z zapisami ustawy - potrzebna jest partnerska współpraca gminy, a tej od lat brak. TBS-y nie korzystają w żaden sposób z budżetu gminy, jednak bez współpracy nie mogą się ubiegać o dofinansowanie państwowe, które pozwala budować naprawdę tanie mieszkania - mówi Robert Grela, prezes Krakowskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego.
Zdaniem Tomasza Delowskiego, członka zarządu Stowarzyszenia Towarzystw Budownictwa Społecznego, rynkowi mogłaby pomóc zmiana sposobu finansowania budowy tanich mieszkań na wynajem. Dziś preferencyjne kredyty są udzielane nie bezpośrednio TBS-om, ale gminom.
- Obecny model zakłada konieczność pośrednictwa gmin w tym procesie, a niestety w Polsce wszyscy boją się modeli współpracy samorządów z podmiotami zewnętrznymi. Choć mamy ustawę o partnerstwie publiczno-prywatnym, to przez 20 lat powstał w tej formule zaledwie jeden projekt mieszkaniowy. Jest też ustawa „lokal za grunt” – teoretycznie prosta sprawa: gmina daje działkę, w zamian dostaje mieszkania. Ale w całej Polsce doszły do skutku zaledwie dwa, trzy takie projekty. Ustawa o TBS-ach dopuszcza współpracę z profesjonalnym prywatnym TBS-em, tymczasem mamy może pięć takich projektów w skali kraju, mimo że wszystkie zakończyły się wzorcowym sukcesem –– mówi Tomasz Delowski.
Jego zdaniem kluczowe jest, kto odpowiada za budowę tanich mieszkań na wynajem.
- Przeprowadzono ostatnio badanie, w którym zapytano ludzi, kto powinien budować mieszkania społeczne: państwo, samorządy czy deweloperzy. Co ciekawe, ludzie, którzy wcześniej w internecie określali deweloperów niezbyt korzystnie, stwierdzili, że… to oni powinni budować, bo gminy się na tym nie znają. Społeczeństwo nie jest naiwne i widzi, że to nie działa – mówi Tomasz Delowski.
Walka z mitami
Na inny problem zwraca uwagę Ewa Palus, główny analityk portalu Tabelaofert.pl.
- Zarządy TBS-ów są zobligowane do prowadzenia szczegółowej dokumentacji, jednak często nie jest to robione właściwie.
Mieszkańcy wskazują, że nie mają wpływu na podejmowane decyzje, nie mają wglądu w dokumentację finansową i techniczną, a nawet w informacje dotyczące kredytów. Czasem nawet sposoby naliczenia opłat nie są przejrzyste i zrozumiałe - mówi Ewa Palus.
Jej zdaniem, aby poprawić transparentność spółek TBS, należałoby zwiększyć nadzór nad nimi.
- Dzięki temu mieszkańcy zyskaliby realny wgląd w sytuację finansową i techniczną budynku, w którym mieszkają. Część spółek korzysta z preferencyjnych kredytów od Banku Gospodarstwa Krajowego, te podmioty powinny publicznie raportować wyniki swojej działalności. Problematyczna jest także kwestia związana z wykupem mieszkań. Na przestrzeni lat pojawiały się różne informacje na ten temat. Warto jednoznacznie określić, czy i na jakich warunkach możliwy będzie wykup – mówi Ewa Palus.
Marcin Krasoń, ekspert rynku nieruchomości w serwisie Otodom, twierdzi, że system TBS-ów w Polsce nigdy nie został w pełni rozwinięty i politycznie ustabilizowany, co przekłada się na jego słaby wizerunek.
- Brakuje zaufania społecznego i jest to w dużej mierze „zasługa” braku konsekwentnej polityki państwa. Każdy rząd przedstawia swoje pomysły na mieszkaniówkę, co sprawia, że TBS-y egzystują od nowelizacji ustawy do nowelizacji ustawy. Raz promuje się Mieszkanie+, raz SIM-y [Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe - red.], raz dopłaty do kredytów. TBS-y w tym środowisku cały czas istnieją, ale nie rozwijają się i nie mogą stabilnie funkcjonować – mówi Marcin Krasoń.
Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) to spółki, zazwyczaj zakładane przez gminy, które zajmują się budową i zarządzaniem mieszkaniami na tani wynajem. Lokale te są przeznaczone dla osób, które nie mają zdolności kredytowej, ale jednocześnie nie kwalifikują się do otrzymania mieszkania komunalnego. Wysokość czynszu w TBS-ach jest limitowana ustawowo i nie może przekroczyć 4-5 proc. wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku. Najemcy wnoszą zwykle jednorazową opłatę partycypacyjną w wysokości 10-30 proc. kosztów budowy mieszkania. Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że w zasobach zarządzanych przez TBS-y znajduje się ponad 21 tys. budynków z ponad 380 tys. mieszkań. Co jednak istotne, zdecydowana większość to nie nowe inwestycje, lecz starsze zasoby komunalne, które zostały tylko przekazane TBS-om do zarządzania. Realnie Towarzystwa Budownictwa Społecznego wybudowały w Polsce około 120 tys. lokali.
Także Tomasz Delowski zwraca uwagę na kiepski PR tanich mieszkań na wynajem. Jego zdaniem liczba przekłamań na temat tego sektora jest ogromna.
- I szczerze mówiąc, wiele z nich pochodzi „z samej góry”– od polityków, którzy często są bezpośrednio odpowiedzialni za kształtowanie polityki mieszkaniowej. Zdarza się, że wypowiadają opinie tak oderwane od rzeczywistości, że trudno je traktować poważnie – mówi Tomasz Delowski.
Krytyczny wobec podejścia polityków jest także Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
- W przypadku budownictwa społecznego problemem jest to, że politycy nie zawsze koncentrują się na kwestiach priorytetowych. Przykładowo, niedawno mieliśmy do czynienia z sejmową batalią dotyczącą dochodzenia do własności mieszkań w
najnowszych inwestycjach TBS. Tymczasem ewentualne rozpoczęcie dochodzenia do własności lokali przez najemców - w ramach miesięcznych spłat wartości mieszkania - byłoby możliwe dopiero po zakończeniu spłaty preferencyjnego kredytu na budowę bloku. Politycy zajmowali się kwestią dochodzenia do własności możliwego najwcześniej za kilkanaście lat, podczas gdy na rozwiązanie czekają inne problemy - mówi Andrzej Prajsnar.
Z badań przeprowadzonych ostatnio przez Stowarzyszenie TBS wynika, że aż 95 proc. społeczeństwa nie dostrzega różnicy między mieszkaniami socjalnymi a komunalnymi, TBS i zakładowymi.
- Wiele osób wrzuca je po prostu do tego samo worka utożsamianego z pomocą społeczną. W powszechnym odbiorze są to mieszkania „dla tych, którym się nie udało” – mówi Tomasz Delowski.
Recepta dla sektora
Zdaniem Marcina Krasonia, aby uzdrowić segment TBS, potrzebna jest długoterminowa strategia rozwoju całego sektora mieszkaniowego. Trzeba się jej jednocześnie konsekwentnie trzymać.
- Należy też przygotować zachęty podatkowe dla samorządów i inwestorów, zapewnić TBS-om stabilne finansowanie w postaci łatwo dostępnych kredytów, uprościć procedury dotyczące zarówno samego planowania projektów, jak i ich realizacji. Należałoby też poprawić wizerunek rozwiązań innych niż własność. Brak stabilności i historie związane z wykupem sprawiają, że Polacy nadal skupiają się na tradycyjnej własności jako najlepszym sposobie zapewnienia sobie dachu nad głową. Rynek TBS nad Wisłą ma duży potencjał jako alternatywa dla zdecydowanie dominującego rynku deweloperskiego. Trzeba jednak zapewnić mu stabilne i bezpieczne warunki działania i tanie finansowanie oraz zadbać o dobry PR wśród Polaków – mówi Marcin Krasoń.
W opinii Bartosza Turka, analityka rynku nieruchomości, gdyby w Polsce zaczęło powstawać kilka, kilkanaście tysięcy mieszkań TBS rocznie, byłby to sukces.
- Większa skala wydaje mi się mało prawdopodobna. Pamiętajmy, że mówimy o budownictwie, które korzysta ze wsparcia publicznego. Działki przekazywane są na preferencyjnych zasadach, obowiązują granty i preferencyjne finansowanie. Dlatego zawsze na koniec dnia trzeba patrzeć też na to, by pieniądze publiczne były efektywnie wydawane. Przy okazji - skoro te mieszkania powstają z wykorzystaniem możliwości i pieniędzy publicznych, to nie powinny być potem sprzedawane, szczególnie jeśli sprzedaż miałaby się odbywać z bonifikatą – uważa Bartosz Turek.
Na rozwój budownictwa społecznego szczególnie naciskała Lewica, temat ten pojawiał się jednak w programach wszystkich ugrupowań politycznych. Obecnie także w polskim społeczeństwie budownictwo społeczne zyskuje na znaczeniu – stało się ważniejsze niż dopłaty do kredytów i coraz częściej wskazuje się je jako priorytet w polityce mieszkaniowej. W ostatnim czasie rząd też wyraźnie na nie postawił - w budżecie na 2026 r. zaplanował na ten cel 5 mld zł, co powinno pozwolić na budowę 10-15 tys. mieszkań. To już skala, którą można realnie odczuć. Jeśli celem ma być osiągnięcie 100 tys. nowych lokali społecznych, konieczne będzie utrzymanie takiego tempa inwestycji. Dla porównania – każdego roku w Polsce powstaje 6-8 tys. mieszkań na wynajem instytucjonalny, czyli PRS.
Generalnie jestem przeciwnikiem przeznaczania publicznych pieniędzy na budownictwo społeczne. W Polsce własność to dominująca i najbardziej preferowana forma zamieszkania, co potwierdzają badania. W praktyce często bywa tak, że z lokali udostępnianych na preferencyjnych warunkach korzystają niekoniecznie ludzie faktycznie potrzebujący, ale np. osoby zaprzyjaźnione z gminą. Nie jestem też przekonany, że w obecnej sytuacji demograficznej – gdy rodzi się coraz mniej dzieci – wydawanie 5 mld zł na budownictwo społeczne to dobry pomysł. Pieniądze te trzeba będzie przecież zebrać z podatków. Powstaje pytanie, czy nie dojdzie w końcu do sytuacji, w której zabraknie pieniędzy na dopłaty, a mieszkania trzeba będzie odbierać najemcom. Jeśli już państwo miałoby wspierać budownictwo społeczne, to konieczne jest jasne określenie zasad – kto i w jakich okolicznościach może otrzymać mieszkanie. To są programy bardzo kosztowne, więc muszą być precyzyjnie uregulowane. Weźmy przykład studenta, który zamieszkuje w TBS-ie, a po roku znajduje świetnie płatną pracę. Czy wówczas powinien zwolnić mieszkanie? Sam proces weryfikacji takich sytuacji byłby bardzo drogi i skomplikowany. Dlatego uważam, że najlepszym rozwiązaniem jest po prostu zwiększanie podaży mieszkań. Im jest ich więcej, tym niższe są ceny - zarówno najmu, jak i zakupu.