W pierwszej połowie 2025 r. fundusze ulokowały w polskich nieruchomościach 1,7 mld EUR, o ok. 7 proc. mniej niż rok wcześniej. Drugie półrocze ma potencjał, by prześcignąć ten wynik. Wszystko za sprawą rekordowej transakcji z rynku mieszkań na wynajem instytucjonalny (z ang. private rented sector, PRS). Na zakup ponad 5 tys. lokali z portfela Resi4Rent zdecydowała się spółka Vantage Development, należąca do niemieckiej Grupy TAG Immobilien. Wartość umowy przekracza 2,4 mld zł. Eksperci są zgodni: to przełomowy moment dla rynku PRS.
Nowe punkty odniesienia
Zdaniem Bartłomieja Zagrodnika, prezesa firmy Walter Herz, rekordowa transakcja świadczy, że kolejny inwestor zagraniczny nie obawia się przychodów denominowanych w złotych.
- Ujawniony poziom rentowności na poziomie ok. 6,3 proc. potwierdza, że inwestorzy wierzą w atrakcyjność rynku mieszkaniowego w Polsce oraz jego długoterminowy potencjał wzrostu. Transakcja jest istotna również dlatego, że obejmuje sprzedaż całego portfela, a nie pojedynczych lokali, co zwiększa transparentność tego segmentu. Sami prowadzimy obecnie procesy sprzedaży pakietów mieszkań w Warszawie. Planujemy je zamknąć do końca roku, a liczba podobnych ofert na rynku w ostatnich miesiącach zauważalnie rośnie. Długoterminowo tego typu transakcje wyznaczają nowe punkty odniesienia dla wyceny aktywów i przyciągają kapitał międzynarodowy, co może przełożyć się na dynamiczny rozwój PRS w Polsce – mówi Bartłomiej Zagrodnik.
Podobne obserwacje ma Michał Witkowski, dyrektor w firmie Colliers.
- Każda transakcja, w szczególności o takiej skali, wpływa na cały rynek najmu instytucjonalnego. Przede wszystkim stanowi realny benchmark dla przyszłych wycen, co pozwala inwestorom lepiej poruszać się po rynku i podejmować trafniejsze decyzje. Dotychczas rynek rozwijał się raczej poprzez pojedyncze transakcje, a wyjątkiem była sprzedaż portfela Student Depot w 2019 r. Dodatkowo tak duże transakcje pokazują, że jest on wystarczająco dojrzały, by przyciągać poważny kapitał. Zwiększają jego transparentność, potwierdzają płynność i budują zaufanie, co może zachęcić kolejnych inwestorów – zarówno lokalnych, jak i międzynarodowych – do wejścia do Polski. Co więcej, sprzedaż aktywów operacyjnych uwalnia fundusze, które mogą zostać zainwestowane w nowe projekty, a to napędza dalszy rozwój sektora – mówi Michał Witkowski.
Zwraca uwagę, że tego rodzaju transakcje mogą mieć długofalowy wpływ na dostępność mieszkań i stabilizację cen, zwłaszcza że wiele inwestycji PRS realizowanych jest na gruntach pierwotnie przeznaczonych pod usługi.
- Polski rynek PRS ma ogromny potencjał rozwojowy, który wynika z kilku kluczowych czynników. Po pierwsze, rosnące ceny nieruchomości sprawiają, że najem staje się coraz bardziej atrakcyjną alternatywą dla zakupu. Po drugie, zmieniające się preferencje młodszych pokoleń – większa mobilność, elastyczność i koncentracja na jakości życia – sprzyjają rozwojowi profesjonalnie zarządzanego najmu instytucjonalnego. Po trzecie, rynek PRS w Polsce wciąż jest na wczesnym etapie rozwoju, co oznacza, że istnieje przestrzeń dla nowych graczy, innowacyjnych modeli biznesowych i różnorodnych formatów mieszkaniowych. Wreszcie - stabilne fundamenty gospodarcze oraz rosnące zainteresowanie ze strony międzynarodowych inwestorów wskazują, że Polska może stać się jednym z kluczowych rynków PRS w regionie Europy Środkowo-Wschodniej – uważa Michał Witkowski.
Także Krzysztof Cipiur, dyrektor zarządzający w firmie Knight Frank, jest zdania, że sprzedaż lokali Resi4Rent może znacząco ożywić zainteresowanie inwestorów sektorem obiektów na wynajem w Polsce.
- Podobnie jak wcześniej sprzedaż Student Depot firmie Kajima czy portfela handlowego Cromwell, które pozytywnie wpłynęły na rozwój segmentów PBSA [Purpose-Built Student Accommodation-red.] i retail oraz przyciągnęły uwagę inwestorów z całego świata. Liczę, że tak będzie również w tym przypadku, a transakcja będzie impulsem dla rynku mieszkań na wynajem instytucjonalny. Co istotne, jest on jednym z najbardziej stabilnych segmentów nieruchomości w Polsce. Charakteryzuje się wysokim poziomem wynajęcia i stabilnym wzrostem czynszów przy stosunkowo ograniczonej płynności inwestycyjnej. Liczymy, że ta rekordowa transakcja będzie przełomem, który zwiększy atrakcyjność Polski w oczach inwestorów zagranicznych i przełoży się na dalszy rozwój sektora – mówi Krzysztof Cipiur.
Zmiana na podium
Patrick Pospiech, dyrektor w dziale inwestycji mieszkaniowych JLL, nie ma wątpliwości, że zakup lokali Resi4Rent przez Vantage Development to dobra wiadomość dla wciąż młodego rynku najmu instytucjonalnego w Polsce.
- Obecnie rynek PRS w Polsce liczy około 26 tys. mieszkań, a prognozy wskazują, że do końca dekady będzie to niecałe 50 tys. lokali, co wciąż stanowi jedynie ułamek prywatnego rynku najmu, obejmującego – według naszych szacunków - około 1,2 mln mieszkań. Liczba mieszkań na wynajem we wszystkich dużych miastach w Polsce jest bardzo ograniczona. Zwiększona aktywność podmiotów instytucjonalnych przyczyni się do wzbogacenia rynku o wysokiej jakości, profesjonalnie zarządzane mieszkania na wynajem – uważa Patrick Pospiech.
Agnieszka Bykowska, analityk rynku w Avison Young, zwraca natomiast uwagę, że Vantage staje się teraz liderem rynku PRS w Polsce z 36-procentowym udziałem w liczbie lokali. Po pierwszym półroczu udział spółki wynosił 13 proc. i plasował ją na drugiej pozycji, po Resi4Rent.
- Resi4Rent ma teraz zaledwie 5 proc. rynku PRS, a czterej główni gracze posiadają łącznie ok. 68 proc. lokali - oblicza Agnieszka Bykowska.
Adrian Górniak, analityk Ipopemy Securities, podkreśla jednak, że sprzedaż portfela Resi4Rent nie wpłynie na cały rynek nieruchomości komercyjnych, ponieważ mieszkania na wynajem instytucjonalny to zupełnie inny typ aktywów niż biura, magazyny czy obiekty handlowe. - Rynek inwestycyjny w Polsce nadal się nie odbudował, dominują na nim fundusze kupujące nieruchomości z dyskontem. Pytanie, czy deweloperzy będą skłonni to dyskonto zaakceptować – mówi Adrian Górniak.
Trend europejski
CBRE podaje, że w 2024 r. wartość inwestycji w sektorze living w Europie sięgnęła 46 mld EUR, a więc urosła o niemal jedną trzecią w ujęciu rocznym. W Polsce ulokowano w tym okresie 227 mln EUR, czyli aż o 172 proc. więcej niż rok wcześniej. Największą transakcją był zakup przez AFI Europe budynku w formule BTR (z ang. build-to-rent, czyli budowa na wynajem) w Warszawie za 61,8 mln EUR. Xior Student Housing nabył natomiast prywatny akademik BaseCamp we Wrocławiu za 55 mln EUR.
- Zainteresowanie sektorem utrzymuje się także w tym roku. Tylko w I kw. w takich nieruchomościach w Europie ulokowano 9 mld EUR, wobec 7,5 mld EUR rok wcześniej – mówi Przemysław Łachmaniuk, dyrektor w CBRE.
Mieszkania na wynajem są na pierwszym miejscu preferencji europejskich inwestorów szukających możliwości na rynku nieruchomości komercyjnych w 2025 r. Wskazało na nie 32 proc. badanych. Dla porównania magazyny uzyskały 27 proc. głosów, a biurowce - 16 proc.
– Dzięki silnym fundamentom rynku mieszkaniowego, ograniczonej podaży i stabilnemu popytowi na mieszkania na wynajem tym roku zainteresowanie zakupem tego typu obiektów jest zwiększone. W związku z tym prognozujemy znaczący wzrost wolumenu inwestycyjnego w sektorze living w 2025 r. – mówi Przemysław Łachmaniuk.
10 tys. mieszkań Vantage Rent
Resi4Rent to działająca od 2018 r. spółka joint venture firmy Echo Investment (30 proc. udziałów) i globalnego funduszu inwestycyjnego PIMCO (70 proc. udziałów).
- Po zakończeniu transakcji w portfolio Resi4Rent pozostaje około 4,5 tys. lokali w budowie lub przygotowaniu. Stale analizujemy różne scenariusze, w tym potencjalną sprzedaż wybranych aktywów w segmencie living, biurowym czy handlowym. Nie wykluczamy w przyszłości sprzedaży kolejnych lokali z portfolio Resi4Rent innemu dużemu graczowi w tym segmencie - mówi Maciej Drozd, wiceprezes ds. finansowych w Grupie Echo Investment.
Dariusz Pawlukowicz, wiceprezes Vantage Development i firmy deweloperskiej Robyg, informuje, że zakup aktywów Resi4Rent pozwoli spółce rozszerzyć dotychczasową ofertę mieszkań na wynajem w sześciu dużych miastach do 8,7 tys. lokali.
- Na 2026 r. planowane jest ukończenie około 1450 lokali w budowie, dzięki czemu przed terminem osiągniemy strategiczny cel naszych akcjonariuszy, jakim jest 10 tys. mieszkań na wynajem pod marką Vantage Rent - zapowiada Dariusz Pawlukowicz.