Mocny uścisk dłoni jest za słaby

opublikowano: 11-10-2010, 14:15

Sporządzenie dobrej umowy przedwstępnej może uchronić nas od przykrych konsekwencji niedotrzymania przez kontrahenta warunków umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna jest jedną z instytucji prawa zobowiązań i służy stronom, które dążą do zawarcia określonej umowy, ale z różnych powodów, nie mogą bądź nie chcą jej zawrzeć w danym momencie, przy czym chcą jednocześnie zapewnić sobie jej wykonanie w przyszłości. W wyniku umowy przedwstępnej stworzony zostaje zatem niejako stan pewności, że konstruowana przez strony umowa zostanie zawarta. Jednocześnie umowa przedwstępna, by wywrzeć konkretne skutki, powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Określenie istotnych postanowień umowy przyrzeczonej jest kluczowe, zwłaszcza w przypadku ewentualnych sporów. Bez określenia tych postanowień niezmiernie utrudnione byłoby w przyszłości ustalenie, na czym miała polegać umowa przyrzeczona i czego dotyczyć.

Zobacz więcej

Piotr Madej, aplikant radcowski, Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna, Oddział we Wrocławiu

Umowa przedwstępna może zobowiązywać do zawarcia umów w wielu różnych dziedzinach życia i prawa zarazem. Może ona poprzedzać zawarcie umowy o np. dział spadku, o zrzeczenie się dziedziczenia, a więc kwestie regulowane prawem spadkowym. Może dotyczyć też sfery małżeńskich ustrojów majątkowych czy poprzedzać umowę o pracę, umowę spółki itd.

Bez wątpienia umowa przedwstępna jest umową zobowiązującą, bowiem zobowiązuje strony, bądź jedną z nich, do zawarcia umowy przyrzeczonej. Skoro więc powstaje zobowiązanie strony umowy, powstaje również roszczenie strony przeciwnej, która może domagać się określonych działań od swojego kontrahenta.

W związku z powyższym nasuwa się pytanie, jakie są konsekwencje sytuacji, w której jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Problem ten reguluje art. 390 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że uprawniony może domagać się zwrotu wydatków poniesionych w związku z zawarciem umowy przedwstępnej oraz potrzebnych do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Będą to niewątpliwie takie wydatki jak np. koszt sporządzenia umowy przedwstępnej, koszty podróży odbytej w celu jej zawarcia, koszty uzyskania zezwolenia potrzebnego do zawarcia umowy przyrzeczonej itd. W praktyce strony często określają w umowie przedwstępnej dodatkowe zastrzeżenia umowne, takie jak: kary umowne, zadatek i jego wysokość, warunek, termin. Wszystkie te postanowienia z reguły mają na celu zabezpieczanie realizacji umowy przedwstępnej.

Naprawienie szkody powstałej w skutek niedotrzymania zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej nie jest jedyną możliwą konsekwencją ponoszoną przez uchylającego się kontrahenta. Zgodnie bowiem z art. 390 § 2 jeżeli umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli zatem dla ważności umowy przyrzeczonej wymagane jest zachowanie formy szczególnej np. w formie aktu notarialnego, to zawarcie umowy przedwstępnej w tej właśnie szczególnej formie powoduje, że kontrahent może dochodzić zawarcia umowy niezależnie od woli drugiej strony. Uprawniony ma zatem możliwość przymusowego doprowadzenia do zawarcia umowy przyrzeczonej, a prawomocne orzeczenie sądu zobowiązujące do złożenia oświadczenia zastępuje oświadczenie dłużnika.

Obowiązujące przepisy przewidują dwa roszczenia przysługujące stronom umowy przedwstępnej, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia. Pierwsze, silniejsze roszczenie, polega na dochodzeniu zawarcia umowy przyrzeczonej, jeżeli umowa czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 KC). Drugie roszczenie polega na żądaniu naprawienia szkody, którą druga strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 390 § 1 KC).

Oba powyższe roszczenia, zgodnie z przepisem art. 390 § 3 kc, przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Przez dzień, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta, należy rozumieć bądź datę jej zawarcia, wskazaną w umowie przedwstępnej, bądź dzień, w którym jedna ze stron uchyliła się od zawarcia umowy przyrzeczonej, pomimo żądania drugiej strony, zgłoszonego w ciągu oznaczonego w umowie przedwstępnej okresu. Jeżeli natomiast zaistnieje sytuacja, w której sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

W związku z tym, że umowy przedwstępne mogą poprzedzać zawarcie całego wachlarza różnego rodzaju umów, w tym umów przenoszących chociażby własność nieruchomości, pamiętać należy, że rzetelne i poprawne jej sporządzenie może w przyszłości uchronić nas od przykrych i dotkliwych konsekwencji niedotrzymania warunków umowy przez naszego kontrahenta. Ograniczenie się jedynie do „mocnego uścisku dłoni”, po ustnym omówieniu przyszłej umowy, nie stanowi bowiem żadnego zabezpieczenia naszych interesów.

Piotr Madej, aplikant radcowski, Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna, Oddział we Wrocławiu

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Być może zainteresuje Cię też:

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Tematy

Puls Biznesu

Puls Firmy / Mocny uścisk dłoni jest za słaby