Pierwszy nowoczesny biurowiec na Służewcu powstał ćwierć wieku temu przy ulicy Wołoskiej. W kolejnych latach z ziemi zaczęły wyrastać kolejne, najwięcej w latach 2008-09 — przypominają eksperci Savills w swoim raporcie. Służewiec stał się symbolem biznesowego rozwoju stolicy, a określenie Mordor weszło do języka potocznego. Od pewnego czasu okolica zmienia jednak charakter.
Odświeżony wizerunek
W drugiej połowie lat 90. XX w. na Służewcu zaczęły masowo otwierać biura firmy z branży telefonii komórkowej, FMCG, banki, domy mediowe i agencje reklamowe.
— Podczas intensywnego rozwoju Służewca nie zadbano jednak o jakość planowania przestrzennego i w rezulatcie zabrakło spójnej wizji urbanistycznej. Dziś zarówno najemcom, jak i mieszkańcom doskwierają korki, brak wystarczającej liczbymiejsc parkingowych, ciągów pieszych, atrakcyjnych przestrzeni publicznych i terenów zielonych. Służewiec jest postrzegany jako miejsce do pracy, działające w godz. 9-18, a nie zrównoważona, wielofunkcyjna i tętnica życiem dzielnica miasta — mówi Anna Górska-Kwiatkowska, dyrektor w dziale powierzchni biurowych Cushman & Wakefield. Uważa, że w najbliższych trzech latach zasoby biurowe na Służewcu mogą wzrosnąć o 120 tys. mkw., jednak ze względu na niewielki popyt i wysoki wskaźnik pustostanów (ponad 17 proc.) niektórzy deweloperzy zmieniają funkcje części planowanych inwestycji na mieszkania lub hotele. Podobne obserwacje mają analitycy firmy Savills, którzy podkreślają, że Służewiec nadal jest hotelowym pustkowiem, jednak dla deweloperów z tego segmentu może się wkrótce stać prawdziwym eldorado. Jak wynika z danych firmy Hotel Professionals, już w 2002 r. potrzebnych było tu około 500 pokoi hotelowych. Dziś liczba ta jest dwa razy większa. Wiele wskazuje na to, że niebawem hotele staną się integralną częścią Służewca. Powstać tam mają m.in. obiekty Four Points by Sheraton (192 pokoje), Hampton by Hilton (163 pokoje), Holiday Inn Express Mokotów (167 pokoi), Moxy and Residence Inn (300 pokoi) i Focus Hotel Premium (238 pokoi). Ciekawych wniosków dostarcza także analiza firmy redNet, zgodnie z którą Służewiec nabiera coraz wyraźniejszego charakteru mieszkaniowego, tworząc atrakcyjną tkankę miejską. W 2016 r. powstało tu prawie 1050 mieszkań, natomiast na rynku pierwotnym i wtórnym sprzedano ich 1606. Sprawiło to, że ta część Mokotowa coraz częściej żyje również po godz. 18 i w weekendy.
Oczko niżej?
Czy nowe inwestycje mieszkaniowe i hotele oznaczają, że Służewiec może pożegnać się z pozycją biurowego lidera?
— Jeżeli miałby utracić palmę pierwszeństwa, to tylko na korzyść warszawskiej Woli, która już oferuje ponad 600 tys. mkw. biur, a w budowie jest 300 tys. mkw. Na pewno warto obserwować niezwykle intensywny rozwój Woli, której największą przewagą jest bliskość metra. Największym wyzwaniem dla Służewca jest rozwinięcie sieci komunikacyjnej. Władze miasta realizują już inwestycje, mające poprawić dojazd, i planują kolejne. Będzie to m.in. połączenie ulic Woronicza i Żwirki i Wigury oraz linia tramwajowa w al. Wilanowskiej. Mimo coraz większej liczby inwestycji mieszkaniowych Służewiec zachowa biznesowy charakter ze względu na niespotykane nigdzie indziej w kraju skupienie biurowców, a rozwijające się otoczenie i wdrażane usprawnienia zwiększą jego atrakcyjność — uważa Marcin Załęski, ekspert w dziale powierzchni biurowych Colliers International. Podobne obserwacje ma Wioleta Wojtczak z działu badań i analiz Savills.
— Mimo wyzwań, jakim musi stawić czoła Służewiec, utrzymuje się tu duży popyt na biura. Od 2016 r. liczba pustostanów maleje i przewidujemy, że ta tendencja się utrzyma. Korzystnie na rywalizację Służewca z nowym obszarem biznesowym na bliskiej Woli wpłynie zakończenie remontów dróg i utrzymanie się konkurencyjnych stawek czynszowych. Jednym z kluczy do sukcesu okazać się może aktywne zarządzanie budynkami biurowymi, m.in. adaptowanie przestrzeni wokół biurowców i różne inicjatywy, które pozwolą zatrzymać najemców i pozyskać nowych — przekonuje Wioleta Wojtczak.