W centrum Warszawy biurowce rosną jak grzyby po deszczu. Przyciągają największe i najbogatsze firmy, dla których prestiż ma podstawowe znaczenie.
W stolicy trwa rewolucja. Obiekty przemysłowe wypierane są przez centra handlowe i biurowce. Symbolem przeobrażeń jest warszawski Służewiec Przemysłowy. Na terenie zakładów Unitra powstał największy w Polsce kompleks biurowców — Mokotów Business Park. Obok niego wyrosła Galeria Mokotów — ekskluzywne centrum handlowe. Obecnie Służewiec to dzielnica biurowców, zaś robotników zastąpiły białe kołnierzyki.
— Po 1989 r. w Warszawie nastała era biurowców. Wraz ze zmianą ustroju zmienia się krajobraz polskich miast — komentuje profesor Jan Węgleński, kierownik Zakładu Socjologii Wsi i Miast Uniwersytetu Warszawskiego.
Przeobrażeniu uległo również centrum Warszawy. Pałac Kultury i Nauki niemal otoczyły nowoczesne biurowce. Między Dworcem Centralnym a rondem ONZ powstaje centrum finansowe z prawdziwego zdarzenia. To tu wznoszone jest największe centrum handlowe w tej części Europy — Złote Tarasy, tu znajduje się ciekawy architektonicznie hotel Intercontinental oraz Warszawskie Centrum Finansowe. Tu pnie się coraz wyżej jeden z najnowocześniejszych biurowców — Rondo 1.
Zachodni wzór
Londyn — od wielu lat w czołówce najdroższych miast świata. Siedziba w londyńskim City to przede wszystkim prestiż. Dla wielu firm także luksus — wynajęcie biura w tej dzielnicy to wydatek ponad 110 euro za mkw. miesięcznie. Dla porównania: w Warszawie za biuro w centrum trzeba zapłacić około 25 euro za metr.
— Lokal w londyńskim City nobilituje. Dla poważnej firmy z sektora finansowego to nie luksus, lecz zwyczajna konieczność — mówi Anna Staniszewska z DTZ, międzynarodowej firmy zajmującej się doradztwem na rynku nieruchomości.
A co z Warszawą — finansowym centrum Polski? Podobnie. Zdaniem profesora Węgleńskiego, instytucje finansowe teoretycznie mogłyby być zlokalizowane w każdym zakątku miasta. Pozwala na to postęp w technikach informatycznych. Tymczasem okazuje się, że banki, prestiżowe kancelarie prawnicze czy duże koncerny medialne lubią istnieć w skupiskach, blisko siebie — w kompleksach biurowców, w centrach miast.
— Wybór miejsca na siedzibę jest bardzo istotnym elementem budowania wizerunku firmy. Banki lub instytucje finansowe muszą wzbudzać zaufanie. Na to składają się takie przejawy jak wygląd pracowników, wybór odpowiednich samochodów i wreszcie sama siedziba — mówi Danuta Raczkiewicz-Henczke, specjalista od spraw wizerunku, dyrektor zarządzający w firmie 180o PR.
Dlatego — jej zdaniem — wielkie firmy obsługujące miliony klientów — takie jak Pekao SA czy PZU — po prostu musiały zdecydować się na biurowce w centrum Warszawy.
— Gmach i jego lokalizacja jest takim niewerbalnym sygnałem, który ma budować zaufanie do instytucji — dodaje Raczkiewicz-Henczke.
Renomowana firma konsultingowa Ernst & Young wybrała na siedzibę powstający w samym sercu Warszawy biurowiec Rondo 1. Dlaczego akurat ten?
— Jesteśmy najlepsi i najwięksi, dlatego wybraliśmy najlepszy — naszym zdaniem — biurowiec w Warszawie — mówi Maria Bnińska z Ernst & Young.
Dla Ernst & Young znaczenie miała także lokalizacja.
— Naszymi klientami są największe firmy w Polsce: TP SA, PZU, PKN Orlen, a my musimy być blisko nich — dodaje Bnińska.
W trakcie poszukiwania nowej siedziby jest Gide Loyrette Nouel (GLN), międzynarodowa firma prawnicza.
— Chcemy się przenieść do lokalu o pierwszorzędnym standardzie w znakomitej lokalizacji — mówi Dariusz Tokarczuk, partner w GLN.
Dlaczego takie kryteria?
— Pracujemy dla największych inwestorów, przyzwyczajonych do pewnych standardów. My po prostu nie możemy sobie pozwolić na zwykły biurowiec poza centrum miasta — tłumaczy Tokarczuk.
Gdzie jest city?
Wszyscy „wielcy” lgną do city, ale gdzie ono właściwie jest? Warsaw Research Forum (WRF), stowarzyszenie skupiające agentów z międzynarodowych firm doradczych działających na rynku nieruchomości, wyodrębniło tzw. centralny obszar biznesu, którego granice tworzą: od południa ul. Nowogrodzka, od północy ul. Elektoralna, od zachodu Al. Jana Pawła II i od wschodu ul. Marszałkowska. WRF stworzyło też klasyfikację biurowców.
— Biurowce zostały podzielone na klasy A, B i C. Taki podział jest stosowany przy określaniu jakości poszczególnych budynków — mówi Anna Staniszewska.
Najdroższe i najbardziej prestiżowe obiekty położone w ścisłym centrum zaliczane są do klasy A. Agenci stworzyli listę szesnastu warunków, jakie musi spełnić biurowiec, by mógł nosić takie miano (patrz: ramka). Co ciekawe, wśród czynników wpływających na jakość budynku, nie wspomniano o architekturze.
Co więc liczy się dla firm szukających siedziby w naszym city? W przypadku nieruchomości komercyjnych każdy złoty wydany na czynsz ma znaczenie. Podejście najemców bywa bardzo praktyczne: liczy się współczynnik powierzchni wspólnej, liczba miejsc parkingowych, wyposażenie techniczne (okablowanie strukturalne, niezależne centrale telefoniczne, zasilanie awaryjne).
— Firmy zwracają uwagę na nowinki techniczne, możliwość aranżacji powierzchni i oczywiście na opłaty. Takich czynników jak lokalizacja, architektura czy prestiż obiektu nie można jednak pomijać — wylicza Magda Lipko z międzynarodowej firmy Colliers International.
Luksus to nie wszystko
Folder reklamujący warszawski biurowiec Metropolitan nie przypomina broszury informacyjnej. Bliżej mu do albumu — sztywna okładka owinięta w czarną obwolutę ze srebrnym logo, kredowy papier, duże zdjęcia. Biorąc go do ręki, od razu wiemy, że obcujemy z czymś wyjątkowym — z komercyjnym dziełem sztuki.
Luksus? Niewątpliwie to jeden z lepiej przygotowanych materiałów promocyjnych. Przyszły najemca ma od razu poczuć, że ma do czynienia z wyjątkowym obiektem. Ale o tym, że warszawski biurowiec Metropolitan jest obiektem luksusowym, nie decydują materiały reklamowe. Budynek został bowiem zaprojektowany przez najbardziej wziętego na świecie architekta — lorda Normana Fostera, jego właścicielem jest Gerald Hines, jeden z najbogatszych ludzi na świecie, wreszcie, powstał w jednym z najbardziej prestiżowych miejsc w Warszawie — przy placu Piłsudskiego, tuż obok Teatru Wielkiego. Tymczasem wciąż 25 tys. mkw. powierzchni biurowej świeci tu pustkami. Dlaczego więc szukający „najlepszego” biurowca Ernst & Young nie zdecydował się na siedzibę w Metropolitanie?
— O wyborze siedziby decydują także względy czysto biznesowe. Lepsze warunki zaproponował właściciel biurowca Rondo 1 — mówi Maria Bnińska
Wszystko jasne — tu nie ma sentymentów. Wspaniała architektura i wyjątkowa lokalizacja sukcesu nie gwarantują.