Na rynku wtórnym w ujęciu kwartalnym ceny spadały w Warszawie i 10 miastach, a w sześciu innych miastach były stabilne - poinformował NBP w opublikowanym w czwartek raporcie za czwarty kwartał 2024 r., poświęconym sytuacji na rynku mieszkaniowym.
"Na rynkach pierwotnych (RPT) nominalne średnie ceny transakcyjne mkw. mieszkań wzrosły zarówno kw./kw., jak i r/r (...) zwłaszcza w Gdyni i Gdańsku. We wszystkich grupach miast notowano wzrosty r/r realnych cen transakcyjnych zarówno względem CPI, jak i dynamiki wynagrodzeń, jednak niższe niż w ostatnich kilku kwartałach. Jednocześnie we wszystkich grupach miast wystąpiły spadki kw./kw. dynamiki realnych cen względem dynamiki wynagrodzeń" - podano.
NBP zaznaczył, że na rynku wtórnym dynamika cen różniła się w zależności od miasta. Ceny nominalne w ujęciu kwartalnym spadły w Warszawie i 10 miastach, a były stabilne w sześciu miastach. W ujęciu rocznym dynamika cen realnych zarówno względem CPI, jak i wynagrodzeń nadal była dodatnia - szczególnie wysoka była w Krakowie i Wrocławiu. Jednocześnie - jak zaznaczono - tempo wzrostu było malejące.
Jak wyjaśniono, grupa sześciu największych miast to: Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań i Wrocław, a do grupy 10 miast należą: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra.
Wskazano, że ceny korygowane indeksem hedonicznym (średnie ceny z okresu bazowego mnożone przez indeks hedoniczny, który odzwierciedla zmianę ceny, a pomija różnice w jakości mieszkania) były stabilne w grupie sześciu i 10 miast oraz nieznacznie zmalały w Warszawie.
"Oznacza to, że podobne mieszkania w analizowanych miastach sprzedawane były w porównywalnej cenie, jak kwartał wcześniej" - wyjaśnił NBP.
Zakup na kredyt wciąż droższy niż wynajem
Bank centralny poinformował również, że średnie stawki najmu mkw. mieszkań bez uwzględnienia opłat eksploatacyjnych i mediów nieznacznie wzrosły kwartał do kwartału w grupie sześciu miast, nieco zmalały w Warszawie oraz utrzymały się bez zmian w grupie 10 miast. Zysk z najmu, przy wzroście cen mieszkań w dużych ośrodkach pozostał jednak na zbliżonym poziomie, wynoszącym ok. 5,5 proc. NBP dodał, że koszt obsługi kredytu mieszkaniowego nadal był wyższy od kosztu najmu mieszkania.
Wartość wypłat nowych kredytów mieszkaniowych w Polsce w czwartym kwartale 2024 r. była niższa od wypłat kredytów w tym samym okresie 2023 r. Wartość nowych złotowych umów na kredyt mieszkaniowy (bez umów renegocjowanych) według danych NBP wyniosła w omawianym okresie 19,4 mld zł, czyli była wyższa o ok. 0,5 mld zł (lub 2,6 proc.) w porównaniu do poprzedniego kwartału, oraz niższa o ok. 5,6 mld zł (22 proc.) rok do roku.
"Wyniki ankiety NBP nt. sytuacji na rynku kredytowym wskazują na brak istotnych zmian kryteriów, przy zachowaniu większości dotychczasowych warunków udzielania kredytów mieszkaniowych, z wyjątkiem zmniejszenia marży kredytowej, motywowanego wzrostem presji konkurencyjnej i poprawą sytuacji kapitałowej banków. Na I kw. 2025 r. ankietowane banki przewidują brak istotnych zmian w polityce kredytowej i spadek popytu na kredyty mieszkaniowe" - napisano w raporcie.
W publikacji zwrócono uwagę, że liczba mieszkań oferowanych na wynajem była w czwartym kwartale 2024 r. niższa niż w kwartał wcześniej, gdy na rynku panował wzmożony sezonowy ruch przed rozpoczęciem roku akademickiego. Wzrosła również liczba mieszkań oferowanych w formule najmu instytucjonalnego, choć nadal nie jest ona wysoka na tle najmu prywatnego.
Mniej rozpoczętych budów
W czwartym kwartale 2024 r. w Polsce rozpoczęto budowę ok. 52,3 tys. mieszkań - o ok. 6,8 tys. mniej niż kwartał wcześniej. Liczba budów w omawianym okresie wzrosła jednak o 2,1 tys. mieszkań w ujęciu rocznym. Liczba rozpoczętych budów mieszkań wzrosła rok do roku w Warszawie i 10 miastach (a częściowo w aglomeracjach miast), ale spadła w sześciu miastach. Ok. 68 proc. rozpoczętych budów w Polsce to mieszkania na sprzedaż i wynajem, a ok. 29 proc. to mieszkania indywidualne.
NBP podał również, że w kraju oddano do użytkowania ok. 54,8 tys. mieszkań, o ok. 5,3 tys. więcej wobec poprzedniego kwartału i o ok. 4,4 tys. mniej względem niż w tym samym okresie rok wcześniej. Zaznaczył, że 66 proc. oddawanych mieszkań to lokale na sprzedaż i wynajem, a 33 proc. - indywidualne. Wśród ogółu oddawanych mieszkań nieco zwiększył się r/r udział mieszkań oddanych do użytkowania w sześciu miastach, spadł jednak w Warszawie i dziesięciu miastach oraz w pozostałej Polsce.
Jak wynika z raportu, deweloperzy nieznacznie ograniczyli liczbę wniosków o nowe pozwolenia na budowę mieszkań oraz rozpoczętych inwestycji, pomimo spadku popytu na rynku. Liczba pozwoleń na budowę w czwartym kwartale 2024 r. opiewała na 70,2 tys. mieszkań, co oznacza, że spadła w ujęciu kwartalnym o ok. 6,1 tys., ale była o 3,3 tys. wyższa względem czwartego kwartału 2023 r.
Udział pozwoleń na budowę mieszkań na sprzedaż i wynajem stanowił ok. 71 proc. całości pozwoleń, natomiast na budowy indywidualne - ok. 27 proc. Udział pozwoleń na budowę mieszkań spółdzielczych i czynszowych oraz liczba noworozpoczynanych projektów nadal był nieznaczny. W raporcie podano, że nadal wysokie były szacowane stopy zwrotu deweloperów z projektów mieszkaniowych.
W raporcie przekazano również, że szacowana stopa zwrotu z kapitału własnego (ROE) 10 deweloperów mieszkaniowych z projektów inwestycyjnych utrzymała się na poziomie ok. 23 proc. Utrzymało się też jej zróżnicowanie pomiędzy rynkami. Na taki poziom stopy zwrotu wpływ miał wzrost cen transakcyjnych mieszkań, przewyższający wzrost kosztów producentów oraz sposób finansowania się deweloperów - tj. głównie środki własne, przedpłaty klientów oraz inne zobowiązania.