Nie ma jeszcze specjalistów
Leasing nieruchomości
MIEJSCE DLA OPERATYWNYCH: Stabilizacja rynku nieruchomości będzie sprzyjała specjalizowaniu się firm leasingowych w finansowaniu transakcji w obrębie jednej dziedziny — przekonuje Radosław Ziętek, prezes Polskiego Funduszu Inwestycyjnego. fot. Małgorzata Pstrągowska
Firmy zajmujące się leasingiem nieruchomości w Polsce optymistycznie patrzą w przyszłość. Faktem jest, że w tym roku sfinansowały jedną, góra dwie inwestycje każda. Niektóre wycofały się z przeprowadzania tego typu operacji ze względu na trudności proceduralne i brak możliwości finansowania.
Leasing nieruchomości w Polsce jest we wstępnej fazie rozwoju. Zainteresowanie tego typu formą finansowania inwestycji jest spore. Nie wszystkie proponowane transakcje mają szansę dojść do skutku, ze względu na to, że nie zawsze są opłacalne dla obu stron. Z tego powodu np. Euro Fundusz Inwestycyjny zdecydował się brać pod uwagę obiekty użytkowe, w których prowadzi się działalność produkcyjną. Ich dobry stan i lokalizacja ułatwia uzyskanie kredytu w bankach, które chętniej finansują inwestycje bezpieczne, łatwo zbywalne.
Jak skorzystać
— Zdecydowana większość leasingobiorców bierze pod uwagę jedynie leasing operacyjny, który umożliwia wliczenie rat leasingowych w koszt uzyskania przychodu. Od leasingu finansowego odstrasza konieczność uiszczenia podatku VAT przed zawarciem transakcji — stwierdza Radosław Ziętek, prezes Polskiego Funduszu Inwestycyjnego.
Szansą na wzrost liczby pomyślnie przeprowadzonych transakcji byłoby uregulowanie przepisów prawnych i finansowych. Szczególnie podatkowych i księgowych, zwłaszcza dotyczących amortyzacji. Grunt nie amortyzuje się, budynek zaś przez 40 lat stawką — 2,5 proc. rocznie. Wobec czego podobnie leasingobiorcy jak i leasingodawcy łatwiej decydują się na nieruchomości używane, wówczas mają szansę na odpisanie 10 proc. rocznie. W przypadku umowy przewidującej sprzedaż nieruchomości pozostają do uregulowania jeszcze dwie kwestie. Pierwsza to własność gruntu, druga — wartość końcowa (rezydualna) przedmiotu, czyli cena, jaką ma zapłacić nabywca po zakończeniu umowy leasingu. Urzędy skarbowe oddzielają od siebie umowę leasingu i umowę sprzedaży. Wobec czego nieruchomość powinna być sprzedawana po cenie rynkowej. Firmy leasingowe często już w umowie przedwstępnej starają się określić za jaki procent obecnej wartości będzie możliwa sprzedaż obiektu oddawanego w leasing.
Bieg z przeszkodami
— Ostrożność firm leasingowych działających na rynku nieruchomości wynika z braku kilkudziesięciu lat doświadczeń w przeprowadzaniu tego typu operacji. Mają ograniczone możliwości przewidywania sytuacji rynkowej na kilka lat do przodu. Umowy leasingowe podpisywane są co najmniej na pięć, dziesięć lat i angażuje się w nie bardzo duże kapitały. W tym miejscu rodzi się pytanie o to, czy przez ten czas utrzyma się na rynku firma, która istnieje np. dopiero cztery lata. Mniej ryzykowne wydaje się wchodzenie w układ z klientem, który ma już za sobą pięćdziesiąt lat tradycji — wyjaśnia Krzysztof Bielecki, dyrektor działu sprzedaży i marketingu ING Lease.
Wiele wysiłku musi włożyć leasingodawca w przygotowanie całej dokumentacji. Pierwszą barierą jest zewnętrzne finansowanie się firm leasingowych. Muszą więc uzyskać w banku wcale nie najtańszy kredyt na zakup nieruchomości. Przedstawiciel jednej firmy przyznał, że to właśnie stopy procentowe kładą ten interes na łopatki. Kolejną barierą jest niesprawne działanie sądów.
— Oczekiwanie na wyciąg z hipoteki lub wpis do księgi wieczystej ciągnie się w nieskończoność. Bez tych dokumentów niemożliwe jest załatwienie jakiejkolwiek sprawy w urzędach — zauważa Anna Jaworska, dyrektor handlowy BG Leasing.
Aneta Królak