NREP (Nordic Real Estate Partners), inwestor i deweloper w segmencie magazynowym i mieszkań na wynajem, ma portfel 10 tys. mieszkań na wynajem w krajach skandynawskich. Zamierza podwoić tę liczbę dzięki inwestycjom w Polsce. Oprócz kupionych już w Warszawie firma chce mieć budynki z mieszkaniami również w Trójmieście i Wrocławiu. Do końca 2025 r. na inwestycje PRS (segment mieszkań na wynajem instytucjonalny) w Polsce przeznaczy ok. 2 mld zł .
Chociaż cena zakupu mieszkania średnio za 200 tys. zł wydaje się zaniżona, NREP potwierdza, że 2 mld złotych powinno pozwolić na zgromadzenie wspomnianej liczby 10 tys. lokali. Na wszelki wypadek zastrzega się jednak, że w praktyce może się okazać, że będzie to większa kwota czy mniejsza liczba mieszkań.
Jeszcze w tym roku NREP planuje finalizację zakupów za 500 mln EUR. Jedna trzecia tej kwoty poszła już na zakup dewelopera logistycznego BIK oraz ponad tysiąca mieszkań w Warszawie od fińskiego dewelopera mieszkaniowego YIT. Kilka dni temu rozpoczęła się budowa największego obiektu YIT zakupionego przez inwestora – colivingu Smartti Mokotów, w którym powstanie 800 mieszkań.
– O kolejnych transakcjach mamy nadzieję zakomunikować jeszcze w tym roku, kiedy zostaną już podpisane umowy – mówi Rune Kock, dyrektor działu mieszkaniowego w NREP.
1,2 mln - taka jest ogólna liczba mieszkań przeznaczonych na wynajem w Polsce
6100 – tyle mieszkań znajduje się w ramach działających obecnie projektów PRS
2000 – tyle lokali jest w posiadaniu rządowego Funduszu Mieszkań na Wynajem PFR
4100 – tyle mieszkań posiadają fundusze zagraniczne w Polsce
0,34 proc. – taki jest udział PRS (bez lokali należących do PFR) w całym zasobie najmu w Polsce
24,6 tys. – taka jest liczba mieszkań zakontraktowanych przez fundusze lub znajdujących się w budowie
615 tys. - tyle mieszkań deweloperzy oddali do użytkowania od czasu pierwszej transakcji w sektorze PRS
120-140 tys. – mieszkań w tym okresie pozyskali inwestorzy indywidualni
źródło: Raport PRS, Polski Związek Firm Deweloperskich
Na początek coliving
Coliving przy ul. Domaniewskiej i Postępu w Warszawie to jeden z pierwszych takich projektów w Polsce. W założeniu miał wpłynąć na zwiększenie różnorodności tej biurowej dzielnicy wprowadzając do jej centrum funkcję mieszkaniową.
– To będzie największy nasz projekt poza krajami nordyckimi. Podobnie jak colivingi w Skandynawii będzie miał siłownię, restaurację, powierzchnie wspólne przeznaczone do pracy i wypoczynku. Wszystko to w cenie najmu, która również będzie jedna, bez osobnego rozliczania mediów – mówi Rune Kock.
Typowe dla tej formy nieruchomości są ok. 20-metrowe jedno- lub dwuosobowe lokale, wykończone i umeblowane, wyposażone w kuchnie i łazienki. Najczęściej najemcami są młodzi profesjonaliści rozpoczynający karierę zawodową, choć doświadczenia skandynawskie pokazują, że ten rodzaj mieszkania odpowiada też np. osobom rozwiedzionym i ekspatom, czyli pracownikom przyjeżdżającym zza granicy na krótkie – np. półroczne kontrakty.
Operatorzy collivingów zwykle starają się o stworzenie w nich swego rodzaju społeczności.
– Dobry coliving rodzi się samoistnie. Nie można nikogo zmusić do wchodzenia w relacje z sąsiadami, ale można zachęcić i stworzyć możliwości. Dlatego zatrudnimy tu pracowników, którzy zainicjują różne aktywności w postaci klubów hobbystycznych itp. Wierzymy, że dzięki dostępowi do takich możliwości ludzie będą szczęśliwsi i nie będą chcieli się stąd wyprowadzać – mówi Rune Kock.
Pozostałe dwie inwestycje mieszkaniowe zakupione przez NREP od YIT – Parkur Residence na Ursynowie oraz Nordic Bemowo – rozpoczęły się już wcześniej, a koniec prac zaplanowany jest na jesień 2022 r. W obu tych przypadkach mamy do czynienia z większymi mieszkaniami i zwykłymi budynkami nie mającymi charakteru colivingu.
Pracodawca szuka pracownika
Według Rune Kocka, Polska będzie w 2022 r. najważniejszym rynkiem dla NREP i firma planuje tu duży wzrost liczby pracowników. Obecnie polski zespół NREP liczy sześć osób, ale ma być powiększony proporcjonalnie do rynku. W krajach nordyckich lokalne zespoły liczą z reguły po 50 osób, więc w Polsce ze względu na wielkość rynku zatrudnienie będzie prawdopodobnie jeszcze wyższe. Początkowo pracownicy są zatrudniani do obsługi kupowanych nieruchomości, jednak w przyszłości firma chce mieć nad Wisłą także własny dział deweloperski.
– We wszystkich krajach nordyckich sami zajmujemy się działaniami deweloperskimi i planujemy rozwój tych kompetencji również w Polsce. Uważamy, że to właściwa droga do realizacji naszych planów osiągnięcia neutralności klimatycznej – mówi Rune Kock.
Cel: zmniejszyć węgiel do zera
NREP zobowiązał się do osiągnięcia neutralności klimatycznej do końca 2028 r. bez kupowania kompensacji emisji dwutlenku węgla. To znacznie szybciej niż 2050 r., wskazany przez IPCC - powołany przez ONZ Międzyrządowy Zespół ds. Zmian Klimatu. Deklaracja dotyczy zarówno wbudowanego śladu węglowego (powstającego przy wytwarzaniu materiałów budowlanych i ich transporcie oraz podczas budowy) jak i związanego z eksploatacją. Jako wiodący zarządca inwestycji w nieruchomości w Skandynawii (aktywa o wartości 12,5 mld EUR) NREP chce oddziaływać na cały region.
– Powołaliśmy w tym roku 2150 – fundusz VC, który ma wspierać start-upy i firmy opracowujące technologie mające na celu dokonanie zmian w branży nieruchomości z naciskiem na zrównoważony rozwój. Pierwszą komercyjną firmą, z którą fundusz podjął współpracę, jest CarbonCure Technologies, która opracowała technologię wiązania dwutlenku węgla z betonem – mówi Rune Kock.
W przyszłym roku NREP rozpocznie dwa pilotażowe projekty budowlane dążące do neutralności klimatycznej – jeden mieszkaniowy w Danii, drugi logistyczny w Szwecji. NREP zaprosił do niego firmy z całego świata. Zgłosiły się ich setki. Efekty tych pilotaży mają być na zasadzie open-source bezpłatnie dostępne dla wszystkich zainteresowanych redukcją śladu węglowego.
Rune Kock przyznaje, że w przypadku już zakupionych czy będących w budowie budynków – jak te kupione w Polsce – nie da się już bardziej zmniejszyć wbudowanego śladu węglowego.
– W takim przypadku możemy zainwestować w dodatkowe rozwiązania zmierzające do osiągnięcia jak najwyższej neutralności klimatycznej na etapie operacyjnym na przykład poprzez systemy odnawialnej energii czy oszczędzania wody. Planujemy też dodatkowe inwestycje w sadzenie lasów i w produkcję zielonej energii poza naszymi budynkami – tłumaczy Rune Kock.
Ekologia nie podbija ceny
Według Rune Kocka, choć inwestycje w ekologię podnoszą koszty budowy, to nie powinny wpływać na ceny najmu. W każdym razie w portfelu mieszkań należących do NREP nie ma różnic w czynszach między tymi budowanymi już z wykorzystaniem najnowszych proekologicznych technologii i tych starszych.
– Najemcy nie są na razie skłonni płacić więcej za to, że ich mieszkanie spełnia wymogi zrównoważonego rozwoju. Traktują to jako wisienkę na torcie, choć z biegiem czasu świadomość proekologiczna będzie wzrastać. W innej sytuacji są jednak fundusze takie jak NREP. Dla nas zielone budownictwo to polisa na przyszłość. Przypuszczam, że najpóźniej za 10 lat firma, która nie będzie miała budynków zbudowanych zgodnie z ekologicznymi standardami, nie będzie mogła po prostu działać na rynku – mówi Rune Kock.
Obserwujemy globalny trend przesuwania się kapitału do sektora mieszkaniowego, na którym korzysta również polski rynek mieszkaniowy. Zainteresowanie inwestorów budowaniem portfeli mieszkań przeznaczonych na długoterminowy najem jest duże i można się spodziewać, że do graczy już obecnych na naszym rynku dołączą kolejni. Z perspektywy polskiego rynku mieszkaniowego jest to zdecydowanie korzystne. Obecność profesjonalnych inwestorów wymusza przyspieszone cywilizowanie się zasobu mieszkań na wynajem, należącego w praktyce przede wszystkim do prywatnych inwestorów, którzy wciąż nierzadko unikają podpisywania umów czy oferują mieszkania z sofą po babci. Z drugiej strony, chociaż inwestycje planowane przez fundusze realizowane będą stopniowo w kolejnych latach, to wybudowane portfele mieszkań wynajmowanych długoterminowo za czynsze rynkowe przyczynią się do zmniejszenia wciąż wyraźnego deficytu mieszkaniowego. Transakcje z udziałem funduszy inwestycyjnych są głośne medialne, ale stanowią tylko ułamek rynku. Biorąc pod uwagę projekty, które już działają i te, których realizację oficjalnie zapowiedziano, to zaledwie 0,2 proc. zasobu mieszkaniowego w Polsce.