Ponad 82 proc. centrów logistycznych znajduje się w sąsiedztwie stolicy. Coraz silniej rozwijają się jednak ośrodki logistyczne w innych regionach Polski.
Szacuje się, że w naszym kraju jest około 1,7 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. Zdecydowana większość obiektów magazynowych znajduje się w okolicach Warszawy. Jednak coraz częściej na lokalizację centrów logistycznych wybiera się inne regiony naszego kraju.
— Poza Warszawą istnieją cztery główne ośrodki magazynowe. Pierwszy to tzw. złoty trójkąt — rejon między Strykowem, Piotrkowem Trybunalskim i Łodzią. Kolejne dwa to Górny i Dolny Śląsk, a ostatnim jest Poznań — wylicza Kamila Wykrota, analityk rynku z międzynarodowej firmy doradczej DTZ Zadelhoff Tie Leung.
Ciągle mało
Niebawem wielkość powierzchni magazynowej, dostępnej w centrach logistycznych Polski osiągnie poziom 2 mln mkw. Okazuje się jednak, że to stanowczo za mało.
Analitycy z firmy Colliers International obliczyli, że zapotrzebowanie rynku w najbliższych latach sięgnie ponad 3,1 mln mkw. powierzchni magazynowych.
— Deweloperzy mają już zabezpieczone grunty, na których w najbliższych latach bedą mogli wybudować tyle magazynów, na ile będzie popyt — podkreśla Ewa Bingu z Colliers International.
Jednak zdaniem Grzegorza Zaredy, szefa działu obsługi logistycznej w firmie Schenker, trudno jednoznacznie określić zapotrzebowanie naszego rynku na nowe centra.
— Co prawda wraz ze wzrostem zagranicznych inwestycji oraz przenoszeniem zakładów produkcyjnych z innych regionów Europy zapotrzebowanie będzie wzrastało, jednak z racji wysokich kosztów inwestycyjnych buduje się raczej „pod klienta”, a powierzchnie gotowe, oczekujące na najemców są jeszcze rzadkością ze względu na wysokie koszty ich utrzymania — zaznacza Grzegorz Zareda.
Analitycy rynku nieruchomości są jednak optymistami. Uważają, że obecny „magazynowy boom” to efekt przystąpienia do Unii Europejskiej. Zwracają też uwagę, że Polska może być świetnym miejscem na lokowanie europejskich centrów logistycznych. Stosunkowo niskie koszty zatrudnienia i perspektywy budowy autostrad przyciągają najemców. Takie tendencje widać już wyraźnie.
Rzeczywiście, wraz z tendencją przenoszenia przez zachodnie koncerny zakładów produkcyjnych do Polski oraz rozwojem rodzimych przedsiębiorstw rynek centrów logistycznych nabiera coraz większego znaczenia. Ponadto wzrost popularności outsourcingu usług logistycznych oraz nadal dość uboga infrastruktura centrów przemysłowych powoduje, że duże ośrodki dystrybucyjne lokowane są właśnie u nas.
— Obiekty przystosowane do takiej działalności powstają poza granicami miast, w pobliżu parków przemysłowych i istniejącej infrastruktury drogowej. Zapotrzebowanie na tego rodzaju inwestycje rośnie, o czym świadczy obecność na polskim rynku globalnych firm deweloperskich, zainteresowanie inwestorów zagranicznych oraz stale zwiększający się wkład polskich inwestorów — dodaje Grzegorz Zareda.
Drogowa zależność…
Nawet najlepsze centrum logistyczne pozostanie puste, jeśli nie będzie „podłączone” do sieci najważniejszych dróg. Wystarczy spojrzeć na liczbę budowanych i planowanych autostrad. Magazyny położone przy autostradach, które już powstały, cieszą się bardzo dużym zainteresowaniem. Górny Śląsk, okręg Katowic i Wrocław przyciągają firmy zainteresowane dystrybuowaniem swoich wyrobów na terenie Czech, Słowacji, a nawet zachodniej Europy. Rejony Strykowa i Piotrkowa Trybunalskiego zyskają jeszcze na znaczeniu właśnie dzięki budowie autostrady A2.
Trzeba jednak pamiętać, że wybór lokalizacji magazynów podyktowany jest przede wszystkim zapotrzebowaniem rynku.
— Z naszych doświadczeń wynika, że poza Warszawą klienci zainteresowani są współpracą z firmami, świadczącymi usługi magazynowe, zlokalizowanymi zarówno na południu w okolicy dynamicznie rozwijającego się Wrocławia, w Łodzi, która leży przy planowanym przecięciu się autostrad północ-południe oraz wschód-zachód, w pasie centralnym (Poznań, Bydgoszcz), na północy kraju (Trójmiasto) czy też na wschodzie Polski (Lublin) — mówi Janusz Anioł, dyrektor Raben Polska.
Dodaje, że największe powierzchnie magazynowe, jakimi dysponuje Raben Polska, zlokalizowane są nie w okolicach Warszawy, ale w pobliżu Poznania.
Centra logistyczne poza Warszawą nie mogłyby się rozwijać, gdyby nie było na nie popytu. A ten jest, i to bardzo wysoki. Z danych DTZ wynika, że po raz pierwszy w historii polskiego rynku magazynowego wynajęta powierzchnia poza stolicą przekroczyła poziom najmu w regionie Warszawy. Bardzo duży udział w rynku zagarnęły obiekty położone na południu. Nie oznacza to, że rola Warszawy słabnie.
Centralne położenie w Polsce, relatywnie dobra infrastruktura oraz wielkość rynku wewnętrznego powodują, że Warszawa pozostanie największym rynkiem powierzchni logistycznych w Polsce.
…i kolejowe braki
Centra dystrybucyjne i logistyczne budowane w Polsce odpowiadają standardom europejskim, a powierzchnie magazynowe są najczęściej dostosowane do indywidualnych potrzeb najemców, zarówno pod względem technicznym, jak i produkcyjnym (cross-dock, magazyny logistyczne). Zdaniem deweloperów i przedstawicieli koncernów logistycznych, rynek będzie się rozwijał wraz ze wzrostem zapotrzebowania. Deweloperzy będą kupowali grunty „strategiczne”, np. w Strykowie koło Łodzi, gdzie będą się przecinały autostrady. Z ostatecznymi inwestycjami będą jednak czekali do momentu pozyskania najemców, którymi są firmy handlowe, produkcyjne lub operatorzy logistyczni.
— Jednak zagrożeniem dla tego segmentu może być ekspansja firm na Daleki Wschód i inwestowanie w Chinach zarówno w parki produkcyjne, jak i związane z tym obiekty logistyczne — zauważa Grzegorz Zareda.
W Polsce ciągle brak centrów z powierzchnią „gotową”, co znacznie wydłuża okres oczekiwania najemców na odpowiednie do ich potrzeb powierzchnie magazynowe.
Nie mamy też w kraju centrów logistycznych pozwalających na obsługę multimodalną.
— Większość inwestorów skoncentrowała się na transporcie drogowym. Bardzo mało magazynów ma bezpośredni dostęp do infrastruktury kolejowej lub morskiej, co powoduje małą konkurencyjność, a w rezultacie mały rozwój transportu multimodalnego — zaznacza Grzegorz Zareda.