Odbiec od standardu

Magazyny: Każdy najemca ma swoje priorytety, choć lokalizację i wysokość opłat uwzględniają wszyscy

Wybierając spośród wielu ofert, poszukujący powierzchni magazynowych uwzględniają bardzo wiele czynników — wśród nich warunki finansowe, lokalizację, termin realizacji, specyfikację techniczną. W przypadku adresu istotnym elementem jest dojazd do obiektu z ważnych szlaków komunikacyjnych oraz z wykorzystaniem infrastruktury publicznej.

Zobacz więcej

Najemcy poszukują powierzchni nie tylko w głównych ośrodkach logistycznych, ale także w stolicach regionów, by móc dostarczyć przesyłkę w jak najkrótszym czasie. Przykładem są inwestycje 7R, dewelopera budującego m.in. na terenie parku logistycznego Kraków Kokotów-Brzegi. [FOT. ARC]

— Kryterium lokalizacji przekłada się u nas bezpośrednio na finanse, bo w branży logistyczno-transportowej czas to pieniądz. Wybór dewelopera pod tym kątem zależy od posiadanych przez nich działek w konkretnych miejscach, na których mogą wybudować obiekty zgodnie z naszymi potrzebami — wyjaśnia Jaromir Matonóg, dyrektor ds. nieruchomości, administracji i ryzyka DHL Parcel Polska. Wybierając miejsce, najemcy uwzględniają też dostępność pracowników.

Zdaniem Piotra Bzowskiego, dyrektora ds. najmu i rozwoju w P3 Logistic Parks w Polsce, najemcy zwracają uwagę na miejscowości, w których występuje wyższe bezrobocie i łatwiej jest o pracowników na krótszy czas.

— Niewykluczone jednak, że w przyszłości, zwiększy się zainteresowanie głównymi rynkami magazynowymi, gdzie koszty pracy są wyższe, ale za to większe szanse na długofalowe relacje z zaangażowanymi pracownikami — uważa Piotr Bzowski.

Diabeł w szczegółach

Jednym z najważniejszym czynników przy wyborze magazynu jest cena. Warto zwrócić uwagę na wysokość i definicję czynszu. Większość z wynajmujących rozróżnia czynsz „bazowy” za powierzchnię magazynową płacony przez najemcę oraz czynsz „efektywny”, uwzględniający zachęty finansowe w postaci zwolnień z czynszu lub dodatkowej kontrybucji finansowej.

— Uzyskane w ten sposób pieniądze można wykorzystać w celu podwyższenia standardu wynajmowanej powierzchni, czy pokrycia kosztów relokacji — mówi Jakub Kurek, doradca w dziale powierzchni przemysłowych i magazynowych Cresa Polska. Według doradcy Cresy, pełny obraz kosztów, jakie musi ponieść potencjalny najemca, pojawi się dopiero po uwzględnieniu wszystkich opłat związanych z eksploatacją. Są to m.in. podatki od nieruchomości i dodatkowa ewentualna opłata za użytkowanie wieczyste, obsługa techniczna, koszty ochrony, sprzątanie i administrowanie części wspólnych, odśnieżanie oraz opłata za zarządzanie obiektem (określony procent od czynszu). Innym ważnym elementem są opłaty za media.

— Szukając oszczędności, klienci interesują się kosztami zużycia prądu, gazu czy wody. Prologis zaproponował np. najemcom specjalną aplikację, która umożliwia im kontrolę tych kosztów we wszystkich naszych obiektach — mówi Ewa Zawadzka, wiceprezes Prologis w Polsce.

Kto pierwszy

— Termin realizacji inwestycji ma bardzo duże znaczenie i przy odpowiedniej wiedzy można osiągnąć w tym przypadku wymierne korzyści. Będąc pierwszym klientem w ramach planowanego centrum logistycznego, dzięki któremu inwestor uruchomia cały proces budowlany, najemca może liczyć na dodatkowe zachęty. Ponadto nowe powierzchnie są zwolnione z podatków od nieruchomości w trakcie pierwszego roku kalendarzowego, a w niektórych miejscowościach dłużej, przez co opłata eksploatacyjna w tym okresie jest znacznie niższa — mówi Jakub Kurek.

Oczywiście można wynająć powierzchnię w magazynach już wybudowanych, ale może to oznaczać dodatkowe koszty, jeśli wymaga dużych prac związanych z adaptacją powierzchni. Jeśli jednak nie stanowi to problemu, najemca może liczyć na dobre warunki. Np. normą jest możliwość wejścia do obiektu 1-2 miesiące przed datą rozpoczęcia najmu w celu przygotowania swojej infrastruktury do działania.

— W przypadku dodatkowego zapotrzebowania na powierzchnię biurowo-socjalną, której nie ma w wybranym obiekcie, czas realizacji może ulec znacznemu wydłużeniu ze względu na konieczność uzyskania dodatkowych pozwoleń — przestrzega jednak doradca Cresy.

W górę, w miasto

Wielu właścicieli proponuje podobne, standardowe rozwiązania. Dotyczy to m.in. nośności posadzek bezpyłowych, siatki słupów, instalacji tryskaczowej, klap oddymiających, wentylacji czy chociażby 10 m wysokości w świetle. Standardem stała się też certyfikacja LEED czy BREEAM nowych obiektów.

Zdaniem Marka Dobrzyckiego, dyrektora zarządzającego Panattoni Europe, obecnie panuje tendencja „pójścia w górę”. Ktoś, kto kiedyś wykorzystywał do magazynowania tylko podłogę i nie robił tego na regałach wysokiego składowania, dzisiaj wykorzystuje również wewnętrzne antresole. Dlatego pojawiają się magazyny, które osiągają nawet 18 m wysokości w świetle (różnica między poziomem posadzki a wykończonym sufitem ), a standardem zaczynają już być budynki o wysokości 12 m.

— Aby sprostać oczekiwaniom branży e-commerce, budowane będą mniejsze obiekty magazynowe określane przez nas jako City Logistics. Będą w granicach, a być może w centrach dużych miast i będą się różniły od typowych właśnie wysokością, liczbą doków przeładunkowych zarówno dla TIRów, jak i małych samochodów, co pozwoli na szybką rotację produktu — twierdzi Marek Dobrzycki.

Jak się wyróżnić?

Pytani, w jaki sposób można się dziś wyróżnić na rynku, deweloperzy podkreślają takie aspekty, jak nowoczesne rozwiązania proekologiczne oraz elastyczność. Przy czym np. Panattoni Europe wiąże tę elastyczność z obecnością na rynkach pobocznych (m.in. Bydgoszcz, Szczecin, Lublin, Białystok, Kielce, Toruń i Zielona Góra), zaś Prologis oferuje we wszystkich swoich parkach możliwość wynajmu krótkoterminowego np. przed świętami, kiedy następuje zwiększenie zatowarowania, czy też natężenia produkcji.

Według Tomasza Lubowieckiego, prezesa 7R, najemcy cenią też sobie współpracę z firmami „niekorporacyjnymi”, w których proces decyzyjny, jak i późniejsza współpraca w toku realizacji inwestycji przebiega bardzo sprawnie. Jeszcze kilka lat temu najemcom trudno było przekonać deweloperów do rozwiązań odbiegających od standardu. Cechą specyficzną obiektów DHL Parcel są np. duże powierzchnie przeznaczone na place manewrowe i parkingi, przez co mniejsza część działki wykorzystana jest na powierzchnie magazynowe.

— Początkowo deweloperzy bali się ryzyka szukania najemców na tak nietypowe magazyny po zakończeniu umowy z nami. Dziś, gdy widać dynamikę rozwoju branży TSL, nie stanowi to już problemu — mówi Jaromir Matonóg.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Paweł Berłowski

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / Odbiec od standardu