Jednym z głównych wyznaczników kondycji rynku nieruchomości komercyjnych jest atrakcyjność w oczach inwestorów. Dane za 2020 r. pokazują, że rynek inwestycyjny w Polsce przysiadł, ale nie w magazynach. Łączna wartość wszystkich transakcji obejmujących nieruchomości komercyjne zmniejszyła się o 30 proc. rok do roku do 5,6 mld EUR, jednak prawie 50 proc. z tej kwoty przypada na segment magazynowy (2,7 mld EUR), który po raz pierwszy zdominował rynek inwestycyjny.
Do dużych ubiegłorocznych transakcji należała m.in. sprzedaż 230 tys. m kw. powierzchni magazynowych w parku logistycznym P3 w Mszczonowie pod Warszawą singapurskiemu funduszowi należącemu do Elite Partners Capital. Kwoty transakcji nie ujawniono. P3 należy do deweloperów, którzy długoterminowo trzymają wybudowane hale we własnym portfelu czerpiąc dochody z najmu. W przypadku sprzedanych nieruchomości były one wykorzystywane w ten sposób przez ponad 10 lat.
– Ostatnia transakcja sprzedaży nieruchomości z portfela P3 nie oznacza zmiany naszego podejścia. To była decyzja strategiczna, mająca na celu uwolnienie środków i przeznaczenie ich na nowe inwestycje – mówi Bartłomiej Hofman, dyrektor zarządzający P3 Logistic Parks w Polsce.
P3 przez pierwsze lata swojej działalności w Polsce skupiał się na głównych rynkach magazynowych, na których wszyscy deweloperzy ulokowali około połowy wszystkich powierzchni logistycznych w kraju: Warszawa i okolice, Polska Centralna i Poznań. Od dwóch lat firma dywersyfikuje swoje lokalizacje i rozbudowuje bank ziemi także w takich miejscach, jak Wrocław, Gdańsk i Łódź. Obecnie posiada potencjał do realizacji nowych powierzchni w siedmiu lokalizacjach w tych czterech regionach.
Górą przednajmy
– Zgodnie z naszą strategią rozpoczynamy budowy zabezpieczone umowami przednajmu. Obecnie realizowane przez nas projekty są wynajęte na poziomie przekraczającym 80 proc. powierzchni – mówi Bartłomiej Hofman.
Zdaniem szefa P3 taka proporcja jest najzdrowsza dla dewelopera. Okres realizacji nowych powierzchni w segmencie magazynowym jest dość krótki, więc najemcy w większości przypadków nie oczekują, że powierzchnia będzie dostępna od ręki. Również rynek w ostatnim czasie zmierza do zmniejszenia udziału powierzchni budowanych spekulacyjnie, które są bardziej ryzykowne w oczach instytucji udzielających finansowania projektom deweloperskim. Jeszcze w trzecim kwartale bez umów przednajmu powstawało w Polsce 56 proc. nowych powierzchni, a dziś jest to ok. 30 proc.
– Wyjątkiem jest rynek warszawski, gdzie udział przednajmów wynosi poniżej 20 proc. Wpływa na to duże rozdrobnienie najemców i mała dostępność gruntów – wyjaśnia Bartłomiej Hofman.
Dobry rok
Podobnie jak cała branża, P3 również chwali sobie wyniki osiągnięte w 2020 r. Poza udaną transakcją sprzedaży hal w Mszczonowie, firma zakończyła dwa projekty rozpoczęte w chwili wybuchu pandemii – łącznie oddała do użytku 80 tys. m kw. hal. Również umowy najmu na ponad 250 tys. m kw. pozwalają mówić o realizacji zakładanych na miniony rok celach.
– Pewien niedosyt odczuwam pod względem ukończonych projektów BTS [built to suit - budowanych na konkretne zamówienie najemcy i zgodnych z oczekiwaną przezeń specyfikacją – red.]. Opóźnienia w podejmowaniu przez klientów decyzji o rozpoczęciu tego typu inwestycji wynikały z zawieszenia większości procesów w II kwartale, kiedy wprowadzono pierwszy lockdown. Wielu najemców i ich klientów obawiało się wpływu pandemii na swoją działalność i przesuwało w czasie finalne decyzje, które w dużej mierze będą widoczne w tegorocznej liczbie rozpoczynanych projektów – mówi Bartłomiej Hofman.
Szef P3 z optymizmem patrzy w przyszłość, podkreślając rosnący popyt ze strony najemców i zdywersyfikowany bank ziemi należący do firmy. Obecnie w portfelu P3 znajduje się w Polsce 920 tys. m kw. istniejących powierzchni magazynowych. W całej Europie posiada łącznie ponad 6 mln m kw. powierzchni.
Z pewnością możemy stwierdzić, że pandemia COVID-19 namieszała na rynku nieruchomości komercyjnych i magazyny, z pozoru z mniej atrakcyjny sektor, stały się kluczowym rodzajem aktywów, które inwestorzy chcieli włączać do swoich portfeli. Wysoki popyt na dobrej jakości nieruchomości przemysłowo-logistyczne spowodował, że obecnie w Polsce możemy mówić o pewnego rodzaju wyzwaniu ze znalezieniem odpowiedniej klasy produktu. Sytuacja sprawia, że deweloperzy magazynowi, w tym m.in. i P3, dywersyfikują dotychczasowe strategie poszukując alternatywnych rozwiązań mogących zapewnić im dalszy rozwój. Większość dużych graczy ma bardzo dobrze rozpoznane główne rynki magazynowe, co pozwala na spokojne planowanie nowych inwestycji, zwłaszcza, że w większość inwestorów w pierwszej kolejności wybiera aktywa na płynnych, dojrzałych rynkach regionalnych. Pod względem rodzaju inwestycji dominuje format bigbox, ale też coraz częściej inwestycje miejskie.