Rynek finansowania nieruchomości utknął w bezruchu z początkiem roku. Banki zastanawiają się, jaką taktykę sprzedaży kredytów hipotecznych przyjąć w tym roku. Program „Rodzina na swoim” został mocno okrojony, od stycznia klienci muszą wykazać się wyższą zdolnością kredytową, czego wymaga obowiązująca już w pełni rekomendacja T, z rynku zniknęły niemal zupełnie kredyty walutowe. Pod koniec 2011 r. czarne scenariusze zakładały spadek sprzedaży aż o 30 proc.
Dwa dni szturmu
Takie nastroje przeważały również w PKO BP, największym na rynku dostawcy kredytu hipotecznego. Ostatnio w banku powiało jednak optymizmem. W połowie grudnia PKO BP zorganizował w całej sieci dni otwarte kredytu hipotecznego.
— Chcieliśmy sprawdzić, jaki jest popyt — mówi menedżer w PKO BP.
Wyniki przerosły najśmielsze oczekiwania. Każdy zainteresowany mógł przyjść do oddziału, zapoznać się z ofertą i, gdyby przypadła mu do gustu, „zapisać się na kredyt”, czyli złożyć wstępną deklarację woli zaciągnięcia długu. Taka była idea. W rzeczywistości wiele osób przyszło z gotowymi dokumentami.
Ludzie wyciągali wnioski złożone przez pośredników w innych bankach i aplikowali w PKO BP. Bank został zasypany aplikacjami. Według naszych informacji, klienci zrobili zapisy na kwotę 2,5 mld zł. I to w dwa dni! Dla porównania, średnio miesięczna sprzedaż banku w 2011 r. wynosiła około 700 mln zł. Nie wiadomo, jakie jest realne żniwo po grudniowej promocji, bo PKO BP wciąż jeszcze rozpatruje wnioski, ale nieoficjalnie dowiedzieliśmy się, że mogą to być kwoty liczone na setki milionów złotych.
Wrażliwość na cenę
Odpowiedź na pytanie, skąd taki popyt na kredyt w PKO BP, jest prosta: podczas dni otwartych bank otworzył na oścież drzwi do kredytu. Marża kredytowa (dla kredytów złotowych, które obejmowała promocja) wynosiła 0,99 proc.
Bez żadnych gwiazdek, dodatkowych warunków czy produktów, jakie dodatkowo należy dokupić. Przy średniej rynkowej na poziomie 1,4 proc. dwudniowa wyprzedaż w PKO BP rzeczywiście mogła napędzić do oddziałów tłumy.
Podczas dni otwartych bank otworzył na oścież drzwi do kredytu. Marża kredytowa wynosiła 0,99 proc. Bez żadnych gwiazdek, dodatkowych warunków czy produktów.
— Popyt na rynku jest, natomiast klient jest bardzo wrażliwy na cenę — mówi nasz rozmówca. PKO BP zastanawia się teraz, jaką przyjąć w tym roku politykę cenową. Z jednej strony bank musi dbać o przychody i zarząd na każdym kroku podkreśla troskę o marżę.
Z drugiej, na kostniejącym rynku, kiedy konkurencja albo podwyższa je, albo trzyma na stabilnym poziomie, bankowców kusi, by zejść z marżą, rozkręcić wolumen i zrekompensować sobie niższą cenę większym obrotem. Decyzje jeszcze nie zapadły. Do zmian może dojść wiosną.
Pustka
Inne banki czekają, aż wykrystalizuje się sytuacja na rynku. Branża bardzo mocno odczuła ograniczenia w programie „Rodzina na swoim”. Nieoficjalnie dowiedzieliśmy się, że w IV kwartale 2011 r. na rynek trafiło aż o 20 proc. mniej kredytów niż w III kwartale — za niewiele ponad 10 mld zł. Koniec roku na rynku hipotek był zwykle okresem żniw, natomiast lato uchodziło za sezon ogórkowy.
W 2011 r. było odwrotnie — właśnie za sprawą „Rodziny na swoim”, która w III kwartale wywindowała sprzedaż do 12 mld zł. W tym roku też dojdzie do anomalii. I znów za sprawą „Rodziny na swoim”.
— Spodziewam się, że przez pierwsze dwa kwartały wielkość sprzedaży będzie porównywalna z IV kwartałem 2011 r. W II połowie roku może dojść do boomu kredytowego w związku ze zbliżającym się terminem wygaśnięcia programu — mówi Remigiusz Falkowski, szef hipotek w Pekao.
Dla deweloperów to ostatnia szansa, żeby szybko upłynnić mieszkania mieszczące się w limitach programu. Dla aplikujących też wybije ostatni dzwonek na złożenie wniosków kredytowych.
Jednak, zdaniem Remigiusza Falkowskiego, popyt będzie zbyt mały, by sprzedaż kredytów utrzymała się na poziomie 2011 r. Według szacunków, w ubiegłym roku banki udzieliły ich na kwotę 50 mld zł. Wtedy jednak sprzedaż wspierały „Rodzina na swoim” oraz kredyty walutowe.
Według naszych informacji, klienci zaciągnęli w twardej walucie, głównie w euro, kredyty za 10 mld zł. To około 20 proc. sprzedaży. Nie ma szans, by udało się w tym roku powtórzyć ten wynik. Kredyt walutowy został w ofercie trzech-czterech banków, które pożyczają na mocno wyśrubowanych warunkach. Z rynku wycofali się natomiast głównie gracze: PKO BP i Kredyt Bank, a to oni właśnie wypracowywali wolumen w 2011 r.