W II kw. 2025 r. deweloperzy ukończyli w Polsce budowę 468,4 tys. m kw. magazynów, a więc o 40 proc. mniej niż rok wcześniej – wynika z najnowszych danych Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych (PINK). Najwięcej obiektów oddano do użytku w województwach: śląskim (137,8 tys. m kw.), mazowieckim (100,6 tys. m kw.) i zachodniopomorskim (86,5 tys. m kw.).
Na koniec czerwca w całym kraju w budowie było 1,47 mln m kw. magazynów - o 26 proc. mniej niż rok wcześniej. Największy udział w tej puli miały województwa: mazowieckie (32 proc. realizowanej powierzchni), śląskie (14 proc.) oraz łódzkie i pomorskie (po 12 proc.).
Jeśli chodzi o popyt, to – według PINK – między kwietniem a czerwcem wynajęto 1,84 mln m kw., co oznacza wzrost o 7 proc. r/r. Największym zainteresowaniem najemców cieszyły się województwa: dolnośląskie (315 tys. m kw.), śląskie (306 tys. m kw.) i mazowieckie (303 tys. m kw.).
Duża baza klientów i atrakcyjna lokalizacja
Warszawa jest jednym z najsilniejszych ośrodków logistycznych w Polsce. Jej zasoby magazynowe wynoszą 7,1 mln m kw., a w budowie jest kolejne 350 tys. m kw. Na dobrą kondycję rynku wpływa kilka kluczowych czynników: bliskość dużej bazy konsumentów, rozwinięta infrastruktura transportowa i rosnące zapotrzebowanie na logistykę ostatniej mili.
Zainteresowaniem potencjalnych najemców cieszą się zwłaszcza powierzchnie do 1,5 tys. m kw. Korzystają z nich głównie firmy kosmetyczne, odzieżowe i elektroniki użytkowej, działające w modelu D2C, w którym producent sprzedaje swoje produkty bezpośrednio konsumentom.
Jak podaje Avison Young, czynsze w strefie Warszawa I, a więc w granicach miasta, są najwyższe w Polsce – sięgają nawet 8,50 EUR za 1 m kw. miesięcznie. Poza stolicą stawki wynoszą 3,6-5,75 EUR. Mimo wysokich cen deweloperzy są coraz bardziej otwarci na negocjacje, oferując m.in. dłuższe okresy bezczynszowe i elastyczne warunki najmu.
Jak tłumaczą eksperci Avison Young, coraz większe znaczenie dla najemców ma lokalizacja – preferowane są budynki z dobrym dostępem do transportu publicznego, w szczególności kolei podmiejskiej (SKM), tramwajów i ścieżek rowerowych.
Rośnie także rola zrównoważonego rozwoju – najemcy coraz częściej oczekują instalacji paneli fotowoltaicznych jako części pakietu negocjacyjnego. Kwestie środowiskowe stają się priorytetem, zwłaszcza w przypadku miejskich obiektów logistycznych.
Kolebka motoryzacji
Na Górnym Śląsku – który wyróżnia się największą w kraju koncentracją zakładów produkcyjnych, szczególnie w sektorach motoryzacyjnym, AGD, przemysłu ciężkiego i chemicznego – obiekty przemysłowe są często dostosowywane do konkretnych potrzeb operacyjnych. Posiadają rozbudowaną infrastrukturę technologiczną, dźwigi czy linie produkcyjne.
– Pomimo wyzwań, takich jak rosnące wskaźniki pustostanów i zwiększona ostrożność najemców, Górny Śląsk pozostaje atrakcyjną lokalizacją dla inwestorów i deweloperów. Strategiczne położenie, dobrze rozwinięta infrastruktura transportowa i zróżnicowane zasoby powierzchni magazynowej stanowią solidną podstawę do dalszego rozwoju sektora przemysłowego i logistycznego – komentuje Łukasz Ciepły, dyrektor w Avison Young.
Zasoby magazynowe Górnego Śląska sięgają 6 mln m kw., a w budowie jest 300 tys. m kw. Czynsze wynoszą od 3,80 do 5,95 EUR za 1 m kw. miesięcznie. Jak tłumaczą eksperci Avison Young, Górny Śląsk zyskuje na znaczeniu szczególnie wśród producentów samochodów i komponentów przenoszących działalność z Czech i Słowacji. Jego strategiczna lokalizacja i silna baza przemysłowa czynią z niego idealne miejsce do realizacji strategii nearshoringu.
Boom inwestycyjny nad Bałtykiem
Istotną rolę na magazynowej mapie Polski odgrywa także Trójmiasto. Dzięki dostępowi do portów morskich, dobrze rozwiniętej infrastrukturze i położeniu blisko rynków Europy Północnej i Wschodniej, przyciąga znaczące inwestycje z sektora magazynowego i logistycznego. Obecnie w Trójmieście znajduje się 1,8 mln m kw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, w budowie jest kolejne 80 tys. m kw., a w przygotowaniu niemal 800 tys. m kw. nowych obiektów, co świadczy o intensywnym rozwoju i dużym potencjale Trójmiasta jako hubu logistycznego.
Deweloperzy tacy jak MDC², Panattoni, 7R, GLP, CTP i Peakside aktywnie inwestują w regionie, oferując zarówno tradycyjne obiekty typu big-box, jak i elastyczne formaty SBU (Small Business Units), które odpowiadają na potrzeby lokalnych firm, miejskich dostawców usług czy mniejszych producentów. Coraz większa część nowej powierzchni dostosowywana jest także do bardziej specjalistycznych zastosowań – lekkiej i średniej produkcji, składowania materiałów recyklingowych czy towarów używanych. Czynsze za powierzchnię magazynową w regionie wahają się obecnie w granicach 3,60-5,50 EUR za metr miesięcznie.
– O rosnącym znaczeniu Trójmiasta świadczy też największa transakcja najmu w Polsce w I kwartale 2025 r. – firma logistyczna z sektora 3PL wynajęła 67,8 tys. m kw. w 7R Gdańsk III Park. Rynek magazynowy w regionie Trójmiasta pozostaje w fazie aktywnego wzrostu, zaspokajając zróżnicowane potrzeby inwestorów, dostawców usług logistycznych i producentów chcących zaistnieć w Polsce Północnej – komentuje Dorota Koseska, dyrektorka Avison Young.
Pod lupą zagranicznych sąsiadów
W Zachodniej Polsce rynek magazynowy również ma się dobrze. W regionie dostępnych jest obecnie 1,7 mln m kw. nowoczesnych obiektów, z kolejnymi 30 tys. m kw. w budowie. Czynsze są nieco niższe niż w Trójmieście i wynoszą 3,40-4,30 EUR za m kw. miesięcznie.
– Polska Zachodnia staje się cichym beneficjentem trendu nearshoringu. Przygraniczne lokalizacje zyskują na znaczeniu wśród niemieckich firm logistycznych i produkcyjnych przenoszących działalność w poszukiwaniu tańszych alternatyw przy jednoczesnym zachowaniu bliskości rodzimego rynku – mówi Katarzyna Madej, dyrektorka w Avison Young.
Stabilnym i obiecującym ośrodkiem logistycznym jest Szczecin. Obecnie w mieście i okolicach znajduje się 1,1 mln m kw. magazynów, a 80 tys. m kw. jest w budowie. Stawki czynszu wynoszą 4,1-5,5 EUR za 1 m kw. miesięcznie.
Najmem w Szczecinie interesują się przede wszystkim firmy obsługujące rynki zachodnie i skandynawskie.
– Bliskość granicy, dostęp do portów morskich i dobrze rozwinięta infrastruktura sprawiają, że region jest naturalnym wyborem dla operatorów logistycznych i producentów poszukujących sprawnych połączeń z Europą Północną i Zachodnią – tłumaczy Dorota Koseska, ekspertka Avison Young.
Symbolicznym przykładem pozycji Szczecina jest największa transakcja najmu w regionie – firma z branży e-commerce przedłużyła umowę najmu 38,4 tys. m kw. w Accolade Funds Park Szczecin I.
Trwająca obecnie budowa 80 tys. m kw. magazynów potwierdza, że deweloperzy wierzą w długoterminowy potencjał tego rynku.
W Szczecinie widać rosnący popyt na tzw. mini-huby, a więc obiekty o powierzchni 5-15 tys. m kw., położone w pobliżu autostrad A12 i A15. Jednocześnie jednak aktywność deweloperska jest tu ograniczona, a poziom pustostanów należy do najwyższych w kraju i nieznacznie przekracza 20 proc.
Blokowany potencjał
Krakowski rynek magazynowy różni się znacząco od największych centrów logistycznych w Polsce. Obecność dużych obiektów e-commerce w krakowskim hubie jest ograniczona, a lokalna infrastruktura obsługuje głównie firmy działające na rynku regionalnym – zajmujące się dystrybucją, handlem detalicznym, żywnością i lekką produkcją.
Miasto, mimo potencjału, zmaga się z barierami rozwoju.
– Wysoce zurbanizowana struktura Krakowa i rygorystyczne przepisy planistyczne ograniczają rozwój dużych parków logistycznych w granicach miasta. W rezultacie większość inwestycji zlokalizowana jest w Skawinie, Balicach, Niepołomicach i Wieliczce, czyli poza centrum miasta. Wysokie ceny gruntów i ograniczona konkurencja sprawiają, że jest to jeden z droższych rynków – mówi Łukasz Ciepły.
Obecnie w Krakowie i okolicach jest 1,2 mln m kw. magazynów, a kolejne 50 tys. m kw. jest w budowie. Stawki czynszu wahają się w granicach 4,6-6,8 EUR za 1 m kw. miesięcznie.
Dla wielu firm region pozostaje atrakcyjny ze względu na dostęp do autostrady A4 i połączenia z południowo-wschodnią Polską.
– Region krakowski ma potencjał, aby stać się strategicznym punktem dystrybucyjnym dla wschodniej Polski i bazą operacyjną dla działalności transgranicznej. Może to zachęcić deweloperów i fundusze inwestycyjne do rozważenia nowych projektów w tym regionie – prognozuje Łukasz Ciepły.
Rozwój dużych magazynów ogranicza nie tylko dostępność gruntów, ale również ich ceny. W rezultacie popyt przesuwa się w kierunku mniejszych, bardziej kompaktowych obiektów. Szybko rośnie segment małych powierzchni (ang. small business units, SBU), szczególnie w dzielnicach Nowa Huta i Rybitwy. Ponadto zwiększa się aktywność firm z sektora farmaceutycznego, kosmetycznego i laboratoryjnego, które poszukują obiektów łączących funkcje magazynowe, chłodnicze, biurowe i showroomowe. Coraz większym zainteresowaniem cieszą się też modele hybrydowe, integrujące funkcje magazynowe, biurowe i centra obsługi klienta.
Na celowniku funduszy
Polskie magazyny cieszą się uznaniem inwestorów zagranicznych. Z danych Knight Franka wynika, że w I połowie 2025 r. fundusze ulokowały w nich niemal 694 mln EUR, co oznacza wzrost aż o 136 proc. w porównaniu z tym samym okresem 2024 r. Na rezultat znacząco wpłynęła rekordowa transakcja typu sale & leaseback [polega ona na tym, że spółka sprzedaje swoją nieruchomość i następnie ją wynajmuje – red.], w której firma Eko-Okna sprzedała dwa zakłady o łącznej powierzchni 264 tys. m kw. za – bagatela – 253 mln EUR. Była to największa tego typu umowa w Europie Środkowo-Wschodniej.
– Segment magazynowy pozostaje atrakcyjny dla inwestorów instytucjonalnych. Wysokie zainteresowanie aktywami logistycznymi wynika z silnych fundamentów i relatywnie niskiego ryzyka. Stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów uległy lekkiej kompresji i wynoszą 6,25 proc. – podkreśla Krzysztof Cipiur, ekspert Knight Franka.
Przedstawiciele spółki inwestycyjnej Accolade nie mają wątpliwości, że I poł. 2025 r. potwierdziła atrakcyjność polskich nieruchomości przemysłowych.
– To segment, w którym nadal jest stosunkowo mało kapitału lokalnego, a największe zainteresowanie widać ze strony inwestorów z USA. Spodziewamy się, że dominująca pozycja magazynów utrzyma się w całym roku. Dla nas drugie półrocze już rozpoczęło się bardzo intensywnie. W Polsce, w ramach JV, kupiliśmy magazyn BTS od 7R, a w Czechach – Garbe Park. A to nie koniec, bo planujemy kolejne transakcje i cały czas szukamy najlepiej dopasowanych okazji – mówi Joanna Sinkiewicz, dyrektorka zarządzająca Accolade w Polsce.
Tłumaczy, że sektor nieruchomości przemysłowych jest lokomotywą rynku.
– Magazyny i hale logistyczne mają opinię najbardziej stabilnej klasy aktywów, którą zyskały zwłaszcza w czasie pandemii. Polska pozostaje atrakcyjnym rynkiem z uwagi na oferowane stopy zwrotu z inwestycji i stabilną podstawę rynku magazynowego, czyli popyt na powierzchnię. Pozostajemy atrakcyjną lokalizacją dla najemców także dzięki atutom takim jak konkurencyjne koszty pracy, dobrze rozwinięta infrastruktura oraz strategiczne położenie – ocenia Joanna Sinkiewicz.
Mimo rosnącego zainteresowania ze strony inwestorów zagranicznych udział kapitału lokalnego w rynku magazynowym wciąż pozostaje niewielki – w I poł. 2025 r. wyniósł zaledwie 1,7 proc. Dla porównania, polscy inwestorzy odpowiadają za ponad 16 proc. całkowitej wartości transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych.
– Tymczasem kapitał amerykański dominuje – pięć transakcji z udziałem inwestorów z USA odpowiadało za ponad 64 proc. wartości całego wolumenu. Aktywni pozostają również inwestorzy z Czech, Węgier, Wielkiej Brytanii oraz państw afrykańskich. Wszystko wskazuje na to, że sektor magazynowy utrzyma dominującą pozycję w drugiej połowie roku. Choć wiele zależeć będzie od sytuacji makroekonomicznej i decyzji monetarnych, fundamenty pozostają silne, a rynek postrzegany jest jako względnie bezpieczny i przewidywalny – mówi Joanna Sinkiewicz.
Jej zdaniem o tym, że sektor magazynowy czekają kolejne intensywne miesiące, świadczą m.in. nowe inwestycje Accolade.
– Na początku lipca sfinalizowaliśmy w Polsce, w ramach joint venture z Conseq, zakup magazynu BTS w okolicach Bielska-Białej od 7R, a w południowych Czechach kupiliśmy GARBE Park. Są to nowe lokalizacje w naszym portfelu, dotychczas nie mieliśmy tam projektów. W toku mamy kolejne projekty, jesteśmy aktywni, obserwujemy rynek i reagujemy elastycznie. Bo jako inwestor działający na rynku nieruchomości przemysłowych od wielu lat jesteśmy przekonani, że magazyny to bardzo stabilna i atrakcyjna klasa aktywów, szczególnie w długoterminowej perspektywie – sumuje Joanna Sinkiewicz.