Piłkarze Polonii Warszawa właśnie rozpoczęli rundę wiosenną Ekstraklasy, a Józef Wojciechowski szykuje się do wbijania bramek bankowcom, którzy coraz bardziej podejrzliwie patrzą na kredytowanie biznesu deweloperskiego.
— Do tej pory nie mieliśmy problemu z uzyskaniem kredytu na realizację inwestycji. Teraz pojawiają się nowe wymagania, jak konieczność osiągnięcia określonego poziomu przedsprzedaży. Wydłużył się czas oczekiwania na decyzję banku. To uciążliwości, które zmuszają dewelopera do sprzedaży mieszkań na początkowym etapie realizacji, czyli po niższych cenach. Jeśli ta sytuacja będzie się rozwijać, postaramy się o wygodniejsze formy finansowania. Na Zachodzie są instytucje finansowe, które chętnie zainwestowałyby w Polsce. Jedna z takich instytucji jest zainteresowana objęciem papierów dłużnych wartych nawet 100 mln EUR, które moglibyśmy wyemitować na określone inwestycje komercyjne — mówi Józef Wojciechowski, właściciel spółki.
Dobre inwestycje komercyjne są traktowane jako bezpieczne, zarówno przez inwestorów, jak i banki. Konkurencja o bankowy pieniądz będzie silna, choćby dlatego, że w 2012 r. zapadają kredyty na nieruchomości warte około 2 mld EUR i trzeba je będzie zrefinansować. Jednak na razie wyniki JW Construction są zależne przede wszystkim od popytu na mieszkania. Ten się pogarsza.
W zeszłym roku spółce udało się sprzedać jedynie 1032 mieszkania, mimo że apetyt właściciela sięgał nawet 1,5 tys. Kłopot wynika nie z bezrobocia czy słabości gospodarki, ale z polityki kredytowej banków. Prawie połowa zaostrzyła wymagania wobec chcących kupić mieszkanie już w czwartym kwartale zeszłego roku. Aż 85 proc. bankowców przyznaje, że zwiększy je jeszcze w tym kwartale.
— Kredyty mieszkaniowe są jedną z bezpieczniejszych, długoterminowych inwestycji, a mimo to banki je ograniczają. Na wypadek dalszych restrykcji chcemy się dodatkowo zabezpieczyć. Pracujemy nad instrumentem, który w razie potrzeby umożliwi pozabankowe, długoterminowe kredytowanie kupującego. Z partnerem finansowym moglibyśmy wyemitować długoterminowe obligacje, zabezpieczone na mieszkaniu. Klient spłacałby kredyt nie bankowi, ale nam. Koszt finansowania byłby podobny, ale uzyskać zdolność kredytową będzie łatwiej. Natomiast dla ograniczenia naszego ryzyka wymagalibyśmy wyższego wkładu własnego — tłumaczy Józef Wojciechowski.
Inwestor zaznacza jednak, że to scenariusz raczej teoretyczny.
— Banki muszą dawać kredyty na inwestycje deweloperskie, żeby zarabiać. A jeśli mają wybierać bezpieczniejszych deweloperów, to nasza spółka kwalifikuje się w pierwszej kolejności — dodaje Józef Wojciechowski. Choć plan sprzedażowy JW Construction na 2012 r. mówi o 1,2 tys. mieszkań, to Józef Wojciechowski uważa te założenia za konserwatywne, szczególnie że program finansowania mieszkań — w razie potrzeby — mógłby być gotowy już w drugiej połowie roku.
OKIEM EKSPERTA
Problemem jest zdobycie zaufania
ALEKSANDER SKIRMUNTT
członek zarządu spółki Emmerson
Odkąd pojawiły się problemy z udzielaniem kredytów, deweloperzy próbują wspomagać klientów. Proponowali np. wzięcie starego mieszkania czy spłacanie kredytu w części przez dewelopera w trakcie budowy mieszkania. Żaden szeroko się nie przyjął. Obawiam się, że JW Construction będzie trudno przekonać klientów do wzięcia kredytu od funduszu. Zaufanie do banków jest duże, ale do innych instytucji finansowych już nie. Oczywiście można tak skonstruować umowę, by zapewnić kupującemu maksimum bezpieczeństwa, jednak zmiana świadomości klientów będzie trudniejsza.
OKIEM EKSPERTA
Diabeł tkwi w szczegółach
BOLESŁAW MELUCH
doradca zarządu Związku Banków Polskich
Pomysł Józefa Wojciechowskiego jest dobry, ale przed deweloperem jeszcze sporo pracy związanej z ustaleniem szczegółów takiej konstrukcji finansowania. Najważniejszy problem to, co się stanie, kiedy nabywca przestanie spłacać kredyt? Myślę, że takich klientów może być nawet ponad 5 proc. Jeśli kredyt zostanie spłacony wcześniej, to co taki fundusz zrobi z gotówką? I przede wszystkim, czy możliwe będzie wyemitowanie obligacji dłuższych niż pięć lat, tak by nabywca mieszkania mógł spłacać możliwie niską ratę miesięczną?
Deweloperzy szukają trzeciej drogi
Ustawa o ochronie nabywców mieszkań oraz bankowe restrykcje znacząco utrudniają funkcjonowanie deweloperom. Dlatego ci głowią się nad tym, jak mają stosować zapisy ustawy i szykują finansowe plany B. Bolesław Meluch ze Związku Banków Polskich pracuje nad pomysłem tworzenia przez deweloperów inwestycji mieszkaniowych w formie funduszy inwestycyjnych zamkniętych (FIZ). Ich certyfikaty mają być wymienne na mieszkania. — To bezpieczniejsza forma niż planowana przez JW Construction. FIZ z definicji będzie podlegał nadzorowi finansowemu i ustawie o funduszach inwestycyjnych, a jego certyfikaty łatwo będzie sprzedawać. Jednocześnie nabywca nie będzie od razu musiał zapłacić za cały certyfikat i będzie się stawał współwłaścicielem swojego mieszkania w miarę wpłat oraz zaawansowania budowy — dodaje Bolesław Meluch.
Deweloperzy do tego pomysłu odnoszą się z rezerwą. Co prawda pozwoliłoby to im na budowanie mieszkań za pieniądze klientów, ale jak do takich skomplikowanych instrumentów przekonać zwykłego Kowalskiego? Dlatego Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) zaczyna promować komercyjne budownictwo czynszowe w formie, w jakiej ono funkcjonuje na przykład w Niemczech. — Deweloper buduje osiedle, wynajmuje je i odsprzedaje specjalnym subfunduszom wydzielonym z funduszy emerytalnych. Najpierw chcemy wprowadzenia zmian w prawie dotyczących możliwości eksmisji lokatora, który nie płaci czynszu. Widzimy też przeszkodę psychologiczną, bo Polacy chcą mieszkać w swoich mieszkaniach. Jednak takie rozwiązania mogą być wymuszone przez sytuację — mówi Wojciech Okoński, prezes PZFD. [EG]