Prywatni inwestorzy szturmują nieruchomości

opublikowano: 31-03-2023, 15:17
Play icon
Posłuchaj
Speaker icon
Close icon
Zostań subskrybentem
i słuchaj tego oraz wielu innych artykułów w pb.pl

O popularności zakupów inwestycyjnych, kupowaniu mieszkań hurtem i zapowiadanych przez rząd ograniczeniach mówi Marcin Jańczuk, analityk rynku nieruchomości w agencji Metrohouse.

Przeczytaj artykuł i dowiedz się:

  • jakie jest obecnie zainteresowanie zakupami nieruchomości w celach inwestycyjnych
  • dlaczego dane, dotyczące prywatnych inwestorów mogą być niedoszacowane
  • jakie warunki powinno spełnić mieszkanie, by rentowność z jego najmu była najwyższa

PB: Jak ocenia pan obecne zainteresowanie zakupami nieruchomości w celach inwestycyjnych?

Marcin Jańczuk: Z naszego ostatniego raportu kwartalnego, który opracowujemy wspólnie z firmą Credipass, wynika, że zakupy inwestycyjne stanowią około 50 proc. wszystkich transakcji. Ja jednak nie do końca wierzę w te dane. Po pierwsze — część osób nie przyznaje się, że kupuje mieszkanie inwestycyjnie, a dzieje się tak z różnych przyczyn, np. niektórzy uważają, że to sprawa osobista i nie muszą o niej mówić pośrednikowi. Poza tym jest wiele transakcji, które noszą znamiona inwestycyjnych, ale takie określenie wprost nie pada w ankietach. Są osoby nabywające mieszkanie np. dla dziecka, które zaczyna studia w dużym mieście. Inni kupują nieruchomość z myślą o tym, że będzie to ich drugi dom. Typów transakcji inwestycyjnych jest wiele.

Jeśli jednak spojrzymy na rynek pierwotny, to charakter inwestycyjny ma obecnie większość zakupów. Wysokie stopy procentowe utrudniają dostęp do finansowania bankowego. Klienci kredytowi, którzy dotychczas napędzali rynek deweloperski, niemal całkowicie zniknęli. Tym, co podtrzymuje przy życiu nowe inwestycje i ich bezpośrednią sprzedaż, są właśnie zakupy za gotówkę.

Przyjmijmy, że ktoś planuje kupić mieszkanie na wynajem. Na jaki średni roczny zwrot z inwestycji może liczyć?

Obecnie jest to 4,5-6 proc. Nie jest to oszałamiająco wysoka rentowność, jeśli porównamy ją np. z lokatami oprocentowanymi na poziomie 8 proc. Część osób nie koncentruje się jednak na stopie zwrotu. Zakup nieruchomości traktuje jako długoterminową inwestycję, akceptując wahania rentowności w czasie. Wychodzi jednocześnie z założenia, że jest to dobro, którego cena będzie wzrastać mimo cyklicznych zmian na rynku.

Najczęściej osoby, które inwestują w nieruchomości, kupują pojedyncze mieszkania. Dywersyfikują też swój portfel, co oznacza, że jeśli np. wybierają dwa lokale, to zazwyczaj w dwóch różnych inwestycjach.

Andrzej Chomczyk

Co by pan poradził potencjalnym inwestorom? Jakie aktywa warto wybierać, by zyskać możliwie najwięcej?

Mieszkania, które uzyskują wyższą rentowność, są zazwyczaj niewielkie, do 40 m kw., i mają jeden albo dwa pokoje.To one najszybciej znikają z baz pośredników i deweloperów. Warto jednak zwrócić uwagę, że przychód z wynajmu 50-metrowego mieszkania dwupokojowego będzie tylko nieznacznie wyższy niż w przypadku 38-metrowego. Tymczasem różnica w cenie zakupu będzie bardzo duża. To dlatego inwestorzy już od lat gustują w niewielkich lokalach dwupokojowych.

Jeśli chodzi o inne cechy atrakcyjnej nieruchomości na wynajem, to bardzo często wskazuje się lokalizację. Nie oznacza to tylko dobrego skomunikowania z centrum miasta. Atrakcyjna lokalizacja wynika z charakterystyki danego miejsca. Czasami może się wydawać, że przedmieścia nie są szczególnie interesujące dla potencjalnego lokatora. Wystarczy jednak, że w okolicy powstanie duży zakład produkcyjny albo fabryka i zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem będzie znacznie większe niż w np. w centrum miasta.

Trzeba też pamiętać, że duże znaczenie dla najemcy ma cena końcowa. Jeżeli ktoś zaproponuje mu dwa podobne mieszkania: jedno położone w centrum miasta, gdzie miesięczny czynsz wynosi 4 tys.zł, a drugie na obrzeżach z czynszem na poziomie 2,8 tys. zł, to zainteresowanie drugim lokalem powinno być znacznie wyższe.

Do inwestowania w nieruchomości trzeba podchodzić z głową. Dotyczy to samego zakupu, jak też późniejszej aranżacji lokalu czy jego ewentualnego remontu. Osoby, które od dłuższego czasu inwestują w nieruchomości, mają już sprawdzone metody na to, jak je wyremontować niewielkim kosztem, zachowując ich funkcjonalność. Potrafią wręcz uszyć lokal na miarę potrzeb potencjalnych najemców. Przy czym warto pamiętać, że łatwo tu o przeinwestowanie, które tak naprawdę nie będzie miało znaczenia dla wysokości czynszu. Przyczyni się tylko do obniżenia rentowności inwestycji.

W ostatnim czasie o hurtowych zakupach mieszkań dużo mówiło się w rządzie. Minister rozwoju i technologii zapowiedział wprowadzenie wyższego podatku od czynności cywilno-prawnych przy zakupie szóstej i kolejnej nieruchomości. Nowe przepisy prawdopodobnie obejmą także inwestorów prywatnych, ale tylko tych, którzy kupują hurtem w jednej inwestycji. Jak pan ocenia tę zapowiedź?

Nowe przepisy mają uderzyć w rynek funduszy i spółek typu PRS (ang. private rental sector, najem instytucjonalny), które inwestują na rynku polskim, kupując pakiety mieszkaniowe. Następnie trafiają one na rynek najmu. Trzeba jednak podkreślić, że istnieje bardzo duża przepaść między funduszami a indywidualnymi nabywcami, którzy kupują po kilka mieszkań w celach inwestycyjnych. Jeżeli popatrzymy na charakter transakcji, to odsetek osób, które posiadają więcej niż 4-5 mieszkań, jest naprawdę niewielki.

Jeśli chodzi o nałożenie wyższych podatków na instytucje kupujące mieszkania hurtowo, to w jakimś stopniu przełoży się to na ich zainteresowanie Polską. Pamiętajmy, że nie działamy w zamkniętej przestrzeni. Poszczególne rynki zagraniczne są ze sobą powiązane, co oznacza, że fundusze, które działają nad Wisłą, porównują Polskę z innymi krajami europejskimi. Przyglądają się prawodawstwu, podatkom. Jeśli daniny będą coraz wyższe, to scenariusze są dwa: albo obniży się zainteresowanie hurtowymi transakcjami, albo fundusze będą nadal nabywać nieruchomości, a to, że wzrosną im podatki, znajdzie odzwierciedlenie w oferowanych najemcom czynszach.

Szukaj Pulsu Biznesu do słuchania w Spotify, Apple Podcasts, Podcast Addict lub Twojej ulubionej aplikacji

w tym tygodniu: „Jak inwestować w nieruchomości?”

goście: Agnieszka Marciniak-Kostrzewa - Agnes Inversiones, Karolina Kaim - Blueprint Group, Marlena Kosiura - Inwestycjewkurortach.pl, Marcin Jańczuk - Metrohouse

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Polecane