Miniony rok był rekordowy pod względem podaży na rynku biurowym. Ukończono 643 tys. mkw. nowoczesnych obiektów, z czego aż 366 tys. poza stolicą — wynika z najnowszego raportu „Property Times Office Poland” firmy Cushman & Wakefield. Co więcej, poza Warszawą oddano do użytku aż trzy z czterech największych obiektów (Poznań Business Garden w Poznaniu, Dominikański we Wrocławiu, i Alchemia II w Gdańsku).
Biurowe ogniska
W 2015 r. zaskakujący był także popyt, ponieważ wynajęto o 40 proc. więcej biur niż rok wcześniej. W stolicach regionów wzrost ten wyniósł aż 44 proc., a najwyższy był w Krakowie, gdzie zajęli 184 tys. mkw.
— Głównymi atutami rynków regionalnych są wykwalifikowani pracownicy, a także duża liczba zdolnych studentów, gotowych świadczyć pracę najwyższej jakości w sektorach IT, usług dla biznesu i centrów usług wspólnych. Zaufanie światowych korporacji do polskiego rynku z roku na rok rośnie i prognozy na kolejne lata są bardzo pozytywne — mówi Krzysztof Misiak, partner i dyrektor sekcji miast regionalnych w Cushman & Wakefield.
Zapotrzebowanie na nowoczesne miejsca pracy w stolicy Małopolski nie uszło uwadze deweloperów, dzięki czemu tamtejszy rynek biurowy ma aż 766 tys. mkw. Jak wynika z raportu „At a glance”, opracowanego przez BNP Paribas Real Estate Poland, na drugim miejscu jest Wrocław (618,5 tys. mkw.), a na trzecim Trójmiasto (567 tys. mkw.). Za sprawą obiektów o łącznej powierzchni około 565 tys. mkw., których budowę zaplanowano do końca 2017 r., pozycja tych trzech miast jeszcze się umocni. — Szybki przyrost podaży nowych biur na rynkach regionalnych może się przyczynić do wzrostu liczby pustostanów. Część deweloperów, chcąc uniknąć tego ryzyka, decyduje się na inwestycje w modelu „build to suit”, których cechą charakterystyczną jest dostosowywanie projektów do potrzeb konkretnych najemców, a także rozpoczęcie budowy dopiero po częściowym wynajmie powierzchni — tłumaczy Małgorzata Fibakiewicz, dyrektor działu powierzchni biurowych w BNP Paribas Real Estate Poland. Eksperci tej firmy przewidują, że zwiększenie podaży nowych biur i rosnąca liczba pustostanów wpłyną na wysokość stawek czynszów, powodując korzystniejsze warunki najmu. Ta tendencja będzie widoczna przede wszystkim w przypadku biur o średnim i niższym standardzie. Szacuje się, że najemcy zainteresowani długoterminowymi umowami mogą liczyć na 10-15 proc. niższe stawki. W przypadku najlepszych biur nowe zasoby w krótkim czasie nie wpłyną w znaczący sposób na poziom czynszów.
Dotychczas — jak wynika z danych firmy Cushman & Wakefield — popyt na nowoczesne biura był na tyle duży, że wahania wskaźnika pustostanów nie były niepokojące. Jedynie w Poznaniu, ze względu na rekordową podaż, współczynnik wolnej powierzchni wzrósł w ubiegłym roku z 12,4 proc do 15,7 proc. Stawki czynszów wywoławczych dla biur w nowych budynkach poza Warszawą pozostały stabilne (10-15,5 EUR za 1 mkw. miesięcznie).
Okres zakupowy
W dobrej kondycji jest też biurowy rynek inwestycyjny. Całkowita wartość transakcji sfinalizowanych w 2015 r. była najwyższa w historii i wyniosła 1,3 mld EUR, co stanowiło aż 55 proc. kapitału zainwestowanego w ten segment rynku. Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland zwracają uwagę, że po raz pierwszy łączna wartość transakcji na rynkach regionalnych była wyższa niż w Warszawie.
— Magnesem dla inwestorów szukających okazji inwestycyjnych poza stolicą oprócz odpowiedniej jakości dobrze skomercjalizowanych biurowców są również stabilne stawki czynszów i dobre perspektywy dla sektora usług wspólnych oraz badań i rozwoju. Spore zaangażowanie inwestorów w ten segment rynku i niesłabnący popyt najemców w najbliższych kwartałach może oznaczać dalszą kompresję stóp kapitalizacji, które oscylują w granicach 6,5-7 proc. za najlepsze obiekty — tłumaczy Anna Staniszewska, dyrektor działu analiz rynkowych i doradztwa w regionie Europy Środkowo-Wschodniej BNP Paribas Real Estate Poland.