Rynek centrów handlowych jest w Polsce nasycony — w 2026 r. może powstać jedna mała galeria w Nowym Targu, a kilka obiektów zostanie zmodernizowanych czy nieco powiększonych. Nadal dużo natomiast powstaje parków handlowych — wynika z danych Cushman & Wakefield. Według JLL przy stabilnej powierzchni i niskim wskaźniku pustostanów najlepsze centra handlowe mogą wprowadzać większe podwyżki czynszu. W przypadku parków handlowych ograniczą się raczej do 5-10 proc. ze względu na dużą konkurencję.
Parki handlowe nadal w natarciu
— Sądziłam, że przy dość już nasyconym rynku w 2025 r. powstanie mniej parków handlowych, ale nowa podaż przerosła moje oczekiwania, sięgając aż 500 tys. m kw. W 2026 r. może przybyć 450 tys. m kw. — mówi Ewa Derlatka-Chilewicz, dyrektor działu badań w Cushman & Wakefield.
Według niej w Polsce jest jeszcze 40-50 lokalizacji, w których na mapie parków handlowych są tzw. białe plamy.
— Czasem mam jednak wrażenie, że niektóre projekty powstają nawet przy dużym ryzyku — na rynkach, na których już jest silna konkurencja — mówi Ewa Derlatka-Chilewicz.
Według Bartosza Nowaka, partnera zarządzającego w firmie Scallier, doradcy i zarządcy nieruchomości komercyjnych (głównie handlowych), na koniec września w budowie było aż 690 tys. m kw. powierzchni handlowej realizowanej w 90 proc. w formie parków handlowych.
— W roku 2026 i pewnie następnym Polska nadal będzie placem budowy dla wielu nowych projektów. Później rynek powie sprawdzam i wtedy na pewno czeka nas wiele zmian. W mniejszych miastach spodziewam się wielu pustostanów w starych obiektach, klientów przejmą nowe, duże parki handlowe — mówi Bartosz Nowak.
Obecnie parki handlowe ewoluują z miejsc szybkich zakupów w wielofunkcyjne lokalne miejsca docelowe, oferujące oprócz tradycyjnego handlu także gastronomię, fitness i usługi medyczne, wpisując się w koncepcję miast 15-minutowych.
Według Bartosza Nowaka ciekawym kierunkiem rozwoju dla segmentu parków są również obiekty 10-letnie i starsze, np. po dawnych supermarketach, które można przebudować i w tym kierunku zmierza Scallier.
Demografia uderzy w obiekty handlowe
W perspektywie przyszłego roku Ewa Derlatka-Chilewicz nie przewiduje żadnego przypadku wyburzenia centrum handlowego czy zmiany jego funkcji.
— W poprzednich latach mieliśmy przypadki zamknięcia takich obiektów jak Plaza w Krakowie czy Malta w Poznaniu. Dopóki jednak są klienci i najemcy mają wystarczające obroty, to centra handlowe nie zmieniają swoich funkcji, a dziś w większości centrów te wskaźniki są na bezpiecznym poziomie — mówi Ewa Derlatka-Chilewicz.
Nie wyklucza natomiast poważnych turbulencji w nadchodzących latach.
— Sektor handlowy obok mieszkaniowego i hotelowego zostanie najboleśniej dotknięty zmianami demograficznymi. Dziś klientami centrów handlowych są jeszcze 30-latkowie i to do tej grupy dobiera się najemców, z którymi podpisywane są długoletnie umowy. Za pięć lat ich klientami będą osoby 40+, które mają takie same preferencje zakupowe jak osoby 50+. W dłuższym okresie wygrają więc ci właściciele i te marki, które będą potrafiły dostosować się do bardziej dojrzałego klienta — mówi Ewa Derlatka-Chilewicz.
Według JLL już dziś z demograficznego i ekonomicznego punktu widzenia pozostaje coraz mniej miejsc odpowiednich dla nowych inwestycji, dlatego część projektów nowych parków handlowych jest odkładana w czasie, a funkcja niektórych jest zmieniana, np. na mieszkaniową lub magazynową.
Kompleksy wielofunkcyjne i ulice handlowe
W dużych miastach nie powstają już nowe galerie, ale wciąż jeszcze są miejsca, w których deweloperzy budują kompleksy wielofunkcyjne (tzw. mixed-use) z dużym komponentem usługowo-handlowym jak np. Fabryka Norblina czy Browary Warszawskie.
— One nie konkurują z nowoczesnymi centrami handlowymi, gdzie jest np. kilkadziesiąt sklepów odzieżowych i dokąd klienci jadą ze względu na szeroką ofertę zakupową. Często natomiast mają bogatą ofertę gastronomiczną i klienci mogą wybierać np. spośród kilkudziesięciu restauracji, a każda z inną kuchnią, innym konceptem. Wśród sklepów są tu raczej marki lokalne i butikowe, a nie sieciowe — mówi Ewa Derlatka-Chilewicz.
Rozwija się też nowy typ ulic handlowych.
— Nie chodzi tu o tzw. high streets, jak np. Nowy Świat i Plac Trzech Krzyży w Warszawie, ul. Floriańska w Krakowie czy Półwiejska w Poznaniu. Powstają natomiast skupiska mniejszych sklepów różnych branż, np. sieciowe drogerie, apteki, ale też marki lokalne obok różnorodnych usług w parterach nowych osiedli czy biurowców. Niektóre takie ulice są już rozpoznawalne na mapie miast i mają swoich klientów — mówi Ewa Derlatka-Chilewicz.
Tego typu skupiska lokali handlowo-usługowych to odpowiedź na coraz silniejszy trend robienia zakupów blisko domu czy miejsca pracy. Według Ewy Derlatki-Chilewicz najcenniejszym zasobem współczesnych ludzi stał się czas, więc wolą na duże zakupy jechać rzadziej, a po rzeczy potrzebne na co dzień wpaść do sklepu po drodze.
— Obecnie deweloperzy biurowi, którzy wcześniej traktowali najemców handlowych jako sposób na wykorzystanie najgorszych powierzchni na parterach, projektują dziś budynki tak, aby partery były jak najbardziej atrakcyjne dla takich najemców — mówi Ewa Derlatka-Chilewicz.
Rozwój high streets natomiast następuje bardzo wolno zarówno ze względu najemców z branży luksusowej, którzy rzadko otwierają nowe placówki, jak też dostępność nieruchomości, w których mogłyby one powstać.
— Przy rozdrobnionej strukturze właścicielskiej trudno wykształcić wspólną strategię wobec handlu w jednej lokalizacji, więc zmiany zachodzą bardzo powoli — mówi Ewa Derlatka-Chilewicz.