Spadają czynsze za powierzchnie handlowe
Odsetek nie wynajętych biur w Warszawie wynosi 16,3 proc.
W 2000 r. w Europie wynajęto rekordową ilość powierzchni biurowych (10 mln mkw.) W większości państw europejskich czynsze rosną, spadają tylko w Warszawie, Bukareszcie, Budapeszcie i Pradze.
Jones Lang LaSalle, międzynarodowa firma doradcza działająca na rynku nieruchomości, opublikowała kolejny tzw. zegar czynszowy. Najnowsza publikacja omawia sytuację na europejskim rynku powierzchni biurowych i handlowych w czwartym kwartale 2000 roku.
Rekordowy popyt
Już poprzednia analiza czynszów za powierzchnie biurowe w Europie wskazywała, że w 2000 roku zostanie wynajęta duża powierzchnia biur. Najnowsza publikacja potwierdza przypuszczenia. Co więcej, okazuje się, że dla właścicieli biurowców położonych w Europie Zachodniej był to bardzo udany rok, ponieważ mimo rosnących czynszów wynajęto aż 10 milionów mkw.
Tak duże zapotrzebowanie spowodowało kolejny spadek współczynnika powierzchni nie wynajętej z 3,4 proc. w trzecim kwartale do 3,1 proc. na koniec 2000 roku.
W czwartym kwartale 2000 r. czynsze za powierzchnie biurowe w Europie Zachodniej wzrosły o kolejne 5 proc., co w ciągu całego roku daje wzrost przekraczający 22 proc. Podobna sytuacja panuje na rynku powierzchni handlowych w tej części kontynentu — czynsze rosną. W większości miast jest to jednak wzrost powolny, a jego dynamika spada. Z badań wynika, że w pierwszym kwartale 2000 r. czynsze wzrosły o mniej więcej 19 proc., a w czwartym już tylko o 16,5 proc. Największy wzrost opłat za wynajem powierzchni handlowych odnotowano w Mediolanie — aż o 50 proc., Madrycie (33 proc.) i Dublinie (28 proc.).
Czynsze idą w dół
Tymczasem na rynkach Europy Środkowej i Wschodniej panuje zupełnie odwrotna sytuacja. Tutaj czynsze spadają. Wyjątek stanowi Moskwa, gdzie opłaty zarówno za powierzchnie biurowe, jak i handlowe rosną. W Warszawie, Bukareszcie, Budapeszcie i Pradze czynsze za wynajem biur spadają do minimum. Analitycy z Jones Lang LaSalle określają jednak te rynki jako stabilizujące się.
Współczynnik nie wynajętej powierzchni biurowej w Warszawie wzrósł i obecnie wynosi około 16,3 proc. Co prawda wielu analityków z warszawskich agencji nieruchomości podkreśla, że dużo powierzchni nie wynajętej znajduje się po prostu w kilku dużych, nie do końca wynajętych biurowcach. W wydanym ostatnio „Real Estate Resource Guide 2001” można przeczytać, że z 33 tys. mkw. biurowca Warsaw Trade Tower wynajęto tylko 18 proc., z 10,3 tys. mkw. Centrum Milenium — tylko 3,5 proc., a z 33,1 tys. mkw. Reform Plaza — 40 proc.
Analitycy rynku nieruchomości komercyjnych twierdzą, że obecnie kończy się tzw. pierwszy cykl deweloperski. W 2001 r. zostanie wybydowana w Warszawie mniejsza ilość powierzchni biurowych. Oznacza to, że w 2002 powinny zapełniać się pustostany, co z kolei przyczyni się do stabilizacji czynszów. Zdaniem Pauliny Górskiej, druga faza cyklu deweloperskiego rozpocznie się w stolicy po 2002 r.
— Wtedy też zaczną powoli rosnąć czynsze, ponieważ na rynku będzie mniej nowoczesnej powierzchni biurowej — uważa Paulina Górska.
Sklepy też tanieją
Najnowsza publikacja Jones Lang LaSalle pokazuje także, że w Warszawie zaczęły spadać czynsze za powierzchnie handlowe. Paulina Górska zauważa, że jest to spowodowane pojawianiem się na rynku dużej ilości nowoczesnej powierzchni handlowej.
W 2000 r., w stolicy otwarto dwa duże centra handlowe: Galerię Mokotów i Sadybę Best Mall. Całą powierzchnię wynajęto w Galerii, ale nie udało się to w Sadybie, gdzie jest jeszcze sporo wolnego miejsca. Na razie wolna powierzchnia w tym centrum jest zasłonięta płytami, na których namalowano sklepy i odwiedzających je klientów. „Real Estate Resource Guide 2001” podaje, że w tym centrum wynajęto 85 proc. powierzchni.
Na rynku powierzchni handlowych doszło obecnie do sytuacji, jaka miała miejsce w przypadku biur w 1999 r., kiedy to czynsze zaczęły spadać. Po prostu wcześniej w Warszawie nie było dostatecznej ilości nowoczesnych lokali sklepowych. Zachęceni dużym popytem i wysokimi czynszami deweloperzy rozpoczęli budowę centrów handlowych. Ich gwałtowny przyrost spowodował spadek czynszów, który widoczny jest od czwartego kwartału 2000 r. Nadeszły więc dobre czasy dla najemców, ponieważ czynsze spadają, a do tego w planach jest jeszcze otwarcie wielu olbrzymich centrów handlowych. W Warszawie, w samym centrum, powstaną Złote Trasy (obok Dworca Centralnego) o powierzchni przekraczającej 200 tys. mkw., podobną powierzchnię będzie miało Centrum Handlowe Arkadia (przy rondzie Babka) oraz Wola Park (72 tys. mkw.) położony przy ulicy Górczewskiej.
— Z badań przeprowadzonych ostatnio przez Jones Lang LaSalle wynika, że stawki wywoławcze za nowoczesne powierzchnie położone w najlepszych lokalizacjach wynoszą dla powierzchni handlowych przy głównych ulicach miast około 70 USD za mkw. miesięcznie, w centrach handlowych 45 USD za mkw. miesięcznie, a za powierzchnie biurowe około 28 USD za mkw. — informuje Paulina Górska.