Tajemnice wykresów NBP

Cena może rosnąć, a nieruchomość tanieć — tak samo jak zamiast załamania z powodu wysokiej podaży przewiduje się czasem mieszkaniowe braki

Mierzenie rynku mieszkań w krótkim okresie i na podstawie próby znacznie skromniejszej, niż się przewidywało, wcale nie pozbawia satysfakcji, bo prawdziwy iluzjonistazdoła zaprezentować nawet najbardziej spektakularny skok, o ile znajdzie się chociaż jedna solidna transakcja, żeby go podeprzeć.

Gdyby miał próbę prawie bez dna, wyczyn mógłby już nie wypaść tak popisowo, a jeśli doszłyby do tego jeszcze proste zabiegi ekonomistów, wszystko zupełnie oderwałoby się od cyrkowegoscenariusza: zamiast drożeć, mieszkania taniałyby, a rzekomo palący problem nadpodaży przeobraziłby się w ewentualny niepokój o niedostatek.

Żeby nie dać się nabrać, wystarczy z mniejszym rozpędem odczytywać wykresy NBP, bo już przykładowe trzy pokażą, że linie wieszczące chociażby widowiskową opłacalność najmu przez lata wcale nie rozkładały się w taki kolorowy wachlarz.

Niech drożeje, byle było cię stać

Kiedy przeglądamy dane u pośredników, rzadko zastanawiamy się, jak cena apartamentu ma się do aktualnej wartości kostki masła, lokalnej gazety czy odkurzacza. Zmiany cen takich podstawowych dóbr jak również usług — przykładowej wizyty u lekarza czy fryzjera — mierzy tzw. wskaźnik CPI, który uznaje się za niedoskonałą, ale najpowszechniejszą miarę inflacji. Skoro więc cena mieszkania to też dana relacja wymienna, warto się jej przyjrzeć w kontekście zmian wartości innych towarów i usług, do czego na wykresie potrzeba już dwóch linii. Pierwsza i wyżej położona to ta średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym (RP T), którą zwykle się podaje, natomiast druga jest już urealniona wskaźnikiem inflacji, co pozwala pokazać, czy mieszkanie jest względnie tańsze czy droższe dla konsumenta. Żeby mieć pełny obraz, wypada czytać obie, bo w końcu kiedy się kupuje nieruchomość albo bierze kredyt, nikt nie rozmawia o inflacji, tylko podaje cenę nominalną. Zdarza się też jednak, że ta nominalna stawka w jakimś mieście długo stoi w miejscu, a kiedy się ją urealni, w wyniku rosnących dochodów, mieszkania będą dla Kowalskiego tańsze. Przyglądając się rynkowi pierwotnemu Warszawy, można to zauważyć, odnotowując jednocześnie, że nawet jeśli lokal nie będzie w budżecie aż tak ciężkim wydatkiem, jak się wydawało, ceny i tak pozostają wyższe niż jeszcze jakiś czas temu.

 

Mieszkań za dużo czy za mało?

Nie ma natychmiastowej odpowiedzi na to pytanie, bo oprócz czynników decydujących o popycie trzeba poznać te warunkujące rozmiar i strukturę podaży. Podstawowym wskaźnikiem, któremu zawdzięczamy rekordowe od okresu boomu dane o aktywności deweloperów, jest rentowność ich projektów — deweloper buduje, kiedy działanie pozostaje zyskowne, a o to nie było ostatnio obaw. Ceny rynkowe stanowią jeden z kluczowych elementów tego równania, podczas gdy po drugiej stronie są koszty czynników produkcji, a więc pracy, ziemi, kapitału. Zagłębiając się w stronę popytową, kształtuje ją mnóstwo zmiennych — od dochodów przez stopy procentowe po politykę banków — ale w normalnych warunkach nic nie wskazuje na to, żeby miało nastąpić jakieś drastyczne zachwianie. Popyt mógłby się nie utrzymać, jeśli nastąpiłby szok gospodarczy, np. jako reakcja na wojnę w Korei, dlatego znacznie większą niewiadomą i tak pozostaje strona podażowa. Jak pokazały wcześniejsze badania NBP, w krajach Europy Środkowo- -Wschodniej brakuje z grubsza 50 mieszkań na 1 tys. mieszkańców, podczas gdy we Włoszech to kilkakrotnie mniej jednostek, uwzględniając już różnice dochodowe. Względem efektywnego popytu oferta jest więc za mała i nie da się błyskawicznie przewidzieć, czy — jeśli zapotrzebowanie się utrzyma — obecnie szacowana podaż będzie wystarczająca. Dobrze też pamiętać, że rynek nieruchomości jest bardzo lokalny, a samo mieszkanie jest dobrem heterogenicznym, wobec czego ważne jest też dopasowanie struktur podaży i popytu. W ogólnym obrazie aktualne dopasowanie jest właściwe, ale przeglądając oferty jakiegokolwiek większego miasta, da się zauważyć jakieś mieszkania, które podejrzanie długo czekają niesprzedane. W tym szerokim kadrze rynek zawsze zmienia się jednak cyklicznie i, przy ciągłych mniejszych lub większych wahaniach, prawdziwy kryzys następuje zwykle co 20-30 lat, w zależności od kraju — a takiego krachu nie zapowiadają jeszcze żadne dane.

 

Opłaca się, jak pozwala rada

Opłacalność wynajmu mieszkania to jeden z najpilniej śledzonych wskaźników na rynku, a swoją gwiazdorską popularność w prasie zawdzięcza przede wszystkim wynikom w ostatnim kwartale. Na wykresie NBP każda wartość powyżej 1 oznacza, że inwestycja w mieszkanie na wynajem opłaca się bardziej od innych wybranych lokat kapitału — i w rzeczywistości każda z pięciu linii jest powyżej tego progu, a najśmielsza przebiła nawet 4,5. Do analizy wzięto jednak pod uwagę czynsz netto, więc oprócz tego, że samych formuł rozliczania się z właścicielem lokalu jest sporo, to jeszcze dochodzą wysokie koszty transakcyjne, ryzyko i płynność, których nie uwzględniono. Zestawiając ten czynsz netto z ceną mieszkania, po uśrednieniu, można policzyć stopę zwrotu, mylnie określaną jako rentowność. Kiedy dołączymy do tego koktajlu na przykład koszty odsetkowe kredytu, okaże się, że jak dobrze wynajmiemy mieszkanie, pierwsze same będą się spłacać. Przy tej kompozycji aktywów gospodarstw domowych — m.in. obligacji skarbowych, lokat terminowych — inwestycja w lokal na wynajem wciąż jawi się jako bardzo opłacalna, chociaż trzeba pamiętać o dwóch mniej wygodnych sprawach. Pierwsza to wspomniane już koszty transakcyjne i potencjalnie długi czas wyjścia z inwestycji, druga — patrzenie na sytuację w warunkach wyjątkowo niskich stóp procentowych. Gdyby z wykresu wyciąć kawałek układający się w atrakcyjny wachlarz, linie przeplatałyby się stosunkowo ciasno, a różnice nie byłyby wcale tak dramatyczne. Rozdmuchana wiadomość o niebywałej opłacalności będzie wobec tego brzmieć dalej, ale zawsze w krótkim horyzoncie i do czasu, aż Rada Polityki Pieniężnej któregoś dnia nie zadziała inaczej.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Weronika Kosmala

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Tematy

NBP

Puls Biznesu

Puls Inwestora / Tajemnice wykresów NBP