Wiemy już, kto stoi za milionowymi inwestycjami planowanymi w segmentach deweloperskim i gruntów budowlanych, o których PB informował jako pierwszy. To Jonathan Lurie i Wiktor Waligóra - założyciele Realty Corporation. Wraz z Emilem Domerackim, byłym dyrektorem działu gruntów inwestycyjnych w Colliersie, Wiktor Waligóra proprowadzi w Polsce nowo powstały dział inwestycji gruntowych i doradztwa londyńskiej firmy.
Partnerzy z londyńskiego city
– Obecnie prowadzimy negocjacje w sprawie 16 transakcji dotyczących gruntów mieszkaniowych, w tym PRS, i magazynowych o łącznej wartości 936 mln zł, zlokalizowanych w największych miastach. W tym roku może uda się sfinalizować pięć – mówi Emil Domeracki, szef działu inwestycji gruntowych i doradztwa w polskiej filii Realty.
Najbardziej zaawansowane rozmowy dotyczą inwestycji mieszkaniowej liczącą ponad 50 tys. m kw. powierzchni użytkowej. Realty negocjuje zakup gruntu wspólnie z deweloperem mieszkaniowym. Planuje uzyskanie zgód administracyjnych niezbędnych do realizacji inwestycji, a potem sprzedaż.
– Przyglądamy się też niezagospodarowanym gruntom w portfelach deweloperów. Bierzemy pod uwagę ich odkupienie, a także zakup spółek deweloperskich będących ich właścicielami – mówi Emil Domeracki.
Realty założył w 2017 r. Jonathan Lurie, wcześniej partner i dyrektor zarządzający w grupie Blackstone. Do spółki zaprosił Wiktora Waligórę, z którym razem pracowali w funduszu.
– Rynkowi nieruchomości w Polsce przyglądaliśmy się jeszcze w grupie Blackstone - prowadziła tu kilka dużych projektów, którymi przewodził Jon Lurie, m.in. budowała grupę Logicor i sieć centrów handlowych Multi Corporation – mówi Wiktor Waligóra, partner i współwłaściciel londyńskiego Realty.
Intratne wzbogacanie ziemi
W Polsce firma chce zarabiać na inwestycyjnych okazjach na rynku gruntów w największych polskich miastach. Sprzyja temu zwłaszcza sytuacja na rynku mieszkań na wynajem instytucjonalny (PRS – private rented sector), prywatnych akademików i logistycznym. Inwestycje w tych segmentach przyhamowały - najpierw z powodu pandemii i związanego z nią gwałtownego wzrostu kosztów budowy, a potem inflacji i drogiego finansowania.
– Deweloperzy i właściciele ziemi potrzebują obecnie kapitału na grunty i przygotowanie ich do inwestycji. Realty oferuje im finansowanie, np. poprzez odkupienie od nich działek na wczesnym etapie przygotowania do budowy. Sprzedający liczą, że za dwa lata, kiedy minie kryzys, odkupią przygotowane przez nas w tym czasie grunty, by ruszyć z budową – tłumaczy Emil Domeracki.
Inwestycje w przestrzeń
To niejedyna formuła wychodzenia z inwestycji. Niektóre grunty firma może sprzedawać dopiero po ich zabudowaniu we współpracy z deweloperem.
– Dzisiejsza strategia będzie efektywna przez najbliższy rok, dwa lata. Liczymy się z tym, że w tym okresie rynek się znormalizuje. Na razie nie przesądzamy, czy wówczas zdecydujemy się na upłynnienie gruntów, czy nasz projekt przerodzi się w coś większego, np. platformę pod budowę mieszkań na wynajem instytucjonalny – mówi Wiktor Waligóra.
Emil Domeracki podkreśla, że np. w Warszawie Realty widzi jeszcze tereny, na których można zrealizować inwestycje mieszkaniowe lub wielofunkcyjne.
– Nie chcemy kupować ziemi, ale przestrzeń nad ziemią. Wiemy, co mogłoby powstać na danym gruncie, jak do tego doprowadzić i jak znaleźć odbiorcę końcowego. Do realizacji niektórych z tych wizji potrzebujemy partnera operacyjnego, czyli np. dewelopera – mówi Emil Domeracki.
Menedżer twierdzi, że w aż 40 proc. projektów, nad którymi obecnie pracuje, firma ma już zapewnione wyjście z inwestycji. Wiktor Waligóra podkreśla, że to ogranicza ryzyko inwestorów, którzy wykładają pieniądze na zakupy Realty. Informuje, że w przypadku 16 zaawansowanych projektów jego firma pozyskała kapitał od inwestorów z Europy Zachodniej i Stanów Zjednoczonych.
– Zainteresowanie okazują również fundusze z Afryki Południowej, które od lat są obecne na polskim rynku nieruchomości - zaznacza Wiktor Waligóra.
Emil Domeracki dodaje, że z perspektywy inwestorów atutem jest fakt, że firma buduje cały portfel nieruchomości.
– Fundusze, nawet jeśli postrzegają Polskę jako zieloną wyspę na mapie Europy, mają często obawy przed wejściem na nasz rynek ze względu na brak odpowiedniej skali – mówi menedżer.
Od roku w związku z trudnym dostępem do finansowania, inflacją i koniecznością wykupu obligacji przez wiele firm pojawiły się na rynku podmioty oferujące kapitał m.in. firmom nieruchomościowym. Robią to w formie finansowania pomostowego, które jest atrakcyjne, gdy chodzi o warunki uzyskania, ale droższe w stosunku do bankowego, i co więcej — zabezpieczone działkami. W razie kłopotów ze spłatą pożyczki udzielający finansowania mogą je tanio uzyskać. Inną grupę stanowią firmy, które tworzą fundusze, aby nabywać tereny inwestycyjne w dużych ilościach. To opłacalne przy nabyciu za cenę znacznie niższą, niż panowała na rynku jeszcze kilkanaście miesięcy temu, a ponadto po przygotowaniu ich przez kolejne 2-3 lata do inwestycji zysk jest znacznie większy niż oprocentowanie bankowe.
To dobre strategie, bo mało kto stracił, inwestując w ziemię. Dzisiaj może nawet wydawać się, że z powodu kryzysu można będzie kupić ją za półdarmo. Jeśli jednak kryzys szybko się skończy, to ceny gruntów nie spadną tak bardzo i nie będą to aż tak lukratywne inwestycje.
Emil Domeracki – do 2022 r. pracował w Colliersie, specjalizując się w transakcjach kupna i sprzedaży gruntów inwestycyjnych - ostatnio jako dyrektor działu. Współpracował z właścicielami działek, inwestorami oraz deweloperami poszukującymi miejsca pod projekty komercyjne i mieszkaniowe. Na koncie ma transakcje warte około 6,5 mld zł.
Wiktor Waligóra – od 2018 r. partner w Realty Corporation. Skończył IE Business School w Madrycie oraz USC Marshall School of Business w Los Angeles. Doświadczenia zdobywał w PFR TFI, Blackstone (Multi Corporation) i Northdale Asset Management. W 2022 r. znalazł się na liście Forbesa „30 under 30”, czyli w gronie 30 najbardziej ambitnych młodych Polaków poniżej 30 roku życia.
Realty Corporation – menedżer i doradca inwestycyjny z siedzibą w Londynie, działający od 2018 r. na różnych rynkach Europejskich oraz w Wielkiej Brytanii. Inwestuje w projekty związane z szybko rozwijającymi się klasami aktywów, takimi jak logistyka, akademiki, apartamenty na wynajem, mieszkania co-livingowe, magazyny energii i danych, a także m.in. proptechy.
Jonathan Lurie – założyciel Realty Corporation, do 2017 r. partner i dyrektor zarządzający w grupie Blackstone. Do 2012 r. był dyrektorem zarządzającym działem nieruchomości w banku Goldman Sachs. Karierę zaczynał w latach 90., pracował m.in. w bankach inwestycyjnych Merrill Lynch i Morgan Stanley.