W Londynie powstaje fundusz inwestycyjny, który może namieszać na rynku deweloperskim w Polsce. Na celowniku ma m.in. spółki balansujące na krawędzi płynności finansowej.
W ciągu dwóch, trzech tygodni zawiąże się struktura finansowa z kapitałem miliarda dolarów, z czego połowa jest przeznaczona na aktywa nieruchomościowe. Fundusz inwestycyjny, którego nazwę wówczas poznamy, będzie operował w Europie Środkowo-Wschodniej. Jeszcze nie wiadomo, jaka część z 500 mln USD pójdzie na zakupy na polskim rynku.
Strategia funduszu w Polsce polega m.in. na przejmowaniu spółek deweloperskich, które w wyniku wzrostu kosztów finansowania dłużnego odczuwają problemy płynnościowe, oraz tworzenie joint venture z takimi firmami.
– Zamierzamy też kupować grunty inwestycyjne, ale nie będziemy budować kompetencji deweloperskich i tworzyć do tego struktury. Nasi inwestorzy nie chcą budować w Polsce własnych zespołów, uczyć się naszego prawa i podatków, bo to zbyt zawiłe. Łatwiej jest kupić te kompetencje i bank ziemi, przejmując polskie firmy lub podpisując umowy o wspólnym przedsięwzięciu – mówi Emil Domeracki, reprezentujący fundusz w Polsce.
Były dyrektor działu gruntów inwestycyjnych w Colliersie przyznaje, że jest to podejście bardzo oportunistyczne, jednak problemy z finansowaniem działalności deweloperskiej stwarzają odpowiedni moment na tego typu działania.
– Trudności z finansowaniem to sygnał, żeby zagraniczne firmy wyszły na łowy. Ich celem będą najzdrowsze projekty albo, jak w przypadku reprezentowanego przeze mnie funduszu, projekty z defektami, którym trzeba poświęcić więcej czasu – mówi Emil Domeracki.
Zdaniem przedsiębiorcy polski rynek deweloperski jest bardzo rozproszony i jego konsolidacja jest zjawiskiem pożądanym. Spółki będą się łączyć, by przetrwać zderzenie z inflacją, kosztami obsługi długu, brakiem bieżącego finansowania.
Butikowa jak na standardy rynku nieruchomości skala finansowa nowego funduszu wskazuje, że będzie on zainteresowany niewielkimi deweloperami. Właśnie w tej grupie eksperci przewidują największe problemy z płynnością, związane ze wzrostem kosztów finansowania i spadkiem popytu, a to może być źródłem rynkowych okazji. Budżet funduszu wskazuje, że duzi deweloperzy i najdroższe nieruchomości są poza obszarem jego zainteresowania. Np. rekordowa transakcja przejęcie Robyga przez TAG Immobilien miała wartość 2,5 mld zł. Dla porównania butikowy MNK Partners, wchodząc do Polski w 2020 r., miał do wydania 100 mln EUR. Zakupy zaczął od małego biurowca, a teraz przygląda się rynkowi magazynów.
Za granicą też spowolnienie
Według Mateusza Muchy, eksperta rynku nieruchomości, fundusze zagraniczne nie ruszą jednak ławą na zakupy polskich deweloperów.
– Na innych rynkach stopy procentowe także spowodowały zahamowanie sprzedaży mieszkań. Wątpię, żeby dla zagranicznych podmiotów nieruchomościowych czy finansowych był to atrakcyjny segment. Szybciej spodziewałbym się przejęć polskich deweloperów przez zagraniczne firmy z tej samej branży, choć i tak problemem byłoby wchodzenie na obcy rynek przy takiej niepewności, jaka dziś panuje – mówi Mateusz Mucha.
Jego zdaniem jeszcze bardziej prawdopodobne jest kupowanie mniejszych polskich deweloperów przez krajowe spółki. Nie zacznie się to jednak szybko i nie będzie masowe.
– Potencjalni przejmujący będą czekać na okazję, gdy ktoś znajdzie się w sytuacji podbramkowej, np. będzie miał problemy płynnościowe. Będą chcieli kupić taki podmiot po niskiej cenie. Potencjalni sprzedający natomiast wiedzą, że obecnie wyceny nie są wysokie, więc jeśli okoliczności ich do tego nie zmuszą, nie zdecydują się na sprzedaż – mówi Mateusz Mucha, zaznaczając, że w segmencie średniej wielkości deweloperów nie widzi potencjału do przejęć.
Podchody do konsolidacji
W sondażu przeprowadzonym przez dompress.pl deweloperzy, zapytani o konsolidację branży, przeważnie odżegnują się od planów przejmowania innych graczy.
– Nie liczmy, że w sondażach duzi gracze będą chętnie prezentować plany inwestycyjne plany, osłabiając w ten sposób własną pozycję negocjacyjną - komentuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu Rynekpierwotny.pl.
Są jednak wyjątki. Andrzej Oślizło, prezes Develii, twierdzi, że firma będzie rozglądać się za celami do przejęcia. Boaz Haim, prezes Ronsona Development, deklaruje, że do zakupu innej spółki firmę mógłby skłonić atrakcyjny bank ziemi.
Jarosław Jędrzyński zwraca uwagę, że konsolidacja branży trwa już od dłuższego czasu. Tyle, że w kryzysowych realiach przybiera nieco inną, przymusową formę.
– W ciężkich czasach dużym i silnym podmioty będą nadarzać się okazje przejmowania firm w słabszej kondycji. Rynkowe tuzy z chęcią dołożą do banków ziemi działki w odpowiednio atrakcyjnej cenie i lokalizacji – mówi Jarosław Jędrzyński.
