Już drugi rok z rzędu powierzchnia biur w stolicy maleje. Od początku 2025 r. do września wycofano z rynku blisko 150 tys. m kw., z czego 88 tys. m kw. w III kw. — podaje JLL. Według CBRE łączna nowa podaż sięgnie w tym roku 120 tys. m kw. i jest niemal w pełni wynajęta — trwają negocjacje na wynajem ostatnich wolnych pięter.
Zwiększa się luka podażowa
Według JLL w ciągu ostatnich trzech lat podaż powierzchni biur w stolicy skurczyła się o około 300 tys. m kw. — do 6,25 mln m kw. obecnie.
— W Warszawie procesy zmiany funkcji budynków i wyburzeń nabierają coraz większego tempa. Największym beneficjentem są oczywiście deweloperzy mieszkaniowi, ponieważ znakomita większość wycofywanych budynków biurowych zostanie zastąpiona rożnymi formami zabudowy mieszkaniowej — na sprzedaż czy na wynajem — mówi Mateusz Polkowski, starszy dyrektor w dziale badań i doradztwa JLL.
Jego zdaniem podobne przemiany będziemy obserwować coraz częściej również w innych polskich miastach, szczególnie w Krakowie i we Wrocławiu.
Na tle wycofań nowa podaż w stolicy prezentuje się skromnie. Według JLL do końca września 2025 r. deweloperzy oddali do użytku 88,7 tys. m kw., a w 2026 oddadzą zaledwie około 20 tys. Jedynym większym obiektem planowanym do oddania jest Vena (15,4 tys. m kw.). Sytuacja poprawi się dopiero w 2027., kiedy na rynek trafią takie inwestycje jak Upper One (36 tys. m kw.) oraz Skyliner II (22 tys. m kw.), a nowa podaż znowu przekroczy 100 tys. m kw.
Maleją pustostany
Przy malejących zasobach popyt na biura pozostał na poziomie 2024 r. — w pierwszych trzech kwartałach wyniósł blisko 490 tys. m kw. Wśród najemców dominują firmy technologiczne, produkcyjne, usług dla biznesu i finansowe. Co ciekawe, rośnie udział sektora publicznego, który w III kw. wysunął się na pozycję lidera, odpowiadając za 17,4 proc. całego popytu w Warszawie.
— Wskaźnik pustostanów znacznie spadł i jest na poziomie najniższym od 2021 r. W całej Warszawie sięga 9,7 proc., a w centrum nawet 6,9 proc.— mówi Katarzyna Gajewska, dyrektorka działu badań i analiz rynku w CBRE.
Eksperci JLL łączą spadek wolnych powierzchni w stolicy z wycofywaniem z rynku biurowców z długotrwałymi pustostanami. W efekcie np. na Służewcu Przemysłowym wskaźnik pustostanów zmniejszył się z 21,1 proc. w poprzednim kwartale do 18,8 proc. na koniec września.
Rosną czynsze
— Mocno ograniczona dostępność powierzchni w centralnych lokalizacjach przekłada się na zauważalny wzrost stawek czynszu, ale też na znacznie wcześniejsze rozpoczynanie przez firmy procesów najmu — mówi Katarzyna Gajewska.
Według JLL wzrost widoczny był w centrum w pierwszej połowie roku, a III kw. przyniósł stabilizację. Obecnie stawki za powierzchnie premium w kształtują się w nich na poziomie 22,00-28,75 EUR za m kw./miesiąc. Wzrosły natomiast stawki o 0,50-1,00 EUR w sąsiednich strefach, takich jak korytarz Alej Jerozolimskich, bliski Mokotów czy Wola, gdzie najemcy poszukują powierzchni z powodu małej dostępności w centrum. Eksperci JLL prognozują, że czynsze w najlepszych budynkach biurowych w kolejnych 2-3 latach będą nadal rosły.