Ceny transakcyjne mieszkań w sierpniu rosły już czwarty miesiąc z rzędu. Ilustrujący skalę podwyżek indeks urban.one, opracowywany przez Cenatorium dla „Pulsu Biznesu” i Bankier.pl, zwiększył się w porównaniu z lipcem o 0,5 pkt, sięgając 108,54 pkt. To jego najwyższy skok w górę od stycznia 2022 r.
W znacznej mierze odpowiada za to rynek warszawski, gdzie wartość indeksu wzrosła o 0,66 pkt. W dużych miastach poza stolicą wzrost był niższy — o 0,35 pkt.
Dwie trzecie ekspertów Cenatorium przewiduje, że w ciągu kolejnych sześciu miesięcy mieszkania nadal będą drożały, co czwarty uważa, że ich ceny się ustabilizują, a jedynie 8 proc. sądzi, że pojawią się przeceny.
W sierpniu zmalały natomiast ceny transakcyjne działek. Wartość indeksu urban.one odnoszącego się do cen gruntów budowlanych wyniosła w sierpniu 142,74 pkt, spadając o 0,33 pkt w porównaniu z lipcem. 58 proc. ekspertów przewiduje stabilizację cen, pozostali prognozują pogorszenie.
Drożeją też lokale w ofertach
Ceny ofertowe mieszkań badane przez Cenatorium w ramach indeksu szybkiego wzrosły w sierpniu prawie na wszystkich rynkach. Od deweloperów w Warszawie podrożały w stosunku do lipca o 5,3 proc., natomiast z rynku wtórnego o 4,9 proc.
Mieszkania na rynku pierwotnym potaniały jedynie w Łodzi i Gdyni, co było spowodowane wprowadzeniem do oferty większej liczby tańszych lokali. W pozostałych miastach mieszkania deweloperskie najbardziej podrożały w Poznaniu — wzrost o 11 proc., a najmniej we Wrocławiu — o 7,7 proc.
Na rynku wtórnym najwyższy wzrost poza stolicą odnotowano w Gdańsku i Poznaniu, gdzie ceny wzrosły o ponad 4 proc. w ciągu miesiąca, a najmniejszy w Łodzi — o 1,7 proc.
Podaż nie nadąża
Eksperci Cenatorium zwracają uwagę na rosnącą liczbę budowanych mieszkań i malejące tempo wzrostu cen materiałów budowlano-remontowych. W sierpniu rozpoczęto budowę prawie 18 tys. mieszkań, o 11 proc. więcej w porównaniu z poprzednim miesiącem i o 39,4 proc. więcej niż w sierpniu 2022 r. Ceny materiałów były wyższe zaledwie o 1 proc. w stosunku do tych sprzed roku, a w stosunku miesięcznym spadły o 0,4 proc.
Bardzo szybko rośnie popyt na mieszkania. Według BIK w sierpniu banki udzieliły 13,3 tys. kredytów mieszkaniowych, o 98,6 proc. więcej niż w sierpniu ubiegłego roku. Średnia wartość kredytu wyniosła 410,4 tys. zł i była wyższa o około 22 proc. w stosunku do sierpnia 2022 r.
— Rynek deweloperski boryka się z brakami po stronie podażowej. W ciągu ostatnich 14 miesięcy aż w 13 sprzedaż była wyższa od liczby mieszkań wprowadzonych do oferty. To oczywiście sprawia, że oferta systematycznie się kurczy — mówi Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego w Otodom Analytics.
Według niego w Krakowie i Warszawie tempo wyprzedaży oferty wynosi 4-5 miesięcy, co oznacza, że gdyby mieszkania sprzedawały się tak jak dotychczas, a na rynku nie pojawiały się nowe, oferta wyczerpałaby się w mniej niż pół roku.
Impulsy się mnożą
— Wrześniowa obniżka stóp procentowych oraz spadający wskaźnik WIBOR powodują, że zdolność kredytowa przeciętnego Kowalskiego rośnie. Rosnące wynagrodzenia i niskie bezrobocie wraz z hamującą inflacją przyczyniają się do tego, że Polacy chętniej sięgają po kredyty mieszkaniowe. Nie bez znaczenia pozostaje wpływ rządowego programu Bezpieczny kredyt 2 proc., który bardzo mocno stymuluje rynek. Poprawa sytuacji rynkowej sprzyja podnoszeniu cen nieruchomości wystawionych na sprzedaż zarówno na rynku pierwotnym, jak wtórnym — mówi Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości Cenatorium.
Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, za podwyżki wini sprzężenie zwrotne, w którym z jednej strony rząd dosypuje pieniędzy na rynek przez tańsze kredyty, stymulując popyt na mieszkania, a z drugiej NBP osłabia siłę nabywczą złotego, obniżając stopy procentowe.
— Obniżenie stóp procentowych osłabiło kurs złotego, a tym samym wartość i ceny mieszkań. W związku z tym właściciele mieszkań próbują zdyskontować tę stratę i podnoszą ceny — mówi Tomasz Błeszyński.
Według Michała Kubickiego, prezesa Omega Asset Management i eksperta komitetu ds. nieruchomości KIG, ręczne sterowanie kosztu pieniądza przez NBP wbrew wysokiej inflacji powoduje również sceptyczne nastawienie firm deweloperskich do rozpoczynania nowych wielkoskalowych inwestycji, które mogłyby zaspokoić nagły skok popytu.
Inwestorom wieje wiatr w oczy
Według Tomasza Błeszyńskiego głównym problemem jest brak stabilnej sytuacji w gospodarce: ciągła niepewność co do inflacji, zmieniająca się sytuacja na rynku pracy, ujemny przyrost demograficzny oraz ciągłe zmiany podatkowe i prawne. Nowelizacja ustawy o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego natomiast może utrudnić zagospodarowanie gruntów lub wręcz niektóre grunty wyłączyć spod zabudowy.
Wśród utrudnień w procesie inwestycyjnym Michał Kubicki wymienia jeszcze rekordowe w ostatnich latach ceny gruntów oraz znacząco wydłużony okres uzyskiwania decyzji administracyjnych.
— Na decyzję o warunkach zabudowy np. trzeba czekać w stolicy nawet ponad rok. Gestorzy sieci przy realizacji przyłączy nic sobie nie robią z dat wynikających z umów. Uzgodnienia zjazdów z dróg publicznych ciągną się skandalicznie długo, a procedowanie zezwoleń na realizację inwestycji drogowej ciągnie się latami. Do tego dochodzi wielomiesięczne, a nawet roczne oczekiwanie na decyzje służb państwowych — Wód Polskich czy regionalnych dyrekcji ochrony środowiska. To wszystko niezmiernie wydłuża proces inwestycyjny i podraża mieszkania — mówi Michał Kubicki.