Na koniec 2025 r. łączna powierzchnia biurowa w nowoczesnych budynkach na ośmiu głównych regionalnych rynkach w Polsce (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin, Szczecin) osiągnęła 6,7 mln m kw. To ponad połowa krajowej powierzchni – w Warszawie w tym czasie było 6,2 mln m kw.
Rekordowe potrzeby najemców
W całym 2025 r. firmy wynajęły w stolicach regionów rekordowe ponad 772 tys. m kw. powierzchni biurowej – o 8 proc. więcej niż w 2024 r. – wynika z danych JLL. Prawie połowa, bo aż 48 proc. to popyt netto. Najwięcej powierzchni potrzebowali najemcy w Krakowie (ok. 270 tys. m kw.) i Wrocławiu (ok. 180 tys. m kw.). Miasta te są również największymi rynkami regionalnymi w Polsce: Kraków ma 1,8 mln m kw., Wrocław – 1,3 mln m kw.). Trzecie na podium jest i Trójmiasto z milionem m kw.
Choć wskaźnik pustostanów dla wszystkich ośmiu miast przekracza 16 proc., najemcom trudno znaleźć większe powierzchnie w najlepszych lokalizacjach. Luka podażowa powiększa się nie tylko w stolicy – w ciągu roku w miastach regionalnych oddano do użytku rekordowo mało powierzchni w skali ostatnich 20 lat – jedynie 20,5 tys. m kw. W budowie jest tylko ok 221,3 tys. m kw. – głównie w Poznaniu i Krakowie.
Kraków jak Warszawa
– W ciągu ostatnich 12 miesięcy krakowski rynek biurowy jeszcze bardziej upodabniał się do warszawskiego. Podobnie jak w stolicy, obserwowaliśmy tam narastającą segmentację biur – w najlepszych, dobrze zlokalizowanych projektach czynsze rosły, w obiektach starszych, położonych z dala od centrum – pozostawały stabilne lub spadały – mówi Dorota Gruchała, dyrektor krakowskiego oddziału JLL Polska.
Według CBRE znaczny popyt w połączeniu z niedoborem nowych projektów powoduje w najlepszych lokalizacjach coraz mniejszą dostępność powierzchni.
– Na większości rynków regionalnych w 2025 r. odnotowano spadek wskaźnika pustostanów. Na przykład we Wrocławiu wakat spadł poniżej 20 proc., a w Łodzi do 18,3 proc. Taka sytuacja będzie sprzyjać podwyżkom czynszów w topowych obiektach – mówi Mariusz Wiśniewski, szef rynków regionalnych w dziale biurowym w CBRE.
Najwyższy wskaźnik pustostanów jest w Katowicach – 21,6 proc.
Wrocław również jest miastem dwóch standardów
Według Savillsa wskaźnik pustostanów we Wrocławiu spadł do 19,9 proc. To i tak dużo przy rekordowym popycie i minimalnej podaży.
– Obserwujemy silną polaryzację: budynki o najwyższym standardzie w najlepszych lokalizacjach trzymają cenę i przyciągają najemców, podczas gdy starsze obiekty w gorszych lokalizacjach muszą coraz agresywniej walczyć o klienta stawkami czynszu – mówi Dorota Kościelniak, dyrektor oddziału wrocławskiego w Savills.
Według Savills czynsze za najlepsze biura we Wrocławiu wzrosły do 17 EUR/m kw./mies., podczas gdy w mniej atrakcyjnych lokalizacjach spadły do poziomu 13,50 EUR.
Według JLL czynsze w 2025 r. dla wszystkich rynków regionalnych kształtowały się w przedziale od 11,5 EUR do 20 EUR /m kw./ mies., przy czym w ciągu roku większe podwyżki (od 0,5 do 1,5 EUR) zanotowano tylko w Krakowie i Poznaniu.