Hybrydowy model biznesu pomaga spółce w osiąganiu wyższych zysków
Warimpex jest austriackim operatorem hoteli o wysokim standardzie (cztero- i pięciogwiazdkowych), znajdujących się w Europie Środkowo-Wschodniej. Specjalizuje się ponadto w budowie hoteli, biurowców i innych nieruchomości komercyjnych. Ma własny zespół deweloperski. To pozwala spółce kontrolować wszystkie etapy projektu: od znalezienia gruntu aż po oddanie budynku do użytku.
Kierownictwo Warimpeksu koncentruje się na strategicznym zarządzaniu aktywami: hotelami, biurowcami i innymi nieruchomościami. Budowę zleca zewnętrznym podmiotom. Outsourcing obejmuje również bieżące zarządzanie posiadanymi hote-
lami. Spółka łączy cechy dewe-
loperów, inwestorów i opera-
torów nieruchomości. Dzię-
ki hybrydowemu modelowi
biznesu uzyskuje efekty syner-
gii, korzystnie wpływające na przychody, zyski i marże.
Wybrany model biznesowy przyczynił się do znacznej poprawy skonsolidowanych wyników finansowych grupy. W 2005 r. uzyskała ona prawie 80 mln EUR przychodów (+48 proc.). W pierwszych trzech kwartałach 2006 r. Warimpex wypracował ponad 50 mln EUR, o 56,6 proc. więcej niż rok wcześniej. Znacznie zwiększył wpływy z działalności hotelowej (+38,3 proc.), co było skutkiem otwarcia nowych hoteli i przejęcia spółki Warimpex Leasing, która miała swoją ich bazę. Pomogła też sprzedaż centrum handlowego w Brnie za prawie 6,4 mln EUR.
Zysk operacyjny grupy w 2005 r. był wyższy od osiągniętego w 2004 r. o 390 proc. i wyniósł 43,96 mln EUR, netto wzrósł prawie siedmiokrotnie, do 34,1 mln EUR. W pierwszych trzech kwartałach 2006 r. zysk operacyjny wyniósł 16,4 mln EUR (+176 proc.), a netto 12,4 mln EUR (wobec straty 2,1 mln EUR rok wcześniej). Tak znaczna poprawa była m.in. skutkiem przejęcia hoteli w Pradze i Krakowie oraz wiekszych przychodów z dotychczas posiadanych. Mocno poprawiły się marże: ren-
towność operacyjna w 2005 r.
wyniosła 55,2 proc., podczas gdy rok wcześniej tylko 16,93 proc. Marża netto skoczyła zaś z 9,56 proc. do 42,86 proc. Firma jest rentowna i zdolna do przynoszenia zysków w przyszłości.
Mimo długiej obecności na rynku i stabilnej pozycji finansowej spółki inwestycja w jej akcje obarczona jest ryzykiem. Niepokoić może ryzyko konfliktu interesów pomiędzy rodzinami dwóch największych akcjonariuszy. Większością hoteli zarządza Vienna International, którą kontrolują rodziny Jurkowitsch i Folian, mające przedstawicieli w zarządzie Warimpeksu. Jakiekolwiek zmiany w kontroli obu spó- łek mogą doprowadzić do pogorszenia stosunków między rodzinami i niekorzystnie odbić się na działalności firmy.
Warto też zwrócić uwagę,
że branża nieruchomości jest
bardzo kapitałochłonna. Spół-
ka może mieć kłopoty z obłożeniem hoteli, podobnie jak np. Orbis. Finansowanie rosnących kosztów przedsięwzięć może ograniczyć przepływy finansowe. Inwestycja w nieruchomości komercyjne zwraca się dopiero po 5-8 latach. Rośnie konkurencja ze strony właścicieli, operatorów i deweloperów nieruchomości komercyjnych. Może mieć to wpływ na zdolność przyciągania przez spółkę najemców i ograniczyć wysokość czynszów.
Mimo tych zagrożeń akcje spółki wyceniamy na 39,22 zł wobec widełek cenowych 8,5- -13 EUR. W wycenie nie uwzględniamy jednak przyszłych inwestycji, gdyż korzyści z nich wynikające są dziś trudne do oszacowania. Budzą nasze wątpliwości wyniki spółki. Po trzech kwartałach 2005 r. wykazała ona stratę 2,1 mln EUR, by rok zakończyć na znacznym plusie 34 mln EUR. To efekt zdarzeń jednorazowych, mających — naszym zdaniem — poprawić wyniki przed wejściem na giełdę. Zwróciliśmy uwagę na marżę — wyższą w stosunku do 2004 r. (14,8 proc.), ale niższą niż w 2005 (44,7 proc.). Grupa w przyszłości może mieć problem z uzyskaniem takich wyników. Szacujemy, że w 2007 r. marża wyniesie 31,6 proc., a w okresie „do nieskończoności” 15,1 proc. Wynika to z rosnących kosztów operacyjnych i malejącej rentowności sprzedaży. Wzrost przychodów w 2007 r. prognozujemy na 7,10 proc., zaś w okresie „do nieskończoności” na 3,90 proc. Przyjęliśmy założenie, że zysk operacyj-ny i marża zysku netto będą malały.
Inwestycja w akcje Warimpeksu mimo zagrożeń może okazać się atrakcyjna. Boom na rynku nieruchomości i duża ostatnio atrakcyjność branży deweloperskiej mogą spowodować wzrost notowań spółki. Co prawda, zagraniczne firmy nie cieszą się na GPW takim zainteresowaniem jak krajowe, ale potencjał branży wskazuje na rosnące możliwości debiutanta i jego dalszy rozwój.
Prezentowane analizy i wyceny są wyrazem poglądów autorów i nie mogą być traktowane jako rekomendacja czy zalecenie podjęcia działań inwestycyjnych.