White Star Logistics zamierza zrealizować w Polsce osiem projektów. Powierzchnie logistyczno-przemysłowe — łącznie 500-600 tys. m kw. — będzie budować etapami na gruntach posiadanego banku ziemi. Magazyny spółki powstają na głównych rynkach — to okolice Warszawy, Śląsk, Trójmiasto, ale też w lokalizacjach do niedawna mniej popularnych, takich jak Toruń, Szczecin czy zachodnia Polska. W powstałym joint venture White Star Real Estate jest mniejszościowym udziałowcem — wnosi do spółki bank ziemi, znajomość rynku i doświadczenie pracowników, a Bain Capital Credit większość kapitału.
– W pierwszych trzech latach na zaplanowane już inwestycje przeznaczymy około 350 mln EUR. Po zrealizowaniu pierwszego etapu będziemy kontynuować inwestycje magazynowe, więc już poszukujemy terenów inwestycyjnych — mówi Bartosz Szewczyk, partner zarządzający w Polsce White Star Real Estate.
Mówiąc o gromadzeniu banku ziemi na kolejne inwestycje, nie ogranicza się już do popularnych rynków, dodając mniej oczywisty region — zwłaszcza w obecnej sytuacji na granicy z Białorusią — wschodnią Polskę.
Do połowy miejskie
Jako pierwsze powstają projekty w Nowym Koniku (75 tys. m kw.) i Raszynie (50 tys. m kw.) pod Warszawą oraz w Toruniu (50 tys. m kw.). W tych lokalizacjach deweloper zamierza rozpocząć budowę pierwszych etapów parków logistycznych już w 2022 r. — obecnie podpisuje pierwsze umowy najmu.
— Nowy Konik to lokalizacja tuż obok południowej części obwodnicy Warszawy. Mamy już pytania od klientów, którzy potrzebują powierzchni rzędu 40 tys. m kw. najmu, a także 2 tys. m kw. — mówi Bartosz Szewczyk.
Obiekty w tych trzech lokalizacjach mają łączyć powierzchnie typu BIG BOX i małe moduły typowe dla logistyki miejskiej (SBU — small business unit). W tym drugim przypadku dużo większa powierzchnia przeznaczona jest na część biurową, która często staje się siedzibą wynajmującej firmy.
— W zachodniej Polsce mamy lokalizacje pod typowe projekty BIG BOX, o powierzchniach 100-150 tys. m kw. Zarówno obiekty miejskie, jak też duże parki logistyczne budowane są częściowo na zasadzie spekulacyjnej [bez zabezpieczenia umowami przednajmu — red.] — mówi Bartosz Szewczyk.
W przypadku logistyki miejskiej najemcami są głównie firmy e-commerce, logistyczne i prowadzące lekką produkcję.
22,4 mln
Tyle m kw. wynosiła na koniec III kw. całkowita powierzchnia magazynowo-przemysłowa w Polsce (wzrost o 11,5 proc. r/r)...
660 tys.
...tyle m kw. powierzchni deweloperzy oddali w III kw. (wzrost o 5,6 proc.)...
3,46 mln
...tyle m kw. było w budowie na koniec III kw. (wzrost o 121 proc.)...
1,44 mln
...tyle m kw. wynajęli najemcy w III kw. (wzrost o 16 proc.)...
5,04 proc.
...taki był wskaźnik pustostanów na koniec III kw. (spadek o 2,7 pkt proc.)...
3,3-3,6 EUR/m kw./mies.
...taka była wysokość czynszów bazowych w obiektach BIG BOX na koniec III kw...
2,4-2,7 EUR/m kw./mies.
...a taka czynszów efektywnych.
Źródło: AXI Immo, „Raport — Polski rynek magazynowy w III kw. 2021 r.”
Nowa firma z długą historią
White Star Real Estate, firma znana ostatnio głównie jako deweloper i zarządca wielofunkcyjnego kompleksu Elektrownia Powiśle w Warszawie, już wcześniej inwestował w nieruchomości logistyczne.
— Mamy silną, 250-osobową załogę, a w niej osoby, które w 1998 r. uczestniczyły w budowie pierwszego nowoczesnego projektu magazynowego w Raszynie, który wypromował tę lokalizację dla logistyki. Nowy nasz obiekt, który powstaje po sąsiedzku, korzysta dziś z popularności tego miejsca — mówi Bartosz Szewczyk.
Przez ponad 20 lat zmieniły się zasady budowania tego typu budynków. Najnowszym trendem, na który White Star Logistics chce kłaść szczególny nacisk, są zasady ESG (z ang. environment, social, governance).
W nowych obiektach magazynowych będą m.in. panele fotowoltaiczne, systemy pozwalające na wtórne wykorzystanie wody i redukcję zużycia energii elektrycznej oraz stacje ładowania pojazdów elektrycznych. Budynki będą posiadały certyfikaty środowiskowe w systemie BREEAM na poziomie co najmniej very good.
Firma zamierza też zebrać swoje dotychczasowe najlepsze praktyki poświęcone kwestiom związanym z ładem środowiskowym, społecznym i korporacyjnym, by w 2022 r. przygotować własny raport ESG.
White Star to średniej wielkości deweloper, dobrze osadzony na polskim rynku magazynowym, na którym działa od dawna. Strategia obecności na głównych rynkach, ale w nowo otwieranych lokalizacjach logistycznych, takich jak Nowy Konik, to ciekawa koncepcja świadcząca o tym, że firma zna realia rynkowe. Podobnie należy ocenić Raszyn, który co prawda nie jest nową lokalizacją, ale zyskał drugą młodość po otwarciu drogi S8, dzięki czemu do centrum jedzie się stamtąd 15 minut.
Firma realizuje swoje plany dotyczące komercjalizacji obiektów i konsekwentnie udaje jej się wypełniać najemcami kolejne inwestycje — potrafi zawalczyć o klienta na tym bardzo konkurencyjnym rynku. Ma też doświadczenie w segmencie magazynów miejskich — przykładem jest Diamond Business Park Ursus, którym firma zarządza do dziś. White Star to również firma zarządcza z silnym działem asset management.