Wolnocłowa wojna o Chopina

opublikowano: 06-08-2018, 22:00

Francuska grupa Lagardere straciła na rzecz Baltony powierzchnię handlową na lotnisku Chopina. Uważa, że państwowy zarządca lotniska złamał prawo

Powierzchnia handlowa w stołecznym Porcie Lotniczym im. Fryderyka Chopina to jeden z najbardziej łakomych kąsków na rynku. Do tego jeden z najgorętszych — na tyle, że w jej najem w tym roku zaangażowały się Prokuratoria Generalna, Ministerstwo Infrastruktury, Centralne Biuro Antykorupcyjne, a nawet Komitet Ekonomiczny Rady Ministrów.

Przedsiębiorstwo Państwowe Porty Lotnicze, którym kieruje Mariusz
Szpikowski, wybierało między ofertami Lagardere Travel Retail i Baltony.
Wybrało tę drugą, przy okazji pozbywając się problemu roszczeń eksmitowanej
przed laty spółki. Teraz musi sobie radzić jednak z roszczeniami niewybranej.
Wyświetl galerię [1/3]

MIAŁ DYLEMAT:

Przedsiębiorstwo Państwowe Porty Lotnicze, którym kieruje Mariusz Szpikowski, wybierało między ofertami Lagardere Travel Retail i Baltony. Wybrało tę drugą, przy okazji pozbywając się problemu roszczeń eksmitowanej przed laty spółki. Teraz musi sobie radzić jednak z roszczeniami niewybranej. Fot. Marek Wiśniewski

W ubiegłym roku przez lotnisko przewinęło się 15,75 mln pasażerów, o ponad jedną piątą więcej niż w 2016 r., a w kolejnych latach będzie ich przybywać. Z tego tłumu klientów w ostatnich latach korzystała francuska grupa Lagardere Travel Retail (LTR), która m.in. pod szyldem Aelia prowadziła w obu terminalach większość sklepów. Teraz utraciła 14 z nich o łącznej powierzchni 2,8 tys. mkw.

W maju Przedsiębiorstwo Państwowe Porty Lotnicze (PPL) podpisało nową umowę z notowaną na GPW Baltoną, którą kontroluje zarejestrowana w Dubaju grupa Flemingo International. Jak ogłoszono, przy okazji tej umowy Baltona zrzekła się sięgających około 430 mln zł roszczeń wobec PPL i skarbu państwa, zgłoszonych po tym, jak sześć lat temu została eksmitowana z lokali na stołecznym lotnisku (patrz ramka). Ugoda z jednym operatorem sklepów wolnocłowych stała się dla PPL początkiem gwałtownego sporu z drugim. LTR uważa bowiem, że został pokrzywdzony w procesie wyboru ofert. Poszedł już z tym do polskiego sądu i nie wyklucza walki o swoje na forum unijnym.

„W związku z tym, że 30 czerwca zdaliśmy ostatnie lokale i są duże rozbieżności między PPL a LTR w zakresie poniesionych kosztów na te lokale, ich ewentualnej refundacji oraz zakresu ochrony praw własności intelektualnej, kwota ostatecznych roszczeń nie jest zamknięta. Kwota potencjalnych roszczeń w skrajnym przypadku może sięgać kilkuset milionów złotych” — głosi odpowiedź LTR na nasze pytania.

Sądowe potyczki

Spór jest wielowątkowy. LTR uważa, że procedura wyboru najemcy przez PPL była wadliwa, a Baltonę wybrano dlatego, że zrzekła się roszczeń, co według przedstawicieli francuskiej grupy naruszyło warunki wolnej i uczciwej konkurencji.

LTR pozwało PPL i Baltonę oraz złożyło wniosek o zabezpieczenie powództwa. Wniosek ten został jednak pod koniec lipca oddalony przez warszawski sąd okręgowy.

— Orzeczenie sądu potwierdza słuszność argumentów, przytaczanych w tej sprawie przez PPL — komentował Hubert Wojciechowski, rzecznik PPL.

Francuska grupa z tym rozstrzygnięciem nie zamierza się pogodzić.

„LTR zamierza zaskarżyć postanowienie sądu o oddaleniu wniosku o zabezpieczenie. Przeciwko Baltonie i PPL został złożony jeden pozew. Przeciwko PPL jeszcze jeden dodatkowo. To nie zamyka kolejnych roszczeń i pozwów, które będą sukcesywnie składane” — oświadcza LTR.

Polski oddział francuskiej firmy zapowiadał „złożenie stosownych wniosków do Komisji Europejskiej” w sprawie możliwości naruszenia unijnego prawa konkurencji oraz udzielenia przez PPL pomocy publicznej na rzecz Baltony.

„Wnioski są obecnie przygotowywane. W ich opracowaniu biorą udział najlepsi specjaliści. Po zakończeniu prac, decyzję o momencie złożenia podejmie zarząd” — oświadcza LTR.

Co na to PPL? Odpowiada ostro i wprost — LTR nie umie przegrywać. Sugeruje jednocześnie, że samo też potrafi pisać i składać pozwy.

„PPL postrzega działania LTR jako podmiotu, któremu ciężko pogodzić się z faktem przegranej w uczciwych i przejrzystych negocjacjach. Fakt ten bezspornie przesłania jasność dokonywanej oceny, a działania podejmowane przez LTR to nic innego jak tylko próba własnej obrony przed właścicielami LTR, zapewne wyrażającymi swoje niezadowolenie z powodu przegranych negocjacji. Nie zmienia to faktu, że PPL nieustannie analizuje wszelkie insynuacje, głoszone przez LTR, i nie wyklucza ścieżki prawnej” — głosi odpowiedź PPL na nasze pytania.

Skomplikowane negocjacje

Większość umów najmu między PPL a LTR wygasała 30 czerwca tego roku. Już 11 maja 2017 r. PPL ogłosiło trzy postępowania na wybór najemców powierzchni handlowej w trybie przetargu cywilnego (a nie w trybie prawa zamówień publicznych). Oferty złożyło jedynie LTR, a postępowania umorzono 5 grudnia.

„Postępowanie to nie przyniosło oczekiwanych przez nas rezultatów, szczególnie w zakresie wysokości czynszów. Oferta jedynego potencjalnego najemcy, który wziął udział w tym postępowaniu, była niezadowalająca, a proponowane stawki czynszów były tylko nieznacznie wyższe od dotychczasowych” — informuje PPL.

Państwowe przedsiębiorstwo podkreśla też, że LTR chciał bez powiadamiania rynku negocjować przedłużenie umowy najmu o pięć lat. „Umowy w tej sprawie, parafowane przez LTR, a zawierające wartości drastycznie niższe od wynegocjowanych ostatecznie z Baltoną, znajdują się w posiadaniu PPL” — informuje PPL.

Na początku lutego PPL wszczęło kolejne postępowanie. Jak czytamy w zamówionej przez państwowe przedsiębiorstwo i przygotowanej w kwietniu opinii prawnej kancelarii Traple, Konarski, Podrecki i wspólnicy, do której dotarliśmy, „postępowanie nie zostało przeprowadzone zgodnie z odpowiednimi regulacjami wewnętrznymi PPL, regulującymi zasady wyboru najemców, nie wskazano trybu ich wyboru, a także nie dokonano ogłoszeń w BIP oraz na stronach internetowych”.

W odpowiedzi na nasze pytania o prawidłowość tegorocznego postępowania PPL odpowiada, że taką formułę zaakceptował resort infrastruktury, nad wszystkim czuwało Centralne Biuro Antykorupcyjne, „nie było to postępowanie konkursowe, a jedynie negocjacje”, a żaden z uczestników — w tym LTR — nie negował tego trybu.

„LTR zaczął to robić dopiero po zakończeniu negocjacji, gdy okazało się, że finalny efekt był dla tego podmiotu negatywny” — informuje PPL.

Tymczasem, jak relacjonuje państwowe przedsiębiorstwo, jeszcze „w czwartym kwartale 2017 r.” (dokładnej daty nie ujawniono, nie wiadomo więc, czy stało się to przed umorzeniem postępowań ogłoszonych w lutym 2017 r.) Baltona zgłosiła się do zarządcy lotniska Chopina i oświadczyła, że jest gotowa zrzec się roszczeń, jeśli będzie miała udział w umowach najmu powierzchni handlowych. Zgodnie z raportem giełdowym Baltony formalnie negocjacje w sprawie ugody ruszyły 10 stycznia, a 26 marca uzgodniono warunki biznesowe najmu powierzchni.

„W związku z tym faktem [wyrażenia przez Baltonę chęci zrzeczenia się roszczeń — red.] dalsze procedowanie wymagało uzyskania zgody na podjęcie takich negocjacji Komitetu Ekonomicznego Rady Ministrów. Dopiero po jej otrzymaniu rozpoczęto negocjacje. W trakcie negocjacji zwrócono się zarówno do PHZ Baltona, jak i do LTR o przedłożenie ofert w dwóch wariantach dotyczących długości okresu najmu: na 6 i na 9 lat. Podkreślono wówczas, że głównym kryterium wyboru jest wysokość gwarantowanego czynszu najmu” — informuje PPL.

Wysokość czynszu to kolejna kość niezgody między firmami. PPL oświadcza bowiem, że Baltona złożyła po prostu lepszą ofertę. LTR jest natomiast przekonany, że wcale nie, a na podpisaniu umowy z konkurencyjną spółką zaważyło zrzeczenie się przez nią roszczeń.

Kwestia ceny

Czynsz za 14 lokali na lotnisku, będących osią sporu, to blisko 100 mln zł rocznie. LTR w przekazywanych prasie informacjach podkreśla, że jego oferta w ciągu dziewięciu lat obowiązywania umowy byłaby dla państwowego przedsiębiorstwa korzystniejsza „o co najmniej 83 mln zł”. PPL mówi, że wcale nie.

„PPL dokonał ekonomicznej oceny zarówno oferty Baltony, jak i oferty LTR. Niezależnie oceny tych ofert dokonał niezależny biegły rewident, a kopia oceny tego biegłego została przedłożona do Prokuratorii i Ministerstwa oraz m.in. była jednym z elementów dokumentacji składanej Komitetowi Ekonomicznemu Rady Ministrów. (…) Oferta Baltony była dla PPL korzystniejsza niż oferta LTR. Fakt ten został potwierdzony przez opinie niezależnego biegłego rewidenta, który jako kryterium porównania przyjął wyłącznie oferowane wartości gwarantowanego czynszu najmu. Na tym etapie kwestia rezygnacji PHZ Baltona z jakichkolwiek roszczeń względem PPL i skarbu państwa nie była rozpatrywana i nie miała wpływu na ocenę ofert” — głosi odpowiedź PPL.

Państwowe przedsiębiorstwo zaznacza, że umowy są poufne i nie chce się odnosić publicznie do liczb, prezentowanych przez LTR, bo — jak napisano — ujawnianie szczegółów ofert „uznać należy za nieeleganckie, niestosowne i wybiegające poza standardy obowiązujące w środowisku biznesowym”. Jednocześnie podkreśla, że liczby przywoływane przez LTR są prezentowane nieprawdziwie lub wybiórczo.

Udało nam się jednak dotrzeć do sprawozdania biegłego rewidenta, na które powołuje się PPL — i którego treść nie jest zgodna z odpowiedziami państwowego przedsiębiorstwa. W dokumencie z kwietnia, pod którym podpisana jest rewidentka Elżbieta Pudło, napisano wprost, że oferty LTR i Baltony różnią się minimalnie i na poziomie minimalnego czynszu „są porównywalne”, ale tę drugą uznano za korzystniejszą ze względu na zrzeczenie się roszczeń przez Baltonę.

Jak to wygląda konkretnie? LTR zaoferowało za dziewięcioletni najem powierzchni na lotnisku minimalny czynsz w wysokości 729,867 mln zł. Baltona zaoferowała 729,883 mln zł. Oferta Baltony na tym poziomie była więc lepsza o dokładnie 15 742 zł w ciągu dziewięciu lat. W części zmiennej, uzależnionej od wyników sprzedażowych, lepsza — o niespełna 1,5 mln zł — była oferta LTR.

Największe różnice wynikają jednak nie ze stałych stawek czynszów, ale z wysokości upustów dla najemców, związanych z pracami adaptacyjnymi w sklepach. Po przejęciu lokali przez nowego najemcę ulga w czynszu na okres adaptacji wynosi średnio między 15 a 18 mln zł.

„Ulga adaptacyjna nie wystąpiłaby tylko w przypadku, gdy wybrana zostałaby oferta dotychczasowego najemcy, tj. LTR” — głosi sprawozdanie biegłej.

Podkreśla ona jednak, że w okresie obowiązywania umowy LTR w pewnym momencie mógłby dokonać modernizacji lokali i skorzystać z ulgi, a „uwzględnienie karencji adaptacyjnej przy wyborze ofert prowadziłoby zawsze do preferowania dotychczasowego najemcy, co zaburzałoby konkurencję”. Wskazuje, że upust dla Baltony, związany z adaptacją lokali, oznacza dla PPL utratę około 65 mln zł możliwych czynszów, ale korzyść, związana ze zrzeczeniem się roszczeń przez tę spółkę jest większa — to minimum 150, a maksimum 365 mln zł.

„Na poziomie czynszu minimalnego oferty są porównywalne (choć oferta Baltony jest minimalnie korzystniejsza), ale zestawiając kwoty wynikające z korzyści ekonomicznych z racji zrzeczenia się części roszczeń przez Baltonę, korzystniejsza jest oferta tej spółki” — głosi sprawozdanie biegłej.

Co dalej

LTR, dla którego utrata powierzchni na warszawskim lotnisku to poważny cios, nie zamierza odpuszczać i jest gotowe na walkę w polskich i europejskich sądach. PPL jest tego świadomy — jeszcze przed podpisaniem umowy z Baltoną zamówił wspomnianą wyżej opinię prawną, w której analizowano tryb, warunki i rozstrzygnięcia postępowania na wybór najemców z punktu widzenia prawa konkurencji i innych przepisów.

Opinia ta głosi, że „istnieje ryzyko” wszczęcia postępowania przez UOKiK w związku z posiadaniem przez PPL pozycji dominującej na rynku najmu powierzchni na lotnisku Chopina, uwzględnianie przy ocenie ofert zrzeczenia się roszczeń przez Baltonę to „czynnik potencjalnie nieobiektywny”, a zawarcie z nią umowy na „korzystniejszych niż rynkowe warunkach” może być przedmiotem postępowania w sprawie niedozwolonej pomocy publicznej. Prawnicy, pracujący dla PPL, uznają jednak, że państwowe przedsiębiorstwo może się z tych zarzutów wybronić, bo — mówiąc wprost — zachowało się jak prywatny inwestor i wybrało ofertę, która ostatecznie jest dla niego korzystniejsza finansowo. LTR jest przeciwnego zdania.

„Działania PPL, związane z zawarciem umów najmu z Baltoną, mogą stanowić naruszenie unijnego prawa konkurencji (możliwość zmowy w celu wyeliminowania konkurenta firmy Baltona z części rynku), jak również mogą stanowić udzielenie przez PPL pomocy publicznej na rzeczy Baltony (udostępnienie mienia państwowego prywatnym podmiotom za stawki niższe niż możliwe do uzyskania na rynku wielokrotnie było uznawane za formę niedozwolonej pomocy publicznej”— głosi informacja prasowa LTR. © Ⓟ

Matka wszystkich sporów

Spór Baltony z PPL, którego ugodowe rozwiązanie zapoczątkowało spór PPL z LTR, rozpoczął się na początku 2012 r. Wtedy sklepy Baltony musiały zniknąć z remontowanej części Terminala A warszawskiego lotniska. PPL wypowiedział umowy najmu dziewięciu lokali, które wówczas przynosiły spółce około 30 proc. całkowitych przychodów. PPL tłumaczyło, że Baltona nie dostarczyła na czas dokumentów, m.in. polisy OC czy gwarancji bankowej — i właśnie to było powodem wypowiedzenia umow. Przedstawiciele Baltony uważali, że był to pretekst do wypowiedzenia umów przed zaplanowanym remontem terminala.

— Mamy wieloletnie umowy z PPL. Spodziewaliśmy się więc negocjacji dotyczących naszej przyszłości na lotnisku. PPL najpierw nie przedstawiało żadnych planów, a potem nagle zaproponowały nam rozwiązanie umów najmu i przystąpienie do przetargu po przebudowie. Gdy się na to nie zgodziliśmy, PPL znalazło pretekst, by nas wyrzucić. To niepoważne — mówił w kwietniu 2012 r. Piotr Kazimierski, wówczas członek zarządu Baltony.

Baltona ruszyła wtedy na wojnę. Tylko w ramach jednego postępowania, przed Stałym Trybunałem Arbitrażowym w Hadze, toczonym na mocy traktatu o wzajemnej ochronie inwestycji między Polską a Indiami, rozstrzygnięto, że Rzeczpospolita Polska naruszyła zasadę uczciwego traktowania inwestycji spółki zależnej Flemingo i powinna zapłacić około 20 mln EUR odszkodowania. W pozostałych sporach, toczonych przed polskimi sądami, z powództwa i Baltony, i PPL, nie zapadły prawomocne rozstrzygnięcia, ale suma roszczeń wraz z odsetkami przekraczała 430 mln zł.

MINIWYWIAD Z PREZESEM BALTONY

Współpraca zamiast sporu

Rozumiemy żal konkurencji, ale wygrała korzystniejsza oferta — zapewnia Piotr Kazimierski.

„PB”: Dlaczego Baltona zdecydowała się zrezygnować z roszczeń wobec skarbu państwa i PPL?

Piotr Kazimierski, prezes Baltony: Spór z PPL trwał od 2012 r. i był bardzo trudny dla naszej spółki. Wysoce utrudniona, jeżeli nie niemożliwa, była nasza współpraca z PPL, a jest to operator największego portu lotniczego w Polsce i nasz naturalny partner. Udało się więc zawrzeć ugodę w formule, która jest najbardziej pożądana w obrocie gospodarczym — zamiast sporu, podejmijmy współpracę. Nie zrobiliśmy niczego niezgodnego z prawem czy jakimikolwiek dobrymi obyczajami. Ugodziliśmy wieloletni, idący w setki milionów złotych spór z PPL w sposób, w naszej ocenie, dla PPL bardzo korzystny. Uznaliśmy, że długofalowo bardziej nam się opłaca pieniądze zarobić, prowadząc działalność na Lotnisku Chopina, niż uzyskać w ewentualnym wyroku.

Baltona w postępowaniu dotyczącym najmu powierzchni handlowych złożyła ofertę lepszą o niespełna 16 tys. zł w ciągu 9 lat. Przedstawiciele LTR sugerują, że znaliście konkurencyjną ofertę.

Trudno mówić o „postępowaniu dotyczącym najmu powierzchni handlowej”. My prowadziliśmy negocjacje z PPL, które dotyczyły możliwości zakończenia sporu i nawiązania współpracy. Potwierdzamy, że złożyliśmy lepszą ofertę — tak najwyraźniej oceniło PPL. Zresztą trudno się takiej ocenie dziwić. Nawet z informacji upublicznianych przez naszą konkurencję wynika, że oferowane przez konkurentów czynsze najmu były na tym samym poziomie, „ze wskazaniem” na Baltonę. Podobna oferta cenowa nie jest przy tym niczym zaskakującym. W wielu konkursach, w których bierzemy udział, oferenci proponują bardzo zbliżone czynsze. A bierze się to z faktu, że model biznesowy jest dla każdego taki sam. I każdy potrafi policzyć break even point. A my, oprócz czynszu, zrzekliśmy się wobec PPL roszczeń wynikających ze zdarzeń w 2012 r. Zaprzeczamy sugestiom LTR o tym, by oferta LTR została nam ujawniona. Dziwią nas te sugestie, szczególnie w sytuacji, w której nasz konkurent jednocześnie rozpowszechnia sugestie co do parametrów biznesowych naszych umów najmu z PPL, których to parametrów nigdy nie ujawnialiśmy, gdyż są poufne.

Jakie koszty Baltona poniesie w związku z adaptacją powierzchni na lotnisku Chopina? Czy całość tych kosztów będzie odliczona od czynszu płaconego PPL?

Koszty będą bardzo wysokie. Chcemy, żeby sklepy na Lotnisku Chopina zostały wykonane w najwyższej jakości i były naszą wizytówką. Stąd zaangażowaliśmy najlepszych projektantów i wykonawców. O całości kosztów nie chcemy na razie mówić. Raz, że jeszcze nie są znane. A dwa, że część tych informacji jest jednak poufna. Natomiast nie wiemy, skąd pomysł, byśmy koszty adaptacji odliczali od czynszu najmu. Niestety, nie ma takiego mechanizmu w naszych umowach.

Czy zamierzacie w rewanżu podjąć kroki prawne wobec LTR?

Na razie poczytujemy działania konkurentów jako wyraz niezadowolenia, czy wręcz rozgoryczenia z rynkowego wydarzenia. W pewnym sensie to rozumiemy, gdyż też to przeżyliśmy. Zdarzało się, że wygasały nasze umowy najmu na lotniskach i przegrywaliśmy konkursy na dalszy najem. Zdarzało nam się, że również rozważaliśmy podejmowanie kroków prawnych, żeby kwestionować wyniki przetargów. Jednak z czasem oceniliśmy rzeczywistość realnie: zarówno na poziomie prawnym, jak i wizerunkowym i relacyjnym. Mamy nadzieję, że podobny proces racjonalizacji działań przejdą także konkurenci. W procesach sądowych, które LTR inicjuje, będziemy się bronili. Niemniej, jest granica, po przekroczeniu której nie będziemy mogli zachowywać się pasywnie. Musimy bowiem chronić naszą reputację, dobre imię czy tajemnice przedsiębiorstwa. W każdym razie bardzo byśmy nie chcieli wdawać się w spór sądowy z konkurencją. © Ⓟ

Rozmawiał: Marcel Zatoński

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Marcel Zatoński

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / Wolnocłowa wojna o Chopina