Inwestorzy nadal chętnie lokują kapitał w turystycznych kurortach, choć segment apartamentów wakacyjnych stanowi margines rynku nieruchomości. Kupców nie zniechęciły nawet tak niechlubne incydenty, jak upadłość Warsaw Trust Development, dewelopera Mikołajki Marina Resort, czy burza wokół nieukończonego od lat hotelu 4 Kolory we Władysławowie (deweloper: 4 Kolory Idea, dawniej PH Reda D. Guzek i R. Guzek), w który dziesiątki klientów zainwestowało bezpowrotnie średnio po około 260 tys. zł…
Stabilne ceny
W ślad za popytem na wakacyjne nieruchomości sukcesywnie rośnie ich podaż. Najwięcej condohoteli działa nad Bałtykiem, a w następnej kolejności na Podhalu.
— Hasło nieruchomość wakacyjna kojarzy się głównie z wodą ze szczególnym uwzględnieniem morza i właśnie tak w Polsce jest. Warto jednak dokładnie przyglądać się ofertom i analizować ich atrakcyjność dla potencjalnych najemców — zaznacza Marcin Krasoń, analityk z Home Brokera. Metr kwadratowy lokalu w condohotelu nad morzem kosztuje, według serwisu RynekPierwotny.pl, od 6-7 do kilkunastu tysięcy złotych.
— Warto jednak przygotować się na wydatek 8-10 tys. za mkw., bo tak jest wyceniana większość lokali. Teoretycznie ceny nominalne zaczynają się od 200 tys. zł, ale większość kosztuje 300-400 tys. zł — szacuje Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl.
Ceny apartamentów są bardzo stabilne, ponieważ popyt i inne czynniki, od których zależą, podlegają niewielkim wahaniom. Stawki kształtują głównie położenie i architektura budynku.
— Rynek zweryfikował wyceny deweloperów i te, które były przeszacowane, spadły — zapewnia Jacek Twardowski, dyrektor zarządzający Kristensen Group. Co klienci kupują? Największą popularnością cieszą się standardowe pokoje w condohotelach i dwupokojowe lokale w obiektach apartamentowych.
— Klienci kupują apartamenty za maksymalnie 550 tys. zł, a najpopularniejsze kosztują do 400 tys. zł. Dość dużym zainteresowaniem cieszą się również najbardziej atrakcyjne i najdroższe lokale kosztujące 600 tys.-1 mln zł, których podaż jest ograniczona — mówi Jan Wróblewski, współwłaściciel Zdrojowa Invest & Hotels.
Nie tylko dla milionerów
Powstają budynki średniej wielkości z 20-70 lokalami. Trwa też budowa kilku dużych obiektów, m.in. condohotelu Czarna Góra w Siennej w Kotlinie Kłodzkiej (spółki Czarna Góra Apartamenty) ze 142 apartamentami. Zdrojowa Invest przymierza się zaś do kolejnego condohotelu w Szklarskiej Porębie (kilkaset lokali).
— Zdecydowaną większość w powstających budynkach stanowią mniejsze lokale, po 30- -45 mkw., gdyż takie najchętniej wybierają kupujący — opowiada Marlena Kosiura, ekspert portalu InwestycjewKurortach.pl.
Dodaje, że lokowanie kapitału w system condo jest postrzegane jako atrakcyjne i bardziej rentowne niż klasyczne formy inwestowania — lokaty lub konta oszczędnościowe. Drugim powodem jest rosnąca zamożność Polaków.
— Posiadanie drugiego domu, do którego jeździ się, by wypoczywać latem i zimą, nie jest już luksusem zarezerwowanym dla milionerów — zapewnia Marlena Kosiura. Zysk z takiej nieruchomości zależy od inwestycji.
— Warto zwrócić uwagę nie tylko na wysokość gwarantowanej stopy zwrotu, ale i na to, przez ile lat jest ona gwarantowana. Spokojnie można osiągnąć zyski 7-8 proc. w roku przez pierwsze lata — sugeruje Marcin Krasoń.
Uwaga na gwarancje
Proponowane przez deweloperów zyski z najmu lokali wynoszą 6-9 proc. brutto wartości nieruchomości w roku. Średnio dla właściciela apartamentu typu studio oznacza to zysk roczny 25-27 tys. zł brutto, a na dwupokojowym lokalu 30-35 tys. zł.
— Inwestorzy indywidualni, którzy planują ulokowanie oszczędności w nieruchomość condo, powinni zwrócić uwagę na szczegóły ofert. W zależności od deweloperów i operatorów koszty mogą być różne i obejmować np. konieczność opłaty comiesięcznego czynszu, co oznacza wydatek nawet 600 zł — zaznacza Marlena Kosiura. Przedstawiciele Home Brokera podają, że w Nowej Motławie (condohotel Number One) na Wyspie Spichrzów w Gdańsku można uzyskać co najmniej 5-procentowa stopę zwrotu rocznie przez cały okres umowy, czyli przez 15 lat — czynsz jest liczony na zasadzie podziału przychodu 50/50 z zastrzeżeniem, że właściciel dostanie nie mniej niż 5 proc. zwrotu rocznie.
— Zakładając bardzo przeciętne jak na Gdańsk ceny za dobę — 265 zł i obłożenie 65 proc., stopa zwrotu może wynieść 7-8 proc. — mówi Łukasz Szczybyło z Home Brokera. W Hotelu & Spa w Olsztynie, który działa od jesieni 2014 r., model biznesowy wygląda następująco: przez pierwszy rok gwarantowana stopa zwrotu 6 proc., następnie do końca trwania umowy (15 lat) podział przychodu 50/50.W kołobrzeskim Diune Hotel & Resort stopa zwrotu wynosi 4,5-7 proc. w zależności od lokalu. Z kolei w świnoujskim Baltic Park Molo, w którym część apartamentowa działa od wakacji zeszłego roku, a część hotelowa będzie gotowa w II/III kwartale 2017 r., stopa zwrotu sięga 5-7,5 proc.
— Wprowadziliśmy w umowach tzw. klauzulę zdrowego rynku — w obecnych realiach ekonomiczno-politycznych stopa zwrotu wynosi 7,5 proc. Nieruchomości z obiecanymi wyższymi zyskami są obarczone dużym ryzykiem i mogą świadczyć o braku rzetelności i wiarygodności dewelopera — mówi Jan Wróblewski.
Jacek Twardowski zaznacza, że gwarantowany zysk to zwykle obietnica bez pokrycia składana przez firmy, które po raz pierwszy zajmują się tym biznesem i chcą zwiększyć sprzedaż.
— Zysk z apartamentu zależy od jego urządzenia i wyposażenia, od lokalizacji, zaangażowania wynajmującego lub działającego w jego imieniu zarządcy i dość trudno obliczyć go z kilkuletnim wyprzedzeniem — podkreśla Jacek Twardowski.
Przed podjęciem decyzji o zakupie należy sprawdzić położenie: czy jest atrakcyjne, widokowe, czy nie znajduje się daleko od morza lub górskich szlaków i czy miejscowość jest atrakcyjna turystycznie. Ważna jest też architektura budynku i dostosowanie projektu do ruchu turystycznego.
— Bez spełnienia tych wymagań projekt może się okazać po prostu słaby i mało kto będzie chciał wynająć tam apartament na pobyt wakacyjny. Warto też sprawdzić uczciwość i sprawność zarządcy. To bowiem w głównej mierze od niego będą zależały przyszłe zyski inwestora — sumuje Jacek Twardowski. &
Zarobić na wynajmie. Deweloperzy oferują inwestorom roczne zyski z najmu lokali sięgające 6-9 proc. brutto wartości nieruchomości. Na zdjęciu: Apartamenty Bukowa Góra w Wiśle zbudowane przez Kristensen Group.
Poszukiwane. Klienci najchętniej wydają na wakacyjne apartamenty nie więcej niż 400 tys. zł, choć nie brak inwestorów zdecydowanych na lokale nawet za 1 mln zł. Na zdjęciu: Marine Hotel w Kołobrzegu z oferty firmy Zdrojowa Invest & Hotels.