1. Kto może wziąć kre-dyt hipoteczny? Czy są jakieś obostrzenia dotyczące np. formy zatrudnienia, wieku, itp.?
Warunkiem jest uzyskiwanie stabilnych dochodów.
Akceptowane są środki pochodzące z działalności gospodarczej czy umów o dzieło. Są one jednak mniej pewne niż np. pensja wynikająca z umowy o pracę na czas nieokreślony. Dlatego wymagają dłuższego stażu pracy. Wystarczy np. zarabiać od 3 miesięcy, pracując na etacie, ale działalność gospodarczą trzeba prowadzić przynajmniej rok, a czasem 2 lata. Jeśli chodzi o wiek, to większość banków udziela kredytów od 18. roku życia, a tylko nieliczne od 21. Więcej jest problemów z wiekiem maksymalnym, bo banki chcą, żeby kredyt został spłacony przed ukończeniem 65 czy 70 lat. W efekcie 50-latek może mieć problem z dostaniem kredytu na 30 lat.
2. Jak obliczyć swoją zdolność kredytową, czy jest jakiś uniwersalny wzór czy też każdy bank ma swoje własne systemy?
Każdy bank ma swój system, ale można to policzyć orientacyjnie, odejmując od swojego dochodu netto koszty utrzymania (od 300 do 600 zł na osobę w rodzinie zależnie od banku), opłaty ponoszone na utrzymanie nieruchomości (około 400 zł albo liczone od metra kw.), samochodu (nie wszystkie banki je liczą, ale jeśli to robią, szacują je na 200-300 zł), raty innych kredytów itp. To, co zostanie, można przeznaczyć na ratę. Determinuje to maksymalną wysokość kredytu. Od lipca maksymalną kwotę kredytu walutowego można obliczyć, odejmując 20 proc. od raty kredytu w złotych. Są też inne wskaźniki, które mówią, że raty wszystkich spłacanych kredytów nie mogą stanowić więcej niż np. 30 proc. jego dochodu netto i to może być dodatkowe ograniczenie.
3. Od czego zależy wysokość oprocentowania kredytu? Banki podają w reklamach bardzo niskie oprocentowanie, a w rzeczywistości często jest ono wyższe?
Banki w reklamach podają oprocentowanie dostępne dla osób mających wysoki wkład własny (np. ponad 70 proc.) i pożyczających wysoką kwotę. Bank może im zaoferować niskie oprocentowanie, np. 1,5 proc. w CHF. Przeciętny kredyt zaciągany jest zwykle z niskim wkładem własnym (około 20 proc.) i wówczas oprocentowanie jest wyższe. Czasem banki podają stawki oprocentowania, które obowiązują tylko przez rok lub dwa lata spłaty. To wprowadza w błąd. W tej chwili standardem jest już kredytowanie 100 proc. nieruchomości. W takim przypadku trzeba jednak opłacić dodatkowe ubezpieczenie — tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu — które stanowi około 0,7 proc. kwoty kredytu.
4. Czy posiadanie konta w konkretnym banku ułatwi uzyskanie w nim kredytu hipotecznego?
Rzadko ma to jakieś znaczenie. Chyba że jest to specjalne konto prestiżowe, wówczas mogą wchodzić w rachubę specjalne warunki dla takiego klienta. Generalnie jednak banki nie premiują swoich starych klientów, a raczej skupiają się na zdobywaniu nowych.
5. Jaki wpływ na przyznanie kredytów ma historia kredytowa w Biurze Informacji Kredytowej (BIK)? Czy klient, który spóźniał się z ratami w przeszłości, może mieć kłopot z otrzymaniem kredytu? Co może zrobić, aby odzyskać wiarygodność?
Jeśli ktoś miał opóźnienia dłuższe niż 90 dni, to praktycznie nie ma szans na kredyt. Krótsze opóźnienia, jeśli oczywiście zostały uregulowane, nie przekreślają takich szans. W niektórych bankach (Dom, Millennium, GE Money Bank) marża, a więc oprocentowanie może zostać podniesione dla takiego bardziej ryzykownego klienta. Na pewno warto mieć zaświadczenie z banku, w którym te opóźnienia wystąpiły, o tym, że zostały już uregulowane. Nie zawsze bowiem w BIK będzie to odnotowane.
6. Czy można negocjować warunki umowy kredytowej?
Oczywiście można to robić, aczkolwiek jeśli kwota kredytu nie jest duża, nie ma większych szans na zmianę zapisów umowy. Przy kredytach wysokości 1 mln zł i wyższych banki skłonne są sporo zmienić. Można też negocjować kurs spłaty kredytu — w niektórych przypadkach może to być nawet kurs średni NBP zamiast kursu sprzedaży waluty z tabeli banku.
Dotyczy to jednak dużych kredytów. Przy standardowych umowach można najwyżej powalczyć o prowizję lub niewielką obniżkę oprocentowania. Banki mocno dziś konkurują, a marże są niskie, więc też skłonność do ustępstw jest niewielka.
7. Na co trzeba zwrócić uwagę w umowie kredytowej? Jakie zapisy mogą być niekorzystne dla klienta?
Trzeba dokładnie przeczytać zasady ustalania i zmiany oprocentowania. Nie jest dobrze, jeśli decyduje o nim zarząd, a nie rynek. Bank może sobie zastrzec np. konieczność pytania go o zgodę przy zaciąganiu każdego następnego kredytu, jak również informowania o zmianie pracy czy stanu cywilnego.
Trzeba zwrócić uwagę na to, czy ważne zapisy nie zostały przeniesione z umowy do regulaminu. Umowy bank nie może zmienić, a regulamin w każdej chwili, dlatego jest to niekorzystne.
8. Czy są jakieś z góry określone terminy (wymienione np. w prawie bankowym) dotyczące możliwości refinansowania kredytu czy każdy bank ustala je sam?
Nie ma z góry ustalonych terminów. Jeśli chodzi o aspekty prawne, to warto wspomnieć, że po refinansowaniu traci się ulgę odsetkową, jeśli wcześniej miało się do niej prawo.
Banki same ustalają terminy, bo czasem przygotowują specjalne oferty (uproszczona procedura, niższe koszty) kredytów refinansowych. Chcą mieć pewność, że przyjmują klienta już sprawdzonego, który spłaca regularnie dotychczasowy kredyt. W tym momencie zaoferowanie kredytu na uproszczonych warunkach nie jest dla nich ryzykowne.
9. Jakie korzyści i niebezpieczeństwa niesie refinansowanie kredytów?
Najważniejsze jest obniżenie oprocentowania, co pozwoli na zmniejszenie raty kredytu. Przy tej okazji można także powiększyć kredyt o dodatkową kwotę, np. na remont. Niebezpieczeństwo związane jest z kosztami. Klienci nie uświadamiają sobie wydatków wynikających m.in. z niekorzystnych przeliczeń kursowych stosowanych przez banki. Jeśli refinansuje się kredyt w CHF innym kredytem tego typu, to z uwagi na samą operację przejścia z CHF na PLN, a potem na odwrót z PLN na CHF zadłużenie kredytobiorcy rośnie o kilka procent. To jest faktyczna prowizja, jaką trzeba zapłacić. Niektóre banki pozwalają przenieść pierwotną kwotę kredytu we frankach i to jest bardziej opłacalne.
Konieczne jest jednak, aby bank, który opuszczamy, przyjmował spłatę w walucie, a nowy dawał w niej wypłatę.
10. Czy warto korzystać z pośrednictwa doradców kredytowych przy poszukiwaniu kredytu hipotecznego? Czego można wymagać od takiego doradcy?
Doradca porównuje oferty różnych banków i nie pobiera za to żadnych opłat od klienta. Jego pomoc jest szczególnie cenna w wypadku umów niestandardowych (zarówno jeśli chodzi o źródło dochodów, historię kredytową, jak i stan prawny nieruchomości). W takich wypadkach tylko wybrane banki są skłonne udzielić kredytu i zadaniem doradcy jest pomoc w dotarciu do nich i odpowiednie przygotowanie dokumentacji. Doradca powinien prezentować zalety i wady ofert banków. Najważniejsza korzyść ze współpracy z doradcą wynika z tego, iż patrzy na możliwości finansowe klienta kompleksowo — nie tylko przez pryzmat kredytu, ale też oszczędności i ubezpieczeń.
11. Czy można dziś wziąć kredyt na zakup mieszkania pod wynajem?
Tego typu oferty jeszcze nie ma na rynku. Wiele banków już natomiast akceptuje przyszłe dochody z najmu przy liczeniu zdolności kredytowej. Najczęściej brana jest pod uwagę tylko część tych dochodów.
12. Czy warto korzystać z dodatkowych pakietów, takich jak np. ubezpieczenie od utraty pracy, ubezpieczenie na życie, wakacje kredytowe itp. O ile podnosi to oprocentowanie i czy banki mają prawo narzucać klientom dodatkowe warunki?
Jeżeli chodzi o ubezpieczenie na życie, jest ono zazwyczaj korzystne, bo banki oferują polisy grupowe, które są tańsze niż ubezpieczenia indywidualne. Ubezpieczenie od bezrobocia ma sens, jeśli zakłada się częstą zmianę pracy. Koszt takiej polisy to 5-6 proc. miesięcznej raty, co podnosi oprocentowanie o blisko 0,6 pkt proc. Wakacje kredytowe są bezpłatne — warto z nich korzystać, bo odracza się w ten sposób czas zapłaty raty, a czasem może np. wakacyjnych wydatków.