Artur Kozieja szykuje hotele na koniec pandemii

Właściciel firmy Europlan inwestuje w kryzysie. Sądzi, że to dobry czas na szukanie okazji i przygotowanie się na powrót gości

Przeczytaj artykuł i dowiedz się:

  • jakie plany inwestycyjne ma Artur Kozieja,
  • dlaczego chce inwestować w czasach pandemii,
  • gdzie planuje inwestycje i jakie,
  • co o tym sądzą eksperci.

Artur Kozieja szykuje hotele na koniec pandemii

opublikowano: 11-03-2021, 20:00

Właściciel firmy Europlan inwestuje w kryzysie. Sądzi, że to dobry czas na szukanie okazji i przygotowanie się na powrót gości

Zakup Hotelu Sanssouci w Karpaczu czy pozyskanie ekskluzywnej marki Mövenpick dla Hotelu Imperial to wiadomości z ostatnich dni. Stoi za nimi Artur Kozieja i jego firma Europlan. Wybudowany w 1905 r. Sanssouci był ulubionym hotelem odwiedzających miasto w okresie międzywojennym XX w. Wyłączony z użytkowania w ostatnich latach niszczał na wietrze i deszczu.

– Czeka nas gruntowna renowacja i rozbudowa pod okiem konserwatora zabytków. W sumie obiekt zaoferuje 109 pokoi z pełną infrastrukturą 5-gwiazdkowego hotelu: SPA z małym basenem zewnętrznym, restauracją, barem, salą konferencyjną i małą salą balową, która kiedyś w nim istniała i którą chcemy odtworzyć – mówi Artur Kozieja.

Czas na zakupy

Zdaniem właściciela firmy Europlan, kryzys jest najlepszym czasem na podobne zakupy, ponieważ na rynku pojawiają się bardzo ciekawe projekty. Wielu inwestorów traktujących segment hotelowy jako działalność poboczną widzi obecnie ryzyko z nim związane i woli sprzedać niedokończone obiekty.

Inwestowanie podczas pandemii, która ograniczyła, a chwilami zablokowała turystykę, to według Artura Koziei również dobry moment na przygotowanie oferty na czas po kryzysie.

– Projekty, które realizujemy, są obliczone na co najmniej kilkanaście miesięcy, a nawet dwa-trzy lata do momentu otwarcia. Wtedy powinien już wrócić duży popyt – tłumaczy inwestor.

Hotelom wypoczynkowym sprzyja też zainteresowanie polskich klientów. Wysokie wskaźniki obłożenia obiektów w polskich kurortach podczas ostatnich wakacji eksperci tłumaczą ograniczeniami w podróżowaniu za granicę, ale zdaniem szefa Europlanu, trend do spędzania urlopu w kraju widoczny jest już od kilku lat.

– Po latach odkrywania zagranicy, polscy klienci zaczynają odkrywać Polskę. Krajowe kurorty podniosły standard w przez ostatnie dwie dekady, gdy w wakacyjnych planach królowały egzotyczne oferty biur podróży. To dodatkowy argument za inwestycjami w miejscowościach wypoczynkowych – mówi Artur Kozieja.

Czas na kurorty:
Czas na kurorty:
– Po latach odkrywania zagranicy, polscy klienci zaczynają odkrywać Polskę. To dodatkowy argument za inwestycjami w miejscowościach wypoczynkowych – mówi Artur Kozieja, właściciel firmy Europlan.
Z banku na rynek inwestycji hotelowych

Artur Kozieja jest absolwentem Wharton School Uniwersytetu Pensylwanii i doświadczonym inwestorem i bankierem inwestycyjnym. Obecny prezes grupy Europlan w latach 1995-2017 pracował w londyńskim City, m.in na stanowisku dyrektora w Credit Suisse First Boston, Morgan Stanley i Barclays Capital, gdzie odpowiedzialny był za transakcje finansowe w Europie Środkowej. Wśród nich były m.in. przeprowadzenie pierwszej oferty publicznej Alior Banku, transakcje przejęcia Nordea Bank Polska przez PKO BP czy przejęcie TVN przez Scripps.

Od 2017 r., już jako prezes należącej do niego od początku firmy Europlan, koncentruje się głównie na polskim rynku hotelowym.

Firma Europlan zaczęła działalność w 2004 r. od inwestycji mieszkaniowych w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu. W kolejnych latach zrealizowała kilka inwestycji biurowych, m.in. budynek Feniks przy ul. Żelaznej w Warszawie, w którym jest siedziba Banku Ochrony Środowiska. Biurowiec w 2013 r. został sprzedany za ponad 160 ml zł funduszowi inwestycyjnemu IVG Institutional Funds.

W miastach pod górkę

Europlan posiada dwa czynne już obiekty – biznesowy Hotel Metropolo by Golden Tulip w Krakowie oraz resortowy Lake Hill Resort & Spa w Karkonoszach nad zalewem Sosnówka. Różnica ujawniła się dobitnie w miesiącach wakacyjnych, kiedy hotele mogły już działać. Obłożenie w obiekcie krakowskim oscylowało wokół 20 proc., podczas gdy w Lake Hill było na poziomie 90 proc.

– Odbudowa rynku w hotelach miejskich będzie musiała poczekać na powrót ruchu biznesowego, a i wtedy być może obłożenie nie wróci do poziomów sprzed pandemii. Doświadczenie spotkań online z czasu pandemii może zmienić hotele biznesowe – mówi szef Europlanu.

Mimo to w planach firmy jest realizacja hotelu przy moście Grota-Roweckiego w Warszawie – właśnie odebrała pozwolenie na budowę i jest w trakcie wyboru wykonawcy. Obiekt będzie działał pod marką Campanile należącą do sieci Louvre Hotels Group. Inwestycja zakłada modernizację starego hotelu Pod Grotem (50 pokoi) i dobudowanie 104 pokoi z modułów prefabrykowanych. Technologia taka umożliwia realizację budowy nawet do końca tego roku, ale na przeszkodzie stoją ograniczone możliwości uzyskania finansowania bankowego.

– Banki czekają na powrót rynku i na razie wstrzymują decyzje o finansowaniu hoteli miejskich. To może opóźnić realizację o co najmniej kolejne kilka miesięcy – mówi Artur Kozieja.

W systemie condo

Oprócz warszawskiego obiektu jedynie hotel Radisson Blu Mazury w Ostródzie finansowany jest z kredytu bankowego i kapitału własnego. Pozostałe obiekty powstają w systemie condo, w którym kapitał wnoszą inwestorzy kupujący apartamenty przynoszące im później długoterminowe dochody z wynajmu. Kolejne etapy Lake Hill, hotele Sanssouci w Karpaczu, Mövenpick Zakopane Imperial, czy Karkonosze Springs Hotels & Resorts w Staniszowie to w sumie ponad 450 lokali w condo, z czego ponad 100 znalazło już swoich właścicieli.

Według Artura Koziei zainteresowanie inwestorów lokowaniem w systemie condo bierze się dziś przede wszystkim z poszukiwania alternatywy wobec niskich stóp procentowych, które banki oferują klientom depozytowym. Poza tym nieruchomości zawsze były uznawane za receptę na inflację, bo ich wartość z biegiem czasu rosła.

Dla części z inwestorów posiadanie apartamentu w miejscowości wypoczynkowej to również pomysł na własny wypoczynek. Wybierają oni umowy z operatorem, w których przy mniejszych dochodach z czynszu zyskują 14 czy 30 dni w roku do spędzenia we własnym apartamencie.

– W naszych inwestycjach przyjęliśmy model wypłaty stałego czynszu, który był pochodną wielkości inwestycji. Na przykład w Lake Hill w zależności od tego, czy ktoś korzysta ze swojego apartamentu, czy nie, czynsz wynosił od 6 do 7 proc. rocznie – mówi Artur Kozieja.

W związku z kolejnymi zamknięciami branży podczas pandemii, Europlan umówił się z inwestorami, że na ten najtrudniejszy okres wypłaty będą uzależnione od obrotów, ale przed upływem najbliższych trzech lat właściciele apartamentów otrzymają wyrównanie – różnicę między stałym czynszem, na jaki umawiali się pierwotnie a dochodami uzyskanymi po wybuchu pandemii.

Hotel z marką

Już od pewnego czasu firma Artura Koziei przyjęła strategię współpracy z międzynarodowymi sieciami hotelarskim i oddawania im w zarządzanie przygotowywanych przez siebie inwestycji hotelowych. Hotel Imperial w Zakopanem uzyskał właśnie logo Mövenpick i będzie nim zarządzała Grupa Accor. Marki hoteli Metropolo by Golden Tulip w Krakowie i Campanile w Warszawie należą do globalnej sieci Louvre Hotels Group. Hotel Radisson Blu Mazury w Ostródzie nie jest co prawda finansowany w systemie condo, ale zgodnie z polityką przyjętą przez Europlan również będzie zarządzany przez międzynarodową sieć.

– Jedynie w Karkonoszach, skąd wywodzi się nasz biznes i gdzie od lat zarządzamy hotelami, nie ubiegamy się o zarządzanie przez sieć. W pozostałych częściach kraju zarządzanie chcemy powierzać znanym międzynarodowym operatorom – wyjaśnia Artur Kozieja.

W przypadku hoteli w systemie condo wymagania sieci dotyczą umów dzierżawy podpisywanych z indywidualnymi inwestorami. Podpisując 20-letnią umowę z siecią Accor na zarządzanie przez nią hotelem Imperial pod marką Mövenpick, Europlan zagwarantował, że umowy z inwestorami condo będą nie krótsze niż 20 lat.

– Gdyby ktoś z jakichś przyczyn chciał wyjść z takiej inwestycji, może sprzedać swoją jednostkę condo na rynku wtórnym, gdzie nie brakuje chętnych na lokowanie pieniędzy w działającym już biznesie – tłumaczy Artur Kozieja.

Powrót do źródeł

Ostatnią inwestycją Europlanu jest zakup działki w centrum Jeleniej Góry, na której powstanie osiedle mieszkaniowe. To podwójny powrót do korzeni – Europlan zaczynał działalność w 2005 r. od inwestycji mieszkaniowych, a w przypadku Artura Koziei to inwestycja w rodzinnych stronach.

– Naszym biznesem są hotele, ale dostrzegamy potencjał mieszkaniówki, zwłaszcza w mniejszych ośrodkach miejskich, gdzie istnieje silny rynek pracy, a brakuje nowoczesnej tkanki mieszkaniowej – mówi Artur Kozieja.

Jak podaje biznesmen, wartość inwestycji hotelowych wynosi ponad 250 mln zł, a projektu mieszkaniowego – blisko 80 mln zł.

Okiem eksperta
Dobry pomysł, ale trudny w realizacji
Jacek Tokarski
partner w firmie doradczej Hotel Professionals

Poszukiwanie dziś nieruchomości do budowy hotelu lub obiektów wymagających remontów i adaptacji na cele hotelowe w miejscowościach turystycznych to dobry pomysł. Inwestycje takie trwają zwykle od 2 do 3 lat, dlatego otwarcie już teraz planowanych hoteli, nastąpi najpewniej, gdy kryzys już minie. Wyzwaniem jest jednak konkurencja – duży popyt inwestorów condohoteli na działki w kurortach i wysokie ceny takich gruntów. Umiejętność dotarcia do właścicieli zaniechanych lub zawieszonych inwestycji jest jedną z lepszych recept uzyskania atrakcyjnej nieruchomości. Przy czym prawdopodobnie nie będzie łatwo. Często są to bardzo skomplikowane projekty, wymagające remontu czy uzyskania dodatkowych pozwoleń. Na szczęście gminy są na ogół przychylne inwestorom, którzy tworzą miejsca pracy i zwiększają ich dochody z podatków i opłat, więc wspierają takie przedsięwzięcia.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.