Przyszły rok powinien przynieść odbudowę popytu na rynku biurowym. Już w obecnym 2023 r. wyklarował się nowy sposób, w jaki firmy korzystają z powierzchni biurowych – najemcy co prawda decydują się na mniejsze powierzchnie, ale robią to chętniej. Rośnie też zainteresowanie tymi bardziej nowoczesnymi i w centralnych lokalizacjach – wynika z najnowszego raportu „Trends Radar” Cushman & Wakefield (C&W).
Według Krzysztofa Misiaka, dyrektora zarządzającego Cushman & Wakefield w Polsce, łączna wynajęta powierzchnia biurowa jest dziś o 15 proc. niższa w porównaniu z rekordowym 2019 r., ale liczba transakcji wzrosła aż o 33 proc., czyli mamy więcej podpisanych umów na mniejsze metraże. Część firm nadal redukuje posiadane powierzchnie, ale inne wychodzą z lokali substandardowych czy coworkingów i biur serwisowanych, przechodząc do biur.
– Oznacza to, że powoli kończy się czas tzw. tymczasowości popandemicznej w postaci krótkich przedłużeń czy relokacji do biur flex. Tego typu powierzchnie nadal pełnią ważną rolę jako bufor dla dużych firm i elastyczne rozwiązanie dla małych, jednocześnie jednak widzimy większą chęć do realizowania długoterminowej strategii wśród dużych najemców – mówi Krzysztof Misiak, dyrektor zarządzający Cushman & Wakefield w Polsce.
Według niego dla deweloperów oznacza to więcej pracy z przygotowaniem przestrzeni. Wcześniej dwóch-trzech dużych najemców było w stanie zapełnić budynek, a obecnie w budynkach pozostają wolne przestrzenie dla małych firm, którą muszą podzielić na mniejsze moduły. Dla tych najemców, którzy wcześniej mieli mniejsze szanse na biuro w nowoczesnych biurowcach, właśnie teraz pojawia się taka możliwość.
– Przypuszczam, że w ciągu najbliższych dwóch lat swoje powierzchnie zwiększy też część najemców korporacyjnych, którzy zbyt agresywnie przestawili się na pracę hybrydową. Pierwsze symptomy tej zmiany już się pojawiają. Na przykład w tym tygodniu jedna z dużych korporacji przy negocjowaniu umowy najmu zastrzegła, że zależy jej na zapisaniu w niej możliwości ekspansji. Jest to jeden z pierwszych takich przypadków od 2020 r. – mówi Krzysztof Misiak.
Jego zdaniem nadzieję, że rynek biurowy ustabilizuje się w nadchodzącym roku, wzmacnia dobra opinia o Polsce, co wpływa na decyzje firm o inwestowaniu nad Wisłą. Dla przykładu, jak wynika z badania Business Environment Assessment Study (BEAS) Antala i C&W, gotowość do nowych inwestycji wśród firm w dziewięciu badanych miastach wyniosła w 2023 r. średnio 92 proc.
Drugim silnym trendem jest coraz silniejszy nacisk na spełnianie przez budynki kryteriów ESG. Co prawda nie widać go jeszcze tak wyraźnie w postaci wyższych czynszów w takich budynkach.
– Już teraz jednak pojawiają się pytania, czy budynek, który nie spełnia wymogów ESG, w ogóle będzie miał przed sobą przyszłość, czy też będzie wymagał modernizacji, zmiany funkcji, a nawet wyburzenia. W związku z tym do podjęcia jest wiele decyzji, kiedy inwestować w istniejącą tkankę, a kiedy trzeba rewidować podejście do przeznaczenia danej nieruchomości – mówi Krzysztof Misiak.
Weź udział w konferencji “Kontrakty budowlane”, 5 grudnai 2023, Warszawa >>
Małe i blisko domu
W segmencie handlowym królują w ostatnich latach parki handlowe i również w przyszłym roku będą odpowiadały za 85 proc. nowej podaży.
Z badania zachowań konsumenckich eksperci C&W wnioskują, że na znaczeniu coraz bardziej zyskują i nadal będą zyskiwały lokalizacje blisko osiedli mieszkaniowych. Atrakcyjne lokalizacje dla handlu będą również pojawiały się w biurowcach. Ponadto wzrośnie popularność obiektów aktywizujących i wspierających lokalną społeczność i producentów, a na znaczeniu będzie zyskiwał handel w obiektach mixed-use.
Takie trendy będą dużym zagrożeniem dla typowych galerii handlowych, szczególnie tych średniej wielkości. Samodzielne parki handlowe, które sprzyjają szybkim i wygodnym zakupom, nie powinny ucierpieć, ale część innych obiektów już teraz wymaga poważnych zmian, przebudowy, przeformatowania, zmiany funkcji lub repozycjonowania w celu dostosowania do zmian.
Jednak ogólna prognoza dla handlu jest optymistyczna. Badania nastrojów konsumentów pokazują, że coraz mniej ostrożnie podchodzą do oszczędzania, a także mniej obawiają się wzrostu bezrobocia i pogorszenia sytuacji gospodarczej. Będzie miało to najprawdopodobniej odzwierciedlenie w zwiększeniu wydatków społeczeństwa i sprzedaży detalicznej w 2024 r.
Lepszy koniec roku
Zdaniem ekspertów C&W niższa aktywność gospodarcza, wciąż wysokie koszty finansowania inwestycji oraz indeksacja czynszów mogły na początku roku budzić niepokój, ale końcówka niesie ze sobą oznaki stabilizacji, co wprowadza lepsze nastroje uczestników rynku. Powinny one utrzymać się również w 2024 r., kiedy prognozowana jest poprawa sytuacji makroekonomicznej. Rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych odczuje to jednak z lekkim opóźnieniem.
– Efekty wszystkich obecnych zmian znajdą odzwierciedlenie w kwestiach finansowych, które poznamy dopiero za jakiś czas. Inwestorzy na rynku nieruchomości komercyjnych zapowiadają dziś, że za pół roku, kiedy ustabilizuje się inflacja i banki centralne dadzą impuls do spadku kosztów finansowania, ruszą na zakupy. To jednak oznacza, że większych wolumenów inwestycyjnych możemy spodziewać się w 2025 r. – mówi Krzysztof Misiak.