Wskaźnik pustostanów w polskich biurowcach niewiele się powiększył w wyniku lockdownu, a potem reżimu sanitarnego wprowadzanego w wyniku pandemii koronawirusa w miejscach pracy. Obecność pracowników w biurach spadła jednak średnio do kilku procent w marcu i kwietniu i dopiero ostatnio wzrasta. Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych (PINK) opublikowała niedawno zagregowane wyniki badań rynku biurowego w pierwszym półroczu na podstawie danych należących do niej firm doradczych (BNP Paribas Real Estate, CBRE, Colliers International, Cresa, Cushman & Wakefield, JLL, Knight Frank i Savills).
Na koniec czerwca powierzchnia biurowa w największych miastach liczyła blisko 11,3 mln m kw., z czego prawie 5,7 mln znajdowało się w Warszawie, a około 5,6 mln na ośmiu rynkach regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Szczecin, Lublin). Poza stolicą najwięcej powierzchni liczonej w milionach metrów kw. zlokalizowane jest w Krakowie (1,48), Wrocławiu (1,18) oraz Trójmieście (0,87). Największe z oddanych budynków w I półroczu w Warszawie były Varso II, Chmielna 89, DSV HQ i Biura przy Willi.
Wskaźnik pustostanów osiągnął w stolicy wartość 7,9 proc. i wzrósł w II kwartale o 0,4 pkt proc. w porównaniu z poprzednim. Na rynkach regionalnych średni poziom pustostanów wyniósł 10,2 proc., a jego wzrost w II kwartale w porównaniu do poprzedniego zamknął się wielkością 0,7 pkt proc. Najwyższy wskaźnik pustostanów zanotowano w Poznaniu — 14,5 proc., najniższy w Trójmieście i Katowicach — 6,1 proc.
Co trzecia umowa do zmiany
Zdaniem Krzysztofa Misiaka, szefa Cushman & Wakefield Poland, decyzje najemców o ograniczaniu powierzchni najmu zapadają właśnie teraz, więc jeszcze nie widać ich w statystykach.
— Od czerwca transakcje nabrały tempa, ale już widać, że przy co trzeciej z wielkometrażowych umów, tzn. powyżej 5 tys. m kw., najemcy decydują się na większą elastyczność niż dotychczas, np. zamiast wynajmować 20 tys. m kw. na 10 lat, decydują się wynająć 15 tys. z możliwością zarówno rozwoju, jak i ograniczenia powierzchni w ramach opcji kontraktowych. Takie opcje były już wcześniej w kontraktach, ale obecnie ten trend się umocnił — mówi Krzysztof Misiak.
Szef Cushman & Wakefield zastrzega się, że sam wskaźnik pustostanów nie ilustruje jeszcze sytuacji na rynku. Wolne powierzchnie występują głównie w starszych budynkach, natomiast nowe obiekty łatwiej znajdują najemców. Dodatkowo możliwe opóźnienia związane z trudniejszym niż przed pandemią pozyskiwaniem przez deweloperów finansowania bankowego może zbalansować efekt ewentualnego wzrostu pustostanów.
Obłożenie jeszcze kuleje
Zdaniem ekspertów PINK oprócz wskaźnika pustostanów dużo o wpływie pandemii na branżę biurową mówi stopień wykorzystania powierzchni przez najemców. W wyniku lockdownu i przejścia pracowników w tryb pracy zdalnej obłożenie jest relatywnie niskie, ale systematycznie rośnie. W biurowcach należących do Globalworth w marcu i kwietniu obłożenie było na poziomie kilku procent, a obecnie wzrosło do ok. 40.
— Są budynki, w których wskaźnik zajętości wynosi ponad 70 proc., ale są też takie, w których nadal jest tylko kilka procent. W tym drugim przypadku często są to globalne firmy ze Stanów Zjednoczonych, które patrząc na etap rozwoju pandemii z perspektywy amerykańskiej, we wszystkich swoich oddziałach na świecie wprowadziły pracę zdalną — mówi Artur Apostoł, dyrektor operacyjny w Globalworth Poland.
Jego zdaniem praca zdalna już dziś doskwiera ludziom, którzy nie mają w domu komfortupracy porównywalnego z biurem, jak i firmom, które zaczynają dostrzegać mniejszą efektywność pracowników. Stąd coraz więcej przedsiębiorstw zachęca ludzi do pracy w biurach. Arkadiusz Rudzki, wiceprezes ds. sprzedaży i wynajmu w spółce biurowej Skanska w Europie Środkowo-Wschodniej, przewiduje, że reżim sanitarny jeszcze w najbliższym czasie zmusi firmy do rozrzedzenia stanowisk pracy, ale już za dwa lata wszyscy będziemy z powrotem pracować w biurach.
Najemcy wahają się
Według Moniki Szelenberger, szefowej działu najmu w Adgar Poland, w obecnej sytuacji można zaobserwować wydłużenie procesów decyzyjnych po stronie najemców, co spowodowane jest tym, że wiele firm wciąż analizuje, jak będzie wyglądać ich organizacja pracy oraz zapotrzebowanie na powierzchnię biurową w najbliższym czasie. W związku z tym wielu najemców, którym kończą się niedługo umowy, zdecydowało się je przedłużyć, ale na krótszy okres, żeby dać sobie więcej czasu na docelową decyzję o relokacji lub przedłużeniu kontraktu długoterminowo.
— Widzimy też większe zainteresowanie umowami hybrydowymi z wykorzystaniem powierzchni elastycznych. Dotyczy to również większych powierzchni i takie rozwiązanie daje najemcom możliwość odłożenia decyzji w czasie i obserwowania rozwoju sytuacji— mówi Monika Szelenberger.
Zdaniem ekspertów PINK przed polskim rynkiem biurowym pojawi się duża szansa na pozyskanie najemców z branży nowoczesnych usług dla biznesu z Europy, którzy w sytuacji lockdownu szukają bliższych lokalizacji na centra usług wspólnych niż Azja. Mogłoby to przynieść kolejne inwestycje w Polsce i kolejne miejsca pracy. PINK upomina się przy tym o wsparcie branży przez rząd. Pomogłoby ono uniknąć potencjalnego spowolnienia oraz ułatwiło wykorzystanie szansy na pozyskanie inwestorów z sektora usług dla biznesu.