W pierwszym półroczu na ośmiu największych rynkach regionalnych poza Warszawą (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin, Szczecin) deweloperzy oddali do użytku 311,5 tys. m kw. powierzchni biurowych. Kiedy jednak porównamy poszczególne kwartały i uwzględnimy powierzchnie pozostające w budowie, zauważymy silną tendencję spadkową.
Budowy hamują
– Po pierwszym kwartale, w którym oddano do użytku rekordową ilość ponad 243,5 tys. m kw. biur, drugi kwartał przyniósł znaczący spadek wolumenu nowej podaży. W tym okresie deweloperzy ukończyli niewiele ponad 68 tys. m kw. w 10 budynkach – mówi Agnieszka Giermakowska, dyrektor działu badań rynkowych i doradztwa w Newmark Polska.
Łączne zasoby biurowe w ośmiu badanych miastach wyniosły na koniec czerwca ponad 6,34 mln m kw. Newmark podkreśla powiększenie się grona „milionerów” – do Krakowa i Wrocławia, które dysponują powierzchniami biurowymi przekraczającymi milion m kw. każde, dołączyło Trójmiasto.
Do największych ukończonych w pierwszym półroczu biurowców należały budynki A1 i A2 oddane w ramach kompleksu Global Office Park w Katowicach (łącznie 55,2 tys. m kw.), KTW II w Katowicach (39,9 m kw.), Midpoint71 we Wrocławiu (36,2 tys. m kw.), budynki C i D w ramach kompleksu Fuzja w Łodzi (łącznie 18,7 m kw.), Format w Trójmieście (16 tys. m kw.) oraz CZ Office Park D w Lublinie (15 tys. m kw.). Natomiast Poznań był jedynym miastem, w którym w pierwszym półroczu nie oddano do użytku żadnego nowego biurowca.
Kurczącej się nowej podaży towarzyszy malejąca liczba nowych budów. Według Agnieszki Giermakowskiej spadek powierzchni biurowej będącej w budowie na głównych rynkach regionalnych obserwujemy już kolejny kwartał z rzędu.
– Na koniec drugiego kwartału w trakcie realizacji znajdowało się jej niespełna 560 tys. m kw., czyli o 10 proc. mniej niż w pierwszym i o ponad 30 proc. mniej, niż na koniec drugiego kwartału 2021 r. Coraz mniej nowych inwestycji rozpoczynanych przez deweloperów to wynik utrzymujących się wysokich kosztów budowy i rosnących kosztów finansowania – mówi Agnieszka Giermakowska.
O tyle zmalała w II kw. 2022 r. powierzchnia biurowa w budowie w porównaniu z I kw…
…o tyle mniej powierzchni w porównaniu z I kw. oddali do użytkowania deweloperzy…
…a o tyle wzrósł popyt najemców na powierzchnie biurowe
Najemcy wynajmują
O ile nowa podaż była w pierwszym kwartale dużo wyższa niż w drugim, o tyle popyt odwrotnie: w drugim kwartale, gdy wynajęto na tych rynkach łącznie 190 tys. m kw., wzrósł w stosunku do pierwszego aż 24 o proc. Najbardziej popyt zwiększył się w Poznaniu (prawie o 281 proc.) i Krakowie (ponad 110 proc.).
– W pierwszych sześciu miesiącach 2022 r. najemcy wynajęli łącznie prawie 343 tys. m kw., co jest najwyższą wartością odnotowaną w historii regionalnych rynków biurowych w pierwszym półroczu – mówi Agnieszka Giermakowska.
Prawie połowę popytu wygenerowały firmy z sektora usług dla biznesu oraz IT – odpowiednio 24,8 proc. i 22,1 proc. Na trzecim miejscu znalazła się branża produkcyjna, której udział sięgnął 13,1 proc. Wśród miast liderem okazał się Kraków (190 tys. m kw.), a kolejne miejsca na podium zajęły: Wrocław (prawie 61 tys. m kw.) oraz ex aequo Trójmiasto i Katowice (ponad 40 tys. m kw.).
Pustostany maleją
Według Newmark Polska na koniec drugiego kwartału 2022 r. poziom pustostanów na głównych regionalnych rynkach biurowych wyniósł 15,2 proc. i był niższy o 0,3 p.p. w porównaniu z pierwszym kwartałem. Jednak w porównaniu z drugim kwartałem 2021 r. był nadal wyższy i to o 1,7 p.p. To pozwala wierzyć, że w odróżnieniu od stolicy w regionach nie wystąpi luka podażowa.
Wzrost wskaźnika powierzchni niewynajętej odnotowano w Szczecinie, Trójmieście, Krakowie i Łodzi, natomiast w Katowicach, Lublinie i Wrocławiu współczynnik pustostanów się obniżył. W Poznaniu poziom pustostanów pozostał bez zmian. Łącznie na ośmiu regionalnych rynkach biurowych najemcy mają do dyspozycji ponad 961 tys. m kw. wolnej powierzchni – najwięcej w Krakowie i Wrocławiu.
Czynsze w centralnych lokalizacjach w miastach regionalnych kształtowały się na poziomie od 10 EUR do 15,5 EUR, w zależności od miasta. Widać już koniec rynku najemcy.
– Na wszystkich regionalnych rynkach biurowych w Polsce nadal obserwujemy presję na wzrost czynszów przy jednoczesnym ograniczaniu pakietu zachęt oferowanych przez deweloperów i właścicieli budynków biurowych – mówi Agnieszka Giermakowska.