Druga połowa 2023 r. zapoczątkowała kluczowe zmiany w Capital Parku. Grupa wycofała się z GPW, a następnie kierujący nią Jan Motz i Marcin Juszczyk odkupili udziały nowojorskiego funduszu Madison International Realty, stając się większościowymi właścicielami firmy. Obecnie menedżerowie mają w grupie 65 proc. udziałów. Pozostała część należy do szwedzkiej spółki inwestycyjnej Europi Property Group.
Nowe otwarcie było dla Capital Parku wyjątkowo intensywne.
- Mamy mnóstwo pomysłów. Sprzedaliśmy część nieruchomości z portfela, np. parki handlowe Vis a vis w Toruniu, Łodzi, Warszawie i Radomiu. Pozyskane fundusze możemy reinwestować. Koncentrujemy się na projektach o większej skali albo mixed-use – mówi Marcin Juszczyk, wiceprezes Capital Parku.
Kurs na trudne projekty
Capital Park ma obecnie w przygotowaniu w Polsce siedem inwestycji. Trwają prace koncepcyjne i projektowe nad megakompleksem Nowy Wełnowiec w Katowicach. Na 30-hektarowym terenie po dawnych Zakładach Metalurgicznych Silesia powstanie nowoczesna, wielofunkcyjna dzielnica z dominującą funkcją mieszkaniową. Ofertę uzupełnią lokale gastronomiczne, handlowe, rozrywkowe oraz 10 ha terenów zielonych z 4-hektarowym parkiem centralnym. Budowa ma ruszyć w 2026 r.
- W ramach projektu Nowy Wełnowiec powstanie ok. 300 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni o różnym przeznaczeniu – zapowiada Marcin Juszczyk.
W Trójmieście, na cyplu między Motławą a Martwą Wisłą Capital Park pracuje nad inwestycją mieszkaniową Polski Hak. Niedawno udało się uzyskać pozwolenie na budowę. W przygotowaniu jest także rewitalizacja XIX-wiecznej kamienicy w Szczecinie. Powstaną tam 62 apartamenty o łącznej powierzchni ok. 5,6 tys. m kw.
- Kamienica znajduje się w samym centrum miasta, chcemy zrobić z niej produkt, jakiego w Szczecinie jeszcze nie było. Czekamy na odpowiedni moment, by ruszyć z budową. Myślę, że stanie się to w tym roku. Wraz z generalnymi wykonawcami zaczynamy robić przegląd rynku, żeby oszacować ceny realizacji i zaktualizować biznesplan – mówi Marcin Juszczyk.
W przygotowaniu jest także rewitalizacja XIX-wiecznej Fabryki Jarocińskiego w Łodzi.
- To dawna fabryka wyrobów z bawełny i wełny. Jest bardzo dobrze zachowana. W jej miejscu planujemy obiekt mixed-use z dużym komponentem mieszkaniowym, strefą gastronomiczną, rozrywką i dużą ilością zieleni – mówi Marcin Juszczyk.
Tłumaczy, że grupa nie zamyka się na miasta spoza piątki największych. Jego zdaniem mniejsze rynki mają przed sobą przyszłość.
- Przykładowo Katowice mają ogromny potencjał, by ściągać inwestorów, tworzyć miejsca pracy. Mogą być prawdziwym megamiastem. Z kolei Łódź bardzo dynamicznie się rozwija, a jednocześnie ma bardzo dużo zabytkowej, historycznej zabudowy. Planowana budowa CPK i kolei dużych prędkości jeszcze bardziej przyspieszy rozwój tego miasta. Uważamy, że najlepsze dopiero przed Łodzią – mówi Marcin Juszczyk.
Ekspansja w planach
Capital Park nie zamierza ograniczać się do Polski.
- Nasze dotychczasowe projekty zaczęły być znane na świecie, co sprawia, że jesteśmy zapraszani do realizacji ciekawych projektów na arenie międzynarodowej. Analizujemy projekt w Atenach, w miejscu po dawnym lotnisku. Prowadzimy również rozmowy z partnerem z Bukaresztu. Propozycja współpracy przyszła także z Niemiec – mówi Marcin Juszczyk.
Potencjalni partnerzy często sami odzywają się do spółki z propozycjami współpracy.
- Przeważnie zgłaszają się do nas osoby, które mają ziemię albo pomysł, ale nie wiedzą do końca, co z nim zrobić i zapraszają nas do współpracy jako partnera z doświadczeniem w projektach mixed-use – mówi Marcin Juszczyk.
Zapewnia, że Capital Park lubi trudne projekty, zwłaszcza polegające na przywracaniu życia historycznym murom.
- Tak było w przypadku naszego flagowego projektu Fabryki Norblina, ale projekty w tkance zabytkowej realizowaliśmy również w Toruniu, Gdańsku i Łodzi. Rzadko idzie łatwo i przyjemnie. Czasem zdarza się, że zostawiamy tylko zabytkowe fasady i niektóre historyczne fragmenty, np. w przypadku inwestycji w Gdańsku zachowaliśmy fasady od ulic Długiej i Piwnej, a we wnętrza hotelu Hampton by Hilton Old Town Gdańsk wkomponowaliśmy wiele artefaktów ze starego kina. Oczywiście taniej jest budować na pustej działce, ale czy ciekawiej? Myślę, że nie. Lubimy jak nieruchomości mają duszę. W perspektywie 2-3 lat chcemy zrealizować jeszcze 2-3 projekty wielkości Fabryki Norblina. Na pewno nie zrobimy tego sami, więc jesteśmy otwarci na wszelkiego rodzaju współpracę zarówno z inwestorami finansowymi, jak też deweloperami. Mamy dobre doświadczenia w pracy z partnerami. Potrafimy w tym procesie odnaleźć się i wspierać – zapewnia Marcin Juszczyk.
Stare obiekty często znajdują się pod opieką konserwatora zabytków, co zdecydowanie czyni projekt rewitalizacji trudniejszym. Ponadto, plan inwestora musi wpisywać się w strategię rozwoju miasta określoną przez samorząd. Z naszych obserwacji wynika, że kompromisy są możliwe, bo przynoszą korzyści obu stronom. Miasto odzyskuje zaniedbany fragment miasta, który - w nowej odsłonie - wzbogaca jego ofertę biurową, mieszkaniową, gastronomiczną i rozrywkową. Natomiast inwestor jest w stanie wygenerować duży zysk z dobrze prosperującej nieruchomości. Warszawskie Fabryka Norblina i Centrum Praskie Koneser, Manufaktura w Łodzi czy Stary Browar w Poznaniu to tylko przykłady tego typu inwestycji, które odniosły ogromny sukcesy biznesowe, a także stały się nowymi ikonami miast. W wielu miastach możemy jednak znaleźć niszczejące obiekty, które mają wartość historyczną, ale trudno je zrewitalizować z powodu kosztów, przekraczających często potencjalny przyszły zysk. Ważnym elementem w obecnej sytuacji mogą być fundusze europejskie, które wspierają projekty rewitalizacyjne. Jednak i w tej kwestii muszą zajść zmiany – potrzebna jest przejrzystość prawa, aby inwestorzy mogli dowiedzieć się przed przystąpieniem do projektu o wszystkich możliwościach.
Polska ma ogromny potencjał rewitalizacji zabytkowych budynków, szczególnie w dużych ośrodkach miejskich. Lista udanych projektów jest już długa. Wśród nich wymienić można: Manufakturę w Łodzi, Halę Koszyki, Elektrownię Powiśle czy Konesera w Warszawie, Stary Browar w Poznaniu, centrum handlowe Focus Mall w Zielonej Górze, które powstało na terenie XIX-wiecznego kompleksu fabrycznego Polskiej Wełny, czy też liczne przykłady rewitalizacji zabytkowych kamienic praktycznie we wszystkich miastach Polski. Konkurencja na rynku jest coraz większa. Zabytkowe nieruchomości są często bardzo atrakcyjnie położone, a że gruntów niezabudowanych w tych miejscach jest niewiele, apetyt inwestorów na takie projekty stale rośnie. Dzięki wielu rewitalizacjom, które często połączone są ze zmianą lub dodaniem funkcji, możliwe jest jednocześnie zachowanie historycznej zabudowy i zwiększenie wartości inwestycyjnej projektu.
Ocena wielkości i potencjału rynku rewitalizacji w Polsce jest trudna do precyzyjnego określenia. Wszystko zależy od przyjętych definicji i zakresu danych. Warto zauważyć, że wiele branż – jak piekarnicza, kolejowa czy ceramiczna – oddaje centralnie zlokalizowane tereny lub zakłady o ciekawych walorach zabytkowych, co dodatkowo wpływa na potencjał rynku rewitalizacji. Deweloperzy nie unikają tego segmentu rynku, gdyż często nie mają wyboru – nieruchomości z prostą historią, takie jak niezabudowane działki czy budynki do wyburzenia w centralnych lokalizacjach, praktycznie już się skończyły. Warto też zaznaczyć, że polscy deweloperzy i inwestorzy regularnie zgłaszają projekty rewitalizacyjne do prestiżowych konkursów. Uznanie na międzynarodowej arenie zyskały choćby łódzkie Monopolis i Fuzja, czy warszawskie Browary Warszawskie oraz Elektrownia Powiśle. Wiele z inwestycji, gdzie ważnym komponentem jest zrewitalizowana część miejskiej tkanki, można zaliczyć do projektów placemakingowych.