Węgierski fundusz Shoper Park Plus (SPP), gromadzący w portfelu parki handlowe, pojawi się na polskim rynku wraz z finalizacją transakcji dotyczącej zakupu ośmiu centrów handlowych Auchan za 195 mln EUR. Kristóf Bárány, prezes SPP i współzałożyciel Adventum Group, spółki matki funduszu, potwierdził informację PB, że pierwsza transakcja w Polsce dotyczy właśnie tych obiektów. Przez następnych 15 lat Auchan będzie wynajmował w nich powierzchnię na swoje sklepy.
— Portfel oparty na czołowym najemcy spożywczym z długoterminową, bo ponad 15-letnią, umową doskonale wpisuje się w naszą strategię core+. Dostrzegamy istotne możliwości optymalizacji struktury najemców przynoszące korzyści zarówno najemcom, jak też klientom, w tym głównemu najemcy, m.in. dzięki redukcji i ponownemu zagospodarowaniu części powierzchni. Widzimy duży potencjał dla restauracji typu drive-through oraz stacji ładowania o wysokiej mocy. Instalacje PV i systemy magazynowania energii mogą wprowadzić komponent zielonej energii, tworząc zrównoważony portfel z certyfikatem BREEAM — mówi Kristóf Bárány.
Podkreśla, że nakłady inwestycyjne na restauracje drive-through, stacje ładowania i instalacje PV są zazwyczaj finansowane przez strony trzecie, co umożliwia generowanie dodatkowych przepływów pieniężnych bez znaczących inwestycji ze strony SPP.
Taktyka ekspansji SPP
Przy wejściu na nowy rynek funduszowi zależy na osiągnięciu istotnej skali.
— Dlatego na początku preferujemy transakcje portfelowe. Gdy jesteśmy już aktywni w danym kraju i korzystamy z efektów skali, możemy nabywać również pojedyncze aktywa lub mniejsze portfele. Preferujemy większe parki handlowe z ckluczowym najemcą spożywczym. Jesteśmy również skłonni nabywać obiekty wybudowane 10–15 lat temu, ponieważ w segmencie parków handlowych za czynniki ważniejsze od wieku uznajemy lokalizację, strukturę najemców oraz historię obrotów — mówi Kristóf Bárány.
Strategicznym celem SPP jest uzyskanie pozycji czołowego właściciela i operatora parków handlowych z kluczowym najemcą spożywczym w regionie CEE. Wynika to z dwóch najważniejszych założeń — szerszy zasięg geograficzny ogranicza ryzyko specyficzne dla poszczególnych krajów (dywersyfikacja), a większy i bardziej zintegrowany portfel umożliwia osiągnięcie efektu skali, co w konsekwencji wzmacnia rentowność.
— Obecnie posiadamy aktywa w trzech krajach CEE: na Węgrzech, w Słowacji i Czechach. Dzięki dużej akwizycji portfelowej wkrótce wejdziemy do Polski. Celujemy również w Rumunię, ale wejdziemy na ten rynek wyłącznie wtedy, gdy pojawi się możliwość zakupu znaczącego portfela na atrakcyjnych warunkach. Możemy także zwiększać inwestycje w krajach, w których jesteśmy już obecni. W tym zakresie koncentrujemy się na Polsce i Czechach — mówi Kristóf Bárány.
400 mln EUR na nieruchomościowe akwizycje
SPP nie brakuje pieniędzy na kolejne inwestycje, ale przy zakupie portfela Auchan posiłkuje się również kredytem.
— Niedawno zakończyliśmy największe podwyższenie kapitału na giełdzie w Budapeszcie w ciągu ostatnich 28 lat, pozyskując ponad 100 mln EUR kapitału własnego. Dysponujemy także znacznymi rezerwami gotówkowymi. Obecnie mamy więc ponad 100 mln EUR na akwizycje — mówi Kristóf Bárány.
Razem z finansowaniem bankowym SPP dysponuje ponad 200 mln EUR, które są przeznaczone na transakcję dotyczącą obiektów Auchan w Polsce. Z analizy bilansu wynika, że fundusz ma możliwości nabycia kolejnych nieruchomości za około 200 mln EUR bez konieczności kolejnego podwyższania kapitału.
SPP chce być atrakcyjny dla akcjonariuszy
Strategia wzrostu i polityka dywidendowa SPP przyciąga szerokie grono inwestorów, w tym lokalnych i międzynarodowych inwestorów instytucjonalnych, fundusze private equity, detalicznych inwestorów indywidualnych oraz duże instytucje, takie jak EBOR.
— Baza inwestorów SPP jest zróżnicowana, jednak naszych akcjonariuszy łączą preferencje dla silnego potencjału dywidendowego i zrównoważonego wzrostu. Wypłacający dywidendę w euro SPP miał w 2025 r. drugi najwyższy trailing dividend yield wśród wszystkich spółek notowanych na giełdzie w Budapeszcie — na poziomie około 7 proc. Zysk EPRA wzrósł w III kw. o 24 proc. r/r, co potwierdza nasze zaangażowanie zarówno w tworzenie wartości, jak też zapewnianie atrakcyjnych stóp zwrotu dla akcjonariuszy — mówi Kristóf Bárány.
Perspektywiczny rynek parków handlowych
W ocenie SPP polski rynek inwestycji handlowych jest obecnie płynny i stabilny.
— Uważamy, że perspektywy rozwoju polskich parków handlowych są bardzo dobre. Szacuje się, że do 2026 r. na rynek może trafić około 500 tys. m kw. nowej powierzchni. Parki przekształcają się w kompleksowe lokalne huby oferujące zróżnicowany miks najemców — od handlu przez usługi, gastronomię, rozrywkę po rozwiązania ostatniej mili. Wraz z wyburzeniami centrów handlowych pierwszej generacji parki stają się wygodniejszą alternatywą dla klientów i najemców — mówi Kristóf Bárány.
W perspektywie 2-5 lat SPP ocenia ten segment jako stabilny i odporny ze względu na wygodę, elastyczność operacyjną, atrakcyjne zwroty oraz wysoki popyt w dużych i mniejszych miastach.