Zainteresowanie ogłoszeniami o domach na sprzedaż, mierzone liczbą kontaktów nawiązanych przez użytkowników z ogłoszeniodawcami, było w III kw. 2025 r. o ok. 15 proc. wyższe niż w II kw. - wynika z najświeższych danych portalu Nieruchomosci-online.pl. Sytuacja zmieniła się zatem w ciągu nieco ponad trzech miesięcy, gdy pisaliśmy, że ceny domów jednorodzinnych sięgnęły sufitu, a Polacy coraz ostrożniej podchodzą do budowy i zakupu.
- Nie jest to jednak zaskoczeniem, jeżeli będziemy pamiętać o pewnej cykliczności charakterystycznej dla kategorii domów. Jeśli rynek ten nie jest targany jakimiś zewnętrznymi czynnikami, latem użytkownicy zwykle nieco chętniej przeglądają ogłoszenia domów, niż ma to miejsce wiosną – mówi Rafał Bieńkowski, PR menedżer portalu Nieruchomosci-online.pl.
Wysokie koszty budowy zmieniają preferencje kupujących
Obniżki stóp procentowych poprawiły nastroje wśród poszukujących i mogły przekonać ich do aktywniejszych poszukiwań. Zdaniem eksperta nie należy jednak mówić o przełomie.
- Profesjonaliści biorący udział w naszym cokwartalnym badaniu nastrojów wskazują, że domy nadal są poza zasięgiem kredytowym wielu rodzin. Nie zmienia się również to, że jeśli szukamy domu, najczęściej jest to mniejszy metraż, gdzieś na obrzeżach miast. Segment dużych, droższych domów sprzedaje się znacznie trudniej. Polacy raczej unikają zaciągania wielkich zobowiązań przy niepewnej sytuacji gospodarczej – mówi Rafał Bieńkowski.
Ku mniejszym metrażom skłaniają się także osoby decydujące się na budowę domu.
- Jeszcze do niedawna najchętniej wybierano projekty domów o powierzchni 140–160 m kw. Obecnie coraz większym zainteresowaniem cieszą się mniejsze, od 90 do 110 m kw., rzadziej przekraczające 130 m kw. Za tą zmianą stoi prosta kalkulacja: mniejsza powierzchnia i
prosta bryła to jeden z najbardziej efektywnych sposobów na ograniczenie kosztów samej budowy i późniejszego użytkowania – wyjaśnia Wojciech Rynkowski, ekspert portalu Extradom.pl.
Ile za wybudowanie 1 m kw. domu?
Powołując się na najnowsze dane Sekocenbudu, zwraca uwagę, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy koszty budowy domów jednorodzinnych podniosły się o ok. 3 proc.
- Największy wzrost odnotowano w woj. zachodniopomorskim - aż o 5,47 proc. Za to w Małopolsce ceny pozostały niemal bez zmian – roczna dynamika wyniosła tam zaledwie 0,96 proc. Porównując tylko II i III kw. 2025 r., średnia zmiana cen wyniosła 0,63 proc. Najwyraźniejszy wzrost był w woj. lubuskim - o 2,73 proc., podczas gdy w woj. lubelskim zanotowano spadek o 1,06 proc. - wskazuje Wojciech Rynkowski.
Zwraca też uwagę, że najniższe stawki za metr są obecnie w woj. lubelskim i wynoszą 5518 zł. W stolicy jest to aż 6214 zł za m kw.
- Dla inwestora planującego budowę domu o powierzchni 90–110 m kw. oznacza to, że powinien przygotować się na koszt 495-660 tys. zł, a w Warszawie nawet powyżej 680 tys. zł – wylicza Wojciech Rynkowski.
W przypadku prac budowlanych kwartalne wzrosty były relatywnie niewielkie i wyniosły 0,63 proc. dla stanu wykończeniowego zewnętrznego, 0,85 proc. dla stanu surowego otwartego i 0,86 proc. dla stanu zerowego.
- To właśnie te etapy mają największy udział w budżecie inwestycji. Z drugiej strony są pozycje, które wyraźnie potaniały – przykładem może być instalacja centralnego ogrzewania. Jej koszt spadł w ujęciu kwartalnym o 3,19 proc., i o 10,8 proc. r/r. - mówi Wojciech Rynkowski.
Nadchodzi czas stabilizacji na rynku
Zdaniem ekspertów, nadchodzące miesiące powinny przynieść stabilizację popytu na domy.
- Takiego zdania jest prawie 43 proc. ankietowanych przez nas agentów nieruchomości. 38 proc. prognozuje umiarkowany wzrost zainteresowania, a 19 proc. jego spadek. Niemały odsetek agentów spodziewających się większej aktywności poszukujących może trochę zaskakiwać. Dane historyczne pokazują bowiem, że im bliżej końca roku, tym z miesiąca na miesiąc ruch w kategorii domów spada. To typowa cykliczność na tym rynku. Być może część pośredników uważa, że kolejne obniżki stóp procentowych przekonają niektórych klientów, aby nie odkładać zakupu domu na nowy rok - mówi Rafał Bieńkowski.
Z analizy portalu Nieruchomosci-online.pl wynika, że 46 proc. agentów prognozuje także stabilizację cen domów.
- 37 proc. uważa, że dojdzie do lekkich, lokalnych obniżek, a 17 proc., że będzie drożej niż w III kw. - dodaje Rafał Bieńkowski.
Zdaniem Ewy Palus, głównej analityczki portalu Tabelaofert.pl, rynek domów - szczególnie w segmencie popularnym - odczuje obniżki stóp procentowych.
- Zakup domu to duży wydatek i niewystarczająca zdolność kredytowa była barierą dla kupujących. Już widać pewne ożywienie, a wraz z kolejnymi spadkami, popyt może wzrosnąć. Oferta domów jest wysoka, większa niż rok temu, co ograniczy potencjalny wzrost cen – prognozuje Ewa Palus.
W największych miastach deweloperzy budują niewiele domów jednorodzinnych. Mieszkania zapewniają im wyższe marże, a ich sprzedaż jest łatwiejsza i krótsza. I to się najprawdopodobniej już nie zmieni. W III kw. 2025 r. na rynek trafiło o jedną piąta mniej domów niż kwartał wcześniej. Oczywiście należy mieć na uwadze, że domy budowane przez małe lokalne firmy deweloperskie często nie pojawiają się w portalach ogłoszeniowych.