Ceny mieszkań wibrują

W październiku ceny transakcyjne mieszkań w Polsce drugi miesiąc z rzędu nieznacznie spadły. Wartość indeksu urban.one wyniosła 1110,69 pkt i była niższa o 0,53 pkt od wartości odnotowanej we wrześniu – wynika z raportu Cenatorium przygotowanego dla „Pulsu Biznesu” i Bankier.pl. Tendencja spadkowa pojawiła się już we wrześniu po pięciu miesiącach nieznacznego wzrostu.

– Rynek mieszkaniowy pozostaje w stanie wyczekiwania na powrót zdolności kredytowej i ożywienie. Sytuacja w mieszkaniówce jest trudna i raczej szybko się nie poprawi – mówi Marcin Krasoń, ekspert Otodom Analytics.

Przeceny w dużych miastach

W październiku obniżyły się nieznacznie ceny transakcyjne – wartość indeksu urban.one dla lokali mieszkalnych w dużych miastach spadła o 0,11 pkt. do 119,39 pkt. Naprzemienne, nieznaczne zniżki i zwyżki indeksu występują od czerwca.

Stan niepewności widać też w notowaniach indeksu szybkiego, odzwierciedlającego zmiany cen ofertowych.

– Sytuacja na rynku mieszkaniowym jest dynamiczna i zmienia się z miesiąca na miesiąc. Na łódzkim i poznańskim rynku nastąpił wzrost cen mieszkań w ciągu miesiąca. Odwrotnie było we Wrocławiu i Gdańsku. Z kolei w Krakowie i Gdyni ceny mieszkań deweloperskich nieznacznie spadły, a na rynku wtórnym wzrosły – mówi Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.

Jej zdaniem wzrost średnich cen spowodowany jest głównie wyprzedaniem tańszych mieszkań. W Łodzi i Poznaniu na wzrost cen mieszkań deweloperskich wpłynęło pojawienie się w sprzedaży droższych inwestycji – z cenami powyżej 15 tys. zł/m kw. W danych ofertowych widać jednak korektę. W szczególności dotyczy to największych lokali. Ceny najmniejszych się ustabilizowały.

– W ostatnim czasie o lokalach mieszkalnych częściej mówi się w kontekście inwestycyjnym niż zaspokajania własnych potrzeb. Stawki czynszów rosły do września, a październik przyniósł schłodzenie i stabilizację. Czy to koniec wzrostu? Czas pokaże – mówi Małgorzata Wełnowska.

Podwyżki w stolicy

W Warszawie średnia cena metra kwadratowego w umowach notarialnych w październiku nieznacznie wzrosła - indeks urban.one wyniósł 118,77 pkt, o 0,76 pkt więcej niż we wrześniu.

Analityczka Cenatorium zwraca uwagę, że w październiku ceny ofertowe lokali na stołecznym rynku wtórnym się zatrzymały, a na rynku pierwotnym w ciągu miesiąca nastąpił spadek o 4,7 proc.

– Z miesiąca na miesiąc zwiększa się udział dużych mieszkań w ofercie. W październiku lokale powyżej 60 m kw. stanowiły 45 proc. oferty na rynku pierwotnym i 35 proc. na wtórnym. Mieszkania deweloperskie o cenie przekraczającej 1 mln zł stanowiły 15,5 proc. październikowej oferty. Na rynku wtórnym udział takich lokali mieszkalnych wyniósł aż 20 proc. - mówi Małgorzata Wełnowska.

Grunty drgnęły

Działki budowlane w ciągu ostatnich miesięcy na przemian tanieją i drożeją. W październiku 2022 r. ceny transakcyjne poszły nieco w górę – indeks urban.one dla gruntów pod zabudowę osiągnął 141,75 pkt, co oznacza wzrost o 0,55 pkt w porównaniu do września.

W najnowszej ankiecie przeprowadzonej przez Cenatorium 60 proc. ekspertów prognozuje, że sytuacja na rynku gruntów budowlanych w nadchodzących sześciu miesiącach ulegnie pogorszeniu. 33 proc. przewiduje stabilizację, a tylko nieliczni poprawę. Rynek działek jest ściśle związany z rynkiem domów.

– Największy dramat rozgrywa się w budownictwie małych domów jednorodzinnych, zwłaszcza szeregowych i bliźniaczych, na terenach podmiejskich i w odległych dzielnicach dużych miast. Dzieje się tak, ponieważ były one traktowane jako alternatywa drogich mieszkań, położonych bliżej centrum i jako takie były zazwyczaj, finansowane kredytami hipotecznymi – mówi Michał Kubicki, prezes firmy Omega Asset Management.

Pogoda dla bogaczy

Eksperci Cenatorium odnotowują rosnącą podaż na rynku wtórnym. W ofercie są mieszkania zróżnicowane pod względem lokalizacji, wielkości i standardu wykończenia. W sprzedaży jest coraz więcej domów gotowych i w trakcie budowy. Bogata jest też oferta działek budowlanych i rekreacyjnych.

– Ceny, które zostały wcześniej wywindowane pod wpływem sytuacji na rynku pierwotnym, zaczynają się urealniać i podlegają negocjacjom. Klientów jest znacznie mniej, bo mają problem z uzyskaniem kredytu hipotecznego. Kupujący z gotówką jest teraz królem na rynku, może przebierać w ofertach i negocjować korzystne warunki – mówi Tomasz Błeszyński, doradca z branży nieruchomości.

Zdaniem większości ekspertów Cenatorium (73 proc.) warunki gospodarcze dla rynku lokali mieszkalnych ulegną pogorszeniu, jednak coraz większe grono (27 proc.) jest zdania, że sytuacja na rynku ustabilizuje się w nachodzącym półroczu. Również 73 proc. twierdzi, że ceny mieszkań w ciągu najbliższych sześciu miesięcy będą spadać (pozostali uważają, że pozostaną stabilne). Dalszego spadku liczby sprzedawanych mieszkań spodziewa się aż 87 proc. ekspertów, a jedynie 13 proc. - stabilizacji.

Ceny mieszkań w III kwartale*