Trzech na czterech najemców korzystających z magazynów przynajmniej w czterech krajach w Europie zapowiada rozwijanie łańcuchów dostaw i zajmowanie więcej przestrzeni — wynika z raportu CBRE „European Logistics Occupier Survey 2022”. Co piąty z respondentów korzysta z powierzchni logistycznych również w Polsce.
Boom na hale
— W ostatnich latach magazyny przeżywają okres nieustającego wzrostu. Tylko w Polsce w I kw. tego roku powierzchnia magazynowa przekroczyła 24,5 mln m kw., a w budowie jest 4,5 mln. To i tak za mało. Duże zapotrzebowanie na magazyny obserwuje się w całej Europie — mówi Beata Hryniewska, szefowa działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w CBRE.
Z 75 proc. planujących ekspansję powierzchni magazynowych aż połowa myśli o powiększeniu jej o więcej niż 10 proc. O redukcji obecnie zajmowanej powierzchni mówi jedynie 5 proc., a 20 proc. zamierza utrzymać obecny stan najmu.
Według Beaty Hryniewskiej do zwiększenia popytu na magazyny najmocniej przyczyniła się pandemia, bo była impulsem do skokowego rozwoju kanału e-commerce. Jednak sektor mierzy się także z różnymi globalnymi problemami, które są konsekwencją m.in. wojny w Ukrainie czy polityki zero covid w Chinach. Najważniejsze z nich to zaburzone łańcuchy dostaw, rosnące ceny czy ograniczona dostępność towarów i surowców. To odbije się zarówno na popycie, podaży, jak również inwestycjach.
Poza głównymi rynkami
Dużym wyzwaniem dla najemców jest mała dostępność wolnych magazynów w topowych lokalizacjach. Firmy mają tego świadomość, dlatego już 54 proc. wskazuje, że zamierza szukać miejsc pod magazyny poza najważniejszymi centrami logistycznymi w dużych miastach czy blisko dużych ośrodków miejskich.
Bardziej wybredni — 38 proc. badanych — wskazuje, że skupi się na innych ośrodkach niż główne dopiero wówczas, gdy dostępność spadnie do zera. Według ekspertów CBRE może to nastąpić już niedługo. Na razie w Polsce większość popytu skupia się na miastach wojewódzkich, najlepiej w otoczeniu przemysłowym, z dobrą lokalizacją i w pierwszej linii zabudowy. Takich gruntów jest jednak zbyt mało, żeby pokryć całe zapotrzebowanie na magazyny wśród najemców.
Obawy najemców
Oprócz braku powierzchni w atrakcyjnych lokalizacjach najemcy obawiają się zmian wynikających ze zjawisk makroekonomicznych i geopolitycznych. Wskazują, że obecnie przed sektorem stoją trzy główne wyzwania: wzrost kosztów m.in. za energię i pracę, brak wykwalifikowanych pracowników oraz nowe regulacje związane z ochroną środowiska. Na razie są one nawet ważniejsze niż problemy związane z dostępnością obiektów magazynowych i gruntów.
Innym wyzwaniem są zaburzenia w łańcuchach dostaw. W sektorze magazynowym zetknęło się z nim już 84 proc. badanych firm. Co więcej, 32 proc. jest przekonana, że problemy nie skończą się w tym roku, raczej dopiero w następnym.
Dostępność gruntów dla projektów logistycznych w Polsce jest na dobrym poziomie, szczególnie gdy chodzi o mniej popularne lokalizacje oraz grunty na obrzeżach miast pod projekty typu big box. Inna jest sytuacja w przypadku działek, które są dziś najbardziej poszukiwane, czyli gruntów dla logistyki miejskiej. Tu sytuacja przypomina tę na rynkach niemieckim, austriackim czy holenderskim. Takie grunty są praktycznie niedostępne, większość realizowanych tam naszych inwestycji to projekty typu brownfield, gdzie na terenach poprzemysłowych budujemy nowoczesne parki biznesowe i logistyczne.
Dziś priorytetem dla nas jest istotne zwiększenie portfela projektów logistyki miejskiej, dlatego bardzo mocno skupiamy się na akwizycjach takich gruntów, przede wszystkim w Polsce, Niemczech i Holandii.