CZYNSZE W STOLICY BĘDĄ SPADAĆ
Raport firmy King Sturge Polska
GÓRĄ BIZNES PARKI: W najlepszej sytuacji są biznes parki. Zapewniają bowiem dużą ilość miejsc parkingowych, co obecnie ma bardzo duże znaczenie dla najemców — uważa Maja Biesiekierska z King Sturge Polska. fot. MP
Większość międzynarodowych agencji nieruchomości badających warszawski rynek biurowców przewiduje, że czynsze będą stabilizować się już pod koniec tego roku. Tymczasem z raportu firmy King Sturge wynika, że będą one spadać jeszcze przez dwa lata.
King Sturge to kolejna międzynarodowa firma doradców rynku nieruchomości, która zdecydowała się wejść do Polski. Swoją działalność rozpoczęła w styczniu 2000 r. Jak zapowiadają jej przedstawiciele, spółka skoncentruje się głównie na doradztwie inwestycyjnym oraz na pozyskiwaniu najemców na rynku powierzchni biurowych i magazynowych. Obecnie skupia się głównie na rynku warszawskim, ale nie ograniczy się tylko do niego. Jest już między innymi agentem obiektu Lubicz Office Centre w Krakowie, zamierza także działać w Poznaniu, Wrocławiu i Trójmieście.
Ceny w dół
Raport firmy King Sturge przewiduje, że spadek czynszów za powierzchnie biurowe w stolicy będzie widoczny przez dwa lata.
— Uważamy, że czynsze za biura klasy A spadną jeszcze o mniej więcej 15 proc., a za biura klasy B i C o jakieś 20 proc. Dopiero za dwa lata będzie można spodziewać się stabilizacji czynszów — twierdzi Maja Biesiekierska z King Sturge Polska.
Zdaniem autorów raportu, spadające czynsze nie świadczą jednak o załamaniu czy krachu na rynku powierzchni biurowych. Oznaczają one po prostu normalizację sytuacji.
— Czynsze co prawda spadają, ale rośnie wartość warszawskich biurowców. Po prostu zmniejsza się ryzyko inwestowania w takie obiekty. Obecna stopa zwrotu z kapitału zainwestowanego w obiekty biurowe jest wysoka i dochodzi czasami do 15 proc. rocznie. Przy obecnych stawkach czynszowych stopa jest niższa i będzie wynosić 10,25 proc. — dodaje Chris Grzesik, członek zarządu King Sturge Polska.
Chris Grzesik przewiduje też bardziej dynamiczny rozwój rynku inwestycyjnego. Malejące ryzyko zachęci, jego zdaniem, zachodnie fundusze do kupowania całych obiektów biurowych wraz z najemcami.
— Ten sektor rynku nie rozwijał się dotychczas dynamicznie, ponieważ brakowało atrakcyjnych biurowców. Obiekty wybudowane kilka lat temu nie cieszą się zainteresowaniem klientów instytucjonalnych, ponieważ nie spełniają światowych standardów, a co za tym idzie czynsze w takich obiektach będą drastycznie obniżane. Obecnie jednak pojawia się coraz więcej atrakcyjnych obiektów. Myślę, że w tym roku odnotujemy na rynku około pięciu takich transakcji — uważa Chris Grzesik.
Problem pustostanów
Autorzy raportu twierdzą, że problem kłopotów z wynajmem biur na warszawskim rynku jest przesadzony. Szacują, że obecnie 10 proc. powierzchni biurowej klasy A i 20 proc. klasy B i C pozostaje bez najemców. Jeśli ilość dostępnej obecnie powierzchni biurowej nie wzrastałaby, nadwyżki zostałyby wynajęte w ciągu 16 miesięcy. Obecna nadpodaż wynosi około 250 tys. mkw. Aż 76 tys. mkw. znajduje się w trzech budynkach (m.in. Reform Plaza, biurowiec Daewoo), które z różnych powodów, nie zawsze mających związek z obecną sytuacją na rynku, świecą pustkami. Szacowana średnia nadpodaż na rok 2001 wynosi 21 proc., a jej znaczny spadek przewidywany jest w roku 2002, kiedy to ma osiągnąć poziom 17 proc.