W październiku 2025 r. można się spodziewać wdrożenia przez warszawską giełdę mechanizmów stymulujących płynność na rynku listów zastawnych. W trakcie spotkania przedstawicieli sektora finansowego i instytucji państwowych taką deklarację złożył Michał Kobza, członek zarządu Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie (GPW) ds. rozwoju i sprzedaży. Na tym samym spotkaniu zapowiedź jesiennej emisji listów zastawnych dla inwestorów detalicznych padła z ust Wojciecha Papieraka, prezesa PKO Banku Hipotecznego (PKO BH), należącego do największego polskiego banku.
Tylko banki hipoteczne emitują listy zastawne, czyli rodzaj obligacji zabezpieczonych na portfelach kredytów hipotecznych. Tyle że dotychczas były one w zasadzie dostępne tylko dla inwestorów instytucjonalnych, choćby przez nominały idące w setki tysięcy złotych czy warunkowanie zawarcia transakcji na kwotę co najmniej 1 mln zł. Tymczasem papiery PKO BH będą bardziej przystępne. Regulacje giełdowe sugerują nominał wysokości 1 tys. zł. GPW już teraz obniżyła bowiem do zera opłaty za wprowadzenie na rynek listów zastawnych o takim lub niższym nominale.
Papiery PKO BH będą bardziej przystępne. Regulacje giełdowe sugerują nominał wysokości 1 tys. zł. GPW już teraz obniżyła bowiem do zera opłaty za wprowadzenie na rynek listów zastawnych o takim lub niższym nominale.
- Traktujemy naszą emisję jako otwarcie dla całego rynku. Będziemy bardzo kibicowali koleżankom i kolegom z innych banków, by do nas dołączyli. Trzeba ten pierwszy krok zrobić, by zderzyć się z rzeczywistością, a nie tylko teoretycznymi modelami – mówi Wojciech Papierak.
Nie udaje się od 28 lat
Listy zastawne istnieją w polskim prawie od 1997 r., ale w praktyce niewiele z tego wynika. Ostatnia duża zmiana przepisów ich dotycząca nastąpiła równe 10 lat temu, tuż przed oddaniem władzy PiS przez poprzednią koalicję PO-PSL. Według danych za 2023 r. listami zastawnymi było refinansowane tylko 3,8 proc. kredytów hipotecznych, podczas gdy średnia unijna to 26 proc. W Danii jest to nawet 100 proc.
By spopularyzować w Polsce listy, przedstawiciele sektora finansowego postulują m.in. zwolnienie ich z podatku (tzw. podatku Belki) dla inwestorów indywidualnych i stworzenie możliwości przekazywania listów zastawnych deweloperom w formie wkładu własnego na zakup mieszkania (zamiast gotówki) z pominięciem podatku dochodowego, zmianę prawa otwierającą drogę do nabywania listów zastawnych Narodowemu Bankowi Polskiemu (NBP) i Bankowemu Funduszowi Gwarancyjnemu (BFG) czy zwolnienie ich z tzw. podatku bankowego. Koncepcje te powstały w ramach prac Europejskiego Kongresu Finansowego.
Niektóre z pomysłów kwestionują jednak sami przedstawiciele branży.
- Chodzi nie o ulgi dla inwestorów indywidualnych, ale zrównanie listów zastawnych z obligacjami skarbowymi w tzw. podatku bankowym – podkreśla Artur Kulesza, członek zarządu Millennium Banku Hipotecznego.
Wojciech Papierak twierdzi, że gdyby wykonać taki ruch na istniejącym już portfelu listów zastawnych i kredytów hipotecznych grupy PKO BP, to oprocentowanie każdego kredytu mieszkaniowego spadłoby o 0,3 pkt proc.
Jacek Bartkiewicz, były członek zarządu NBP, obecnie prezes Stowarzyszenia Powierników przy Bankach Hipotecznych, dodaje, że tego typu ulgi dla listów zastawnych byłyby dużo lepszym stymulatorem rynku mieszkaniowego niż wszelkiego rodzaju rządowe dopłaty do kredytów.
Czy to jest rzeczywiście problem?
- Wszyscy przychodzą do Ministerstwa Finansów i mówią: ulgi podatkowe. Ja zawsze pytam: czy to jest rzeczywiście problem – kręci nosem na pomysły sektora finansowego Jurand Drop, wiceminister finansów.
Zaznacza, że wiele grup interesów lobbuje w resorcie finansów, by zwolnić emitowane przez nie papiery z tzw. podatku bankowego. Takie głosy płyną np. z sektora energetycznego.
Argumentację dotyczącą listów zastawnych opartą na przykładzie Danii uważa zaś za mającą się nijak do polskiej rzeczywistości.
- Dania ma inny rynek finansowy. Inaczej to wszystko funkcjonuje – twierdzi Jurand Drop.
Waldemar Markiewicz, prezes Izby Domów Maklerskich, przypomina, że polityka podatkowa państwa jest najważniejszym narzędziem kształtującym przepływy kapitału. Właśnie w uprzywielejowaniu podatkowym upatruje przyczyn wzrostu cen nieruchomości.
- Polityka podatkowa nie jest narzędziem kreowania czy kształtowania przepływów kapitału. Polityka podatkowa powinna być neutralna dla procesów rynkowych – odpiera ten argument Jurand Drop.
- Jako Europejski Kongres Finansowy nie mamy żadnej siły poza siłą argumentów – rozkłada ręce Leszek Pawłowicz, inicjator i koordynator Europejskiego Kongresu Finansowego.
Dystans do przedstawionych pomysłów na stymulację rynku listów zastawnych zachowuje jednak nie tylko resort finansów, ale również Bankowy Fundusz Gwarancyjny (BFG). Zdaniem Macieja Szczęsnego, prezesa BFG, istotnym hamulcem rozwoju tych instrumentów jest koszt. Twierdzi, że przez nadpłynność banków jest to obecnie najdroższa forma finansowania kredytów mieszkaniowych. Podkreśla, że płynność sektora bankowego w takich krajach jak Dania czy Niemcy wygląda zupełnie inaczej niż w Polsce.
BFG zajmuje przy tym dwuznaczne stanowisko w sprawie kupowania listów zastawnych do swego portfela.
- Jeżeli chodzi o obejmowanie emisji listów zastawnych, to jesteśmy na to otwarci. Wymaga to jednak zmian ustawowych. To, co jest dla nas istotne, to jednak też płynność, bo czasami musimy szybko sięgać do portfela – zaznacza Maciej Szczęsny.