Deweloperzy mają kłopot bogactwa

Jedenaście spółek deweloperskich z GPW sprzedało w III kwartale ponad 5 tys. mieszkań – to o 100 proc. więcej niż rok temu. Liczbę sprzedanych lokali zdołały co najmniej podwoić takie firmy, jak Atal, Marvipol, Develia, Inpro, Dekpol i Archicom. Dynamikę wspierał nie tylko rządowy program dopłat Bezpieczny Kredyt 2 proc., ale również niski punkt odniesienia.

– Tak duży wzrost to po części efekt bazy, bo III kwartał w zeszłym roku w niektórych spółkach był słaby ze względu na ograniczenie zdolności kredytowej potencjalnych klientów. Teraz widać, że popyt odbudowuje się bardzo szybko, wsparty rządowym programem – mówi Adrian Górniak, analityk Ipopemy Securities.

– W 2022 r. sprzedaż mieszkań istotnie spadła r/r. Dołek sprzedaży wypadł w III kwartale, a potem sytuacja zaczęła się poprawiać. W minionym kwartale doszło do odbicia w kształcie litery V, dzięki czemu wielu deweloperów odnotowało sprzedaż jak w najlepszych latach. Przykładem może być Dom Development, który wrócił do rekordowych poziomów z 2021 r., sprzedając ponad 1 tys. mieszkań w III kwartale - i to mimo istotnych podwyżek cen – mówi Adrian Kyrcz, analityk z Biura Maklerskiego Santandera.

Rekord kwartalnej sprzedaży zanotowała także Develia. Andrzej Oślizło, prezes spółki, tłumaczył, że to nie tylko efekt rządowego programu, ale również poprawy sytuacji pozostałych kredytobiorców i aktywności klientów płacących gotówką.

Udany kwartał

Dopłaty uruchomiły lawinę

Wniosków o skorzystanie z programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. złożono już 63,6 tys., a przez trzy miesiące jego obowiązywania zawarto 17,5 tys. umów na kwotę 6,9 mld zł (rządowy plan na ten rok zakładał 3 mld zł). Jeżeli kredyty będą dalej udzielane w takim tempie, to dopłaty wyczerpią się na początku 2024 r. i po raz kolejny program ruszy dopiero w 2025 r.

– Deweloperzy zastanawiają się, jak długo rządowy program będzie wsparciem dla rynku. Mamy za sobą pierwszą falę wniosków i nie wiadomo, w jakim stopniu zainteresowanie opadnie, a także czy będzie zapewnione finansowanie. Stąd część spółek, zwłaszcza mniejszych, wstrzymywała się z uzupełnianiem oferty – mówi Adrian Górniak.

Waldemar Buda, minister rozwoju i technologii zapowiadał już jednak, że w przyszłym roku budżet programu będzie uzupełniany, jeśli zabraknie środków.

Weź udział w konferencji “Kontrakty budowlane”, 5 grudnia 2023, Warszawa >>

Niższe stopy też wspierają

Popyt rośnie także dzięki obniżkom stóp procentowych o łącznie 100 pkt. baz. Rynek oczekiwał, że dojdzie do kolejnych obniżek, ale powyborcze rozdanie mandatów zmieniło perspektywę - np. według strategów banku Goldman Sachs RPP stanie się teraz bardziej jastrzębia.

– Dzięki spadkowi stóp procentowych dostępność kredytów mieszkaniowych wzrośnie, co może zachęcić do pójścia na zakupy tych, którzy dotychczas zmuszeni byli odłożyć decyzję ze względu na niewystarczającą zdolność kredytową – mówi Adrian Kyrcz.

Popyt przewyższa podaż

Atak popytu spowodował, że deweloperzy mogą sprzedawać mieszkania z wysoką marżą. Ale za chwilę mogą też... nie mieć czego sprzedawać.

– Oferta jest mocno limitowana – wskaźniki bazujące na tempie wyprzedaży oferty pokazują, że jesteśmy na rekordowo niskim poziomie. Brak mieszkań staje się zatem wyzwaniem w kolejnych miesiącach. Deweloperzy nie mogą sobie pozwolić na to, aby wyprzedać ofertę w ciągu dwóch kwartałów, bo później będą mieli problemy z jej szybkim uzupełnieniem – mówi Adrian Górniak.

– Problemem pozostaje dość niska oferta mieszkań do sprzedaży, co rodzi pytanie, czy deweloperzy zbudują wystarczającą skalę, aby poprawiać sprzedaż w 2024 r. W 2023 r. sprzedaż istotnie wyprzedziła podaż mieszkań na rynku, co miało także bezpośrednie przełożenie na ceny – mówi Adrian Kyrcz.

Kluczem do poprawy wolumenów w długim terminie będzie odpowiedni bank ziemi, umiejętność zdobywa pozwoleń na budowę i realizacja inwestycji. Do tego trzeba odpowiednio ustalać ceny.

– Cykl budowy trwa 1,5-2 lata, co daje pole do podnoszenia cen. Politykę cenową można dostosowywać do cyklu budowy i maksymalizować marże. A widać, że one są wysokie i mają szanse takie pozostać, bo ceny mieszkań poszły w górę, a koszty budowy są stabilne – mówi Adrian Kyrcz.

– Podaż jest ograniczona, a deweloperzy mówią, że w niektórych miastach ciężko współpracuje się z magistratem, aby uzyskiwać pozwolenia na budowę – dotyczy to przede wszystkim Warszawy i Krakowa – mówi Adrian Górniak.

Wysokie marże bez uzupełnienia oferty nie pozwolą na osiąganie dużych zysków w kolejnym roku. Duzi deweloperzy są jednak na to przygotowani.

– Najwięksi przedstawiciele branży, jak Dom Development, Develia czy Atal, w miarę sukcesywnie uzupełniają ofertę, trzymając ją na zrównoważonym poziomie. Ale są też spółki mniejsze, gdzie ta oferta się kurczy. Jeżeli deweloperzy będą w stanie rozsądnie uzupełniać ofertę, to przy takim popycie ceny powinny rosnąć i w górę powinny pójść też marże oraz zyski – mówi Adrian Górniak.

Gotowi finansowo

Wygranymi będą ci, którzy mają zabezpieczone kapitał na zakupy ziemi, grunty z uporządkowanym stanem prawnym i są sprawni w procesie zabezpieczenia pozwoleń na budowę.

– Na GPW notowani są doświadczeni gracze, którzy w czasie spadku popytu na mieszkania uzupełniali banki ziemi – przykładem jest Atal, który w 2022 r. poniósł rekordowe wydatki na zakup ziemi pod kolejne inwestycje – mówi Adrian Kyrcz.

Deweloperzy zgromadzili także sporo kapitału – Dom Development dopiero co pozyskał 260 mln zł z emisji obligacji, Archicom wyemitował 10 mln akcji po 22 zł za sztukę, a Atal pozyskał od inwestorów 252 mln zł.

– Warto też zwrócić uwagę na przejęcie Nexity przez Develię, co było motywowane zwiększaniem skali działalności i dywersyfikacją geograficzną – mówi Adrian Kyrcz.

Dobra sytuacja deweloperów jest możliwa także dzięki ustabilizowaniu się cen materiałów budowlanych.

– W zeszłym roku ceny stali i cementu mocno wzrosły, co podniosło obawy o marże. Natomiast od dwóch-trzech kwartałów koszyk materiałów budowlanych zaczął się stabilizować, co sugerują m.in. dane PSB – mówi Adrian Górniak.

Rosnące ceny ze stabilnymi kosztami to dobry przepis na wysoki zysk. Sęk w tym, że nie będzie on rozpoznany szybko.

– Dywidendy za 2023 r. powinny być dobre, choć zależą nie tyle od sprzedawanych mieszkań co przekazywanych, które były sprzedawane nawet 1-1,5 roku wcześniej. Obecna sprzedaż przełoży się głównie na wyniki w latach 2024-2025, więc można przypuszczać, że w perspektywie najbliższego roku-trzech lat dywidendy będą na wysokich poziomach – mówi Adrian Kyrcz.