Deweloperzy nie mają gdzie budować

W dużych miastach brakuje gruntów pod mieszkania. Rozwiązania? Zmniejszenie biurokracji, fuzje lub wyjście do mniejszych miast - uważają eksperci.

Popyt na mieszkania rośnie, ich ceny również, tymczasem deweloperzy w największych miastach Polski mają problem z działkami pod kolejne inwestycje.

- W aglomeracjach deweloperzy mieszkaniowi zmagają się obecnie przede wszystkim z ekstremalnie trudnym rynkiem gruntów oraz długotrwałym procesem administracyjnym - zauważa Mateusz Mucha, menedżer DM Navigator.

Najpierw diagnoza

Plany zagospodarowania, które już istnieją w Polsce, teoretycznie pozwoliłyby na budowę mieszkań dla 80 mln osób.

- Ta podaż gruntów jest teoretyczna, bo w praktyce wygląda to zupełnie inaczej. Tych gruntów nikt nie chce sprzedać, a gdy docieramy do właścicieli okazuje się, że trzymają one takie działki dla przysłowiowych wnuków albo na bliżej nieokreśloną okoliczność. Mamy więc leżące odłogiem działki w centrum miasta ze świetną komunikacją i tysiące ludzi zmuszanych do godzinnych dojazdów spod miasta – ocenia Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Cezary Grabowski, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w Bouygues Immobilier Polska, podkreśla, że deweloperzy mają ogromne trudności z pozyskiwaniem pozwoleń na budowę. W niektórych miastach napotykają również na problemy związane z np. budowaniem dróg dojazdowych, czy dostarczaniem mediów.

Mateusz Mucha przyczyn niekorzystnej sytuacji upatruje również w braku Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego.

- Usprawnienie procesu administracyjnego mogłoby nastąpić poprzez szybsze uchwalanie miejscowych planów, dzięki którym nie byłoby potrzeby uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy dla poszczególnych działek – zauważa Mateusz Mucha.

Dodaje, że powolne tempo wydawania niezbędnych pozwoleń zwiększa koszty po stronie deweloperów.

- Nie brakuje przykładów, kiedy deweloper musi kilka lat spędzić na uzyskiwaniu decyzji administracyjnych, by dopiero rozpocząć budowę. To mnoży koszty, ponieważ grunt „leży” w bilansie, co blokuje pieniądze, które mogłyby być zainwestowane w korzystniejszy sposób. To również podbija ceny mieszkań – podkreśla menedżer DM Navigator

Jego zdaniem za brak gruntów w dużych miastach odpowiedzialne są w dużej mierze podmioty publiczne.

- Skarb państwa kontroluje różnego rodzaju podmioty niejednokrotnie dysponujące działkami w centrach dużych miast. Takie grunty rzadko trafiają na rynek i nie spodziewamy się, żeby sytuacja w tym zakresie szybko się zmieniała – wylicza Mateusz Mucha.

Konrad Płochocki podkreśla, że powyższe czynniki wpływają na dynamiczne wzrosty cen.

- Od dostępności gruntów i polityki miasta częściowo zależy też, jak dużo mieszkańcy płacą za mieszkania. Przykładem jest Poznań, w którym miasto stara się utrzymywać dużą podaż i wysoką konkurencję wśród deweloperów. Poznaniacy za przeciętną pensję mogą kupić sobie 0,74 m kw nowego mieszkania. To najwyższa dostępność mieszkaniowa spośród sześciu największych miast. Pomiędzy II kw. 2020 a II kw. 2021 cena mieszkań deweloperskich wzrosła tam o 2 proc.. W prowadzącym antyinwestycyjną politykę Krakowie, w tym samym okresie o 12 proc. – ocenia Konrad Płochocki, wiceprezes PZFD.

Dostępność maleje i będzie malała

Według Cezarego Grabowskiego istnieje prawdopodobieństwo, że już za kilka lat w Warszawie mieszkańcy mogą decydować się raczej na wynajem mieszkania niż zakup.

- Brak gruntów obecnie odbija się w ofercie. W Warszawie w sprzedaży jest obecnie około 9 tys. mieszkań, co jest liczbą najniższą od mniej więcej 10 lat. W ostatnim czasie standardem był poziom ok. 20 tys. lokali dostępnych na rynku – zauważa Cezary Grabowski.

Zaznacza, że Bouygues Immobilier Polska posiada obecnie grunty, które umożliwią mu działalność w ciągu dwóch-trzech najbliższych lat. Podobny poziom mają również inni najwięksi gracze w stolicy.

Andrzej Gutowski, wiceprezes Ronsona również zauważa problem. Obawia się poważnych konsekwencji spowodowanych brakiem gruntów w największych aglomeracjach.

- Faktycznie istnieje takie zagrożenie, że za kilka lat dostępność mieszkań w największych miastach, przede wszystkim w Warszawie, będzie coraz niższa. Już w tym roku odpadła z rynku duża grupa klientów, która straciła zdolność zakupową nawet w najtańszych do tej pory dzielnicach. Ich liczba będzie się zwiększać wraz z dalszymi wzrostami cen. A na razie nic nie wskazuje na zmianę tego trendu – zauważa Andrzej Gutowski.

Nieruchomości
Najważniejsze informacje z branży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Wiadomości, komentarze i analizy rynkowe.
ZAPISZ MNIE
×
Nieruchomości
autor: Dominika Masajło, Paweł Berłowski
Wysyłany raz w tygodniu
Najważniejsze informacje z branży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Wiadomości, komentarze i analizy rynkowe.
ZAPISZ MNIE
Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa. Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa. Nasz telefon kontaktowy to: +48 22 333 99 99. Nasz adres e-mail to: rodo@bonnier.pl. W naszej spółce mamy powołanego Inspektora Ochrony Danych, adres korespondencyjny: ul. Ludwika Narbutta 22 lok. 23, 02-541 Warszawa, e-mail: iod@bonnier.pl. Będziemy przetwarzać Pani/a dane osobowe by wysyłać do Pani/a nasze newslettery. Podstawą prawną przetwarzania będzie wyrażona przez Panią/Pana zgoda oraz nasz „prawnie uzasadniony interes”, który mamy w tym by przedstawiać Pani/u, jako naszemu klientowi, inne nasze oferty. Jeśli to będzie konieczne byśmy mogli wykonywać nasze usługi, Pani/a dane osobowe będą mogły być przekazywane następującym grupom osób: 1) naszym pracownikom lub współpracownikom na podstawie odrębnego upoważnienia, 2) podmiotom, którym zlecimy wykonywanie czynności przetwarzania danych, 3) innym odbiorcom np. kurierom, spółkom z naszej grupy kapitałowej, urzędom skarbowym. Pani/a dane osobowe będą przetwarzane do czasu wycofania wyrażonej zgody. Ma Pani/Pan prawo do: 1) żądania dostępu do treści danych osobowych, 2) ich sprostowania, 3) usunięcia, 4) ograniczenia przetwarzania, 5) przenoszenia danych, 6) wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania oraz 7) cofnięcia zgody (w przypadku jej wcześniejszego wyrażenia) w dowolnym momencie, a także 8) wniesienia skargi do organu nadzorczego (Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych). Podanie danych osobowych warunkuje zapisanie się na newsletter. Jest dobrowolne, ale ich niepodanie wykluczy możliwość świadczenia usługi. Pani/Pana dane osobowe mogą być przetwarzane w sposób zautomatyzowany, w tym również w formie profilowania. Zautomatyzowane podejmowanie decyzji będzie się odbywało przy wykorzystaniu adekwatnych, statystycznych procedur. Celem takiego przetwarzania będzie wyłącznie optymalizacja kierowanej do Pani/Pana oferty naszych produktów lub usług.

Podkreśla, że w tym roku nawet w warszawskiej dzielnicy Białołęka, w której w ostatnich latach jest aktywny nastąpiły kilkunastoprocentowe wzrosty cen.

Jak z tego wyjść

Według ekspertów, podstawowe rozwiązania są trzy. Pierwsze z nich to koncentracja rynku deweloperskiego.

- Obecnie na rynku mamy duże rozdrobnienie, co nie jest wcale korzystne dla rynku. Współpraca lub fuzje największych graczy z podmiotami, które mają grunt, ale trudność z finansowaniem, są nieuniknione – ocenia prezes Andrzej Oślizło, prezes Develii.

Mateusz Mucha podkreśla, że rozwój organiczny oparty na dalszych akwizycjach gruntów będzie coraz trudniejszy.

- Deweloperzy chcący dalej się rozwijać zmuszeni są do przejęć mniejszych podmiotów, działających na rynkach dla nich do tej pory niedostępnych. Dlatego uważam, że będziemy obserwować kolejne przejęcia – prognozuje Mateusz Mucha.

Coraz większa liczba deweloperów rozważa też wyjście ze swoją działalnością do mniejszych miast. I to jest drugie rozwiązanie. Według Konrada Płochockiego, gdyby inwestorzy w tej chwili przestali nabywać działki, bieżąca produkcja rynku pierwotnego wyprzedałaby się w ok. 2,5 kwartału. Dodaje, że obecnie 60 proc. produkcji mieszkań już odbywa się poza największym ośrodkami. Jeszcze cztery lata temu te proporcje były odwrócone.

- Model działalności niektórych deweloperów, jak np. Murapolu, już zakłada obecność w mniejszych miejscowościach. W naszej ocenie inni deweloperzy również będą stopniowo dążyć do stawania się deweloperami ogólnopolskimi, ponieważ w przeciwnym wypadku ich możliwości rozwoju zostaną mocno ograniczone – ocenia menedżer DM Navigator.

Murapol widzi dla siebie duże korzyści w takiej strategii.

- W miastach regionalnych spotykamy się z nieco mniejszą konkurencją na rynku gruntów pod projekty mieszkaniowe. Wypracowany przez nas model biznesowy zapewnia pozostawianie marż w Grupie Murapol, wysoką efektywność kosztową oraz tempo prac zapewniające sprawną realizację przedsięwzięć - wylicza Nikodem Iskra, prezes Murapolu.

Deweloper ma w planach wejście do kolejnych mniejszych miast.

Poza największymi ośrodkami zamierza też inwestować Ronson.

- Ronson chce w najbliższym czasie mocno rozszerzyć swoją działalność w Szczecnie. Tam działki są jeszcze w miarę dostępne i relatywnie tanie – mówi Andrzej Gutowski.

Wbrew polityce proklimatycznej

Brak dostępnych gruntów w największych miastach powoduje rozlewanie się miast na obrzeża. I to jest trzecia droga. Tym czasem, jak zauważa Konrad Płochocki, jest to zjawisko niekorzystne dla środowiska.

- Obecnie na obrzeżach największych miast trwa wręcz masowa wycinka drzew w celu przygotowania gruntów pod zabudowę jednorodzinną – alarmuje wiceprezes PZFD.

Andrzej Gutowski zauważa, że deweloperzy, zwłaszcza ci aktywni na GPW są zmuszeni do wychodzenia na obrzeża miast, aby zapewnić spółce zyski.

- W Warszawie najbardziej rozwijające się obrzeża to przede wszystkim Bemowo. Choć i tam metro podbija coraz bardziej ceny do góry – podkreśla wiceprezes Ronsona.

Konrad Płochocki przypomina, że w czasie zmian klimatycznych i programu Unii Europejskiej Fit for 55, zmierzającej do zmniejszenia emisji dwutlenku węgla jest to zjawisko oddalające nas od celu. Zaznacza, że już w niektórych zachodnich miastach toczą się dyskusje na temat zakazu budowania poza miastami.

- Standardem staje się również wyprowadzanie ruchu samochodowego z centrów miast. Aglomeracje powinny być coraz bardziej zwarte, a także efektywne ekologicznie i kosztowo – podsumowuje Konrad Płochocki.

W największych metropoliach jest wiele do zrobienia. Gęstość zaludnienia w porównaniu do powierzchni jest bardzo mała w porównaniu z największymi miastami w Europie. Przykładowo w Warszawie gęstość zaludnienia wynosi 3,5 tys. osób/km kw. W Paryżu jest to 20,5 tys. osób/km kw, a w Barcelonie 20 tys. osób/km2. Warto zauważyć, że powierzchnia stolicy Polski już liczy 517 km kw, a powierzchnia Paryża i Barcelony jest niemal pięć razy mniejsza (odpowiednio 105 km kw. i 102 km kw.).

Weź udział w warsztacie online “Kontrakty budowlane”, 21 października 2021 >>

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Paulina Karpińska

Polecane