Deweloperzy nie mają gdzie budować

W dużych miastach brakuje gruntów pod mieszkania. Rozwiązania? Zmniejszenie biurokracji, fuzje lub wyjście do mniejszych miast - uważają eksperci.

Popyt na mieszkania rośnie, ich ceny również, tymczasem deweloperzy w największych miastach Polski mają problem z działkami pod kolejne inwestycje.

- W aglomeracjach deweloperzy mieszkaniowi zmagają się obecnie przede wszystkim z ekstremalnie trudnym rynkiem gruntów oraz długotrwałym procesem administracyjnym - zauważa Mateusz Mucha, menedżer DM Navigator.

Najpierw diagnoza

Plany zagospodarowania, które już istnieją w Polsce, teoretycznie pozwoliłyby na budowę mieszkań dla 80 mln osób.

- Ta podaż gruntów jest teoretyczna, bo w praktyce wygląda to zupełnie inaczej. Tych gruntów nikt nie chce sprzedać, a gdy docieramy do właścicieli okazuje się, że trzymają one takie działki dla przysłowiowych wnuków albo na bliżej nieokreśloną okoliczność. Mamy więc leżące odłogiem działki w centrum miasta ze świetną komunikacją i tysiące ludzi zmuszanych do godzinnych dojazdów spod miasta – ocenia Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Cezary Grabowski, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w Bouygues Immobilier Polska, podkreśla, że deweloperzy mają ogromne trudności z pozyskiwaniem pozwoleń na budowę. W niektórych miastach napotykają również na problemy związane z np. budowaniem dróg dojazdowych, czy dostarczaniem mediów.

Mateusz Mucha przyczyn niekorzystnej sytuacji upatruje również w braku Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego.

- Usprawnienie procesu administracyjnego mogłoby nastąpić poprzez szybsze uchwalanie miejscowych planów, dzięki którym nie byłoby potrzeby uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy dla poszczególnych działek – zauważa Mateusz Mucha.

Dodaje, że powolne tempo wydawania niezbędnych pozwoleń zwiększa koszty po stronie deweloperów.

- Nie brakuje przykładów, kiedy deweloper musi kilka lat spędzić na uzyskiwaniu decyzji administracyjnych, by dopiero rozpocząć budowę. To mnoży koszty, ponieważ grunt „leży” w bilansie, co blokuje pieniądze, które mogłyby być zainwestowane w korzystniejszy sposób. To również podbija ceny mieszkań – podkreśla menedżer DM Navigator

Jego zdaniem za brak gruntów w dużych miastach odpowiedzialne są w dużej mierze podmioty publiczne.

- Skarb państwa kontroluje różnego rodzaju podmioty niejednokrotnie dysponujące działkami w centrach dużych miast. Takie grunty rzadko trafiają na rynek i nie spodziewamy się, żeby sytuacja w tym zakresie szybko się zmieniała – wylicza Mateusz Mucha.

Konrad Płochocki podkreśla, że powyższe czynniki wpływają na dynamiczne wzrosty cen.

- Od dostępności gruntów i polityki miasta częściowo zależy też, jak dużo mieszkańcy płacą za mieszkania. Przykładem jest Poznań, w którym miasto stara się utrzymywać dużą podaż i wysoką konkurencję wśród deweloperów. Poznaniacy za przeciętną pensję mogą kupić sobie 0,74 m kw nowego mieszkania. To najwyższa dostępność mieszkaniowa spośród sześciu największych miast. Pomiędzy II kw. 2020 a II kw. 2021 cena mieszkań deweloperskich wzrosła tam o 2 proc.. W prowadzącym antyinwestycyjną politykę Krakowie, w tym samym okresie o 12 proc. – ocenia Konrad Płochocki, wiceprezes PZFD.

Dostępność maleje i będzie malała

Według Cezarego Grabowskiego istnieje prawdopodobieństwo, że już za kilka lat w Warszawie mieszkańcy mogą decydować się raczej na wynajem mieszkania niż zakup.

- Brak gruntów obecnie odbija się w ofercie. W Warszawie w sprzedaży jest obecnie około 9 tys. mieszkań, co jest liczbą najniższą od mniej więcej 10 lat. W ostatnim czasie standardem był poziom ok. 20 tys. lokali dostępnych na rynku – zauważa Cezary Grabowski.

Zaznacza, że Bouygues Immobilier Polska posiada obecnie grunty, które umożliwią mu działalność w ciągu dwóch-trzech najbliższych lat. Podobny poziom mają również inni najwięksi gracze w stolicy.

Andrzej Gutowski, wiceprezes Ronsona również zauważa problem. Obawia się poważnych konsekwencji spowodowanych brakiem gruntów w największych aglomeracjach.

- Faktycznie istnieje takie zagrożenie, że za kilka lat dostępność mieszkań w największych miastach, przede wszystkim w Warszawie, będzie coraz niższa. Już w tym roku odpadła z rynku duża grupa klientów, która straciła zdolność zakupową nawet w najtańszych do tej pory dzielnicach. Ich liczba będzie się zwiększać wraz z dalszymi wzrostami cen. A na razie nic nie wskazuje na zmianę tego trendu – zauważa Andrzej Gutowski.

Podkreśla, że w tym roku nawet w warszawskiej dzielnicy Białołęka, w której w ostatnich latach jest aktywny nastąpiły kilkunastoprocentowe wzrosty cen.

Jak z tego wyjść

Według ekspertów, podstawowe rozwiązania są trzy. Pierwsze z nich to koncentracja rynku deweloperskiego.

- Obecnie na rynku mamy duże rozdrobnienie, co nie jest wcale korzystne dla rynku. Współpraca lub fuzje największych graczy z podmiotami, które mają grunt, ale trudność z finansowaniem, są nieuniknione – ocenia prezes Andrzej Oślizło, prezes Develii.

Mateusz Mucha podkreśla, że rozwój organiczny oparty na dalszych akwizycjach gruntów będzie coraz trudniejszy.

- Deweloperzy chcący dalej się rozwijać zmuszeni są do przejęć mniejszych podmiotów, działających na rynkach dla nich do tej pory niedostępnych. Dlatego uważam, że będziemy obserwować kolejne przejęcia – prognozuje Mateusz Mucha.

Coraz większa liczba deweloperów rozważa też wyjście ze swoją działalnością do mniejszych miast. I to jest drugie rozwiązanie. Według Konrada Płochockiego, gdyby inwestorzy w tej chwili przestali nabywać działki, bieżąca produkcja rynku pierwotnego wyprzedałaby się w ok. 2,5 kwartału. Dodaje, że obecnie 60 proc. produkcji mieszkań już odbywa się poza największym ośrodkami. Jeszcze cztery lata temu te proporcje były odwrócone.

- Model działalności niektórych deweloperów, jak np. Murapolu, już zakłada obecność w mniejszych miejscowościach. W naszej ocenie inni deweloperzy również będą stopniowo dążyć do stawania się deweloperami ogólnopolskimi, ponieważ w przeciwnym wypadku ich możliwości rozwoju zostaną mocno ograniczone – ocenia menedżer DM Navigator.

Murapol widzi dla siebie duże korzyści w takiej strategii.

- W miastach regionalnych spotykamy się z nieco mniejszą konkurencją na rynku gruntów pod projekty mieszkaniowe. Wypracowany przez nas model biznesowy zapewnia pozostawianie marż w Grupie Murapol, wysoką efektywność kosztową oraz tempo prac zapewniające sprawną realizację przedsięwzięć - wylicza Nikodem Iskra, prezes Murapolu.

Deweloper ma w planach wejście do kolejnych mniejszych miast.

Poza największymi ośrodkami zamierza też inwestować Ronson.

- Ronson chce w najbliższym czasie mocno rozszerzyć swoją działalność w Szczecnie. Tam działki są jeszcze w miarę dostępne i relatywnie tanie – mówi Andrzej Gutowski.

Wbrew polityce proklimatycznej

Brak dostępnych gruntów w największych miastach powoduje rozlewanie się miast na obrzeża. I to jest trzecia droga. Tym czasem, jak zauważa Konrad Płochocki, jest to zjawisko niekorzystne dla środowiska.

- Obecnie na obrzeżach największych miast trwa wręcz masowa wycinka drzew w celu przygotowania gruntów pod zabudowę jednorodzinną – alarmuje wiceprezes PZFD.

Andrzej Gutowski zauważa, że deweloperzy, zwłaszcza ci aktywni na GPW są zmuszeni do wychodzenia na obrzeża miast, aby zapewnić spółce zyski.

- W Warszawie najbardziej rozwijające się obrzeża to przede wszystkim Bemowo. Choć i tam metro podbija coraz bardziej ceny do góry – podkreśla wiceprezes Ronsona.

Konrad Płochocki przypomina, że w czasie zmian klimatycznych i programu Unii Europejskiej Fit for 55, zmierzającej do zmniejszenia emisji dwutlenku węgla jest to zjawisko oddalające nas od celu. Zaznacza, że już w niektórych zachodnich miastach toczą się dyskusje na temat zakazu budowania poza miastami.

- Standardem staje się również wyprowadzanie ruchu samochodowego z centrów miast. Aglomeracje powinny być coraz bardziej zwarte, a także efektywne ekologicznie i kosztowo – podsumowuje Konrad Płochocki.

W największych metropoliach jest wiele do zrobienia. Gęstość zaludnienia w porównaniu do powierzchni jest bardzo mała w porównaniu z największymi miastami w Europie. Przykładowo w Warszawie gęstość zaludnienia wynosi 3,5 tys. osób/km kw. W Paryżu jest to 20,5 tys. osób/km kw, a w Barcelonie 20 tys. osób/km2. Warto zauważyć, że powierzchnia stolicy Polski już liczy 517 km kw, a powierzchnia Paryża i Barcelony jest niemal pięć razy mniejsza (odpowiednio 105 km kw. i 102 km kw.).

Weź udział w warsztacie online “Kontrakty budowlane”, 21 października 2021 >>

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Paulina Karpińska

Polecane