Do parku czy do galerii

opublikowano: 26-02-2018, 22:00

Na niektórych osiedlach i w mniejszych miejscowościach jest jeszcze przestrzeń na inwestycje

Atrakcyjne dla inwestorów instytucjonalnych są zwłaszcza duże, dominujące centra w największych miastach Polski (powyżej 400 tys. mieszkańców). Najwięksi rynkowi gracze chętnie mieliby je w swoich portfelach inwestycyjnych. Liczba takich obiektów handlowych na sprzedaż jest jednak bardzo ograniczona, ponieważ ich właściciele traktują je jako inwestycję długoterminową.

NIERUCHOMOŚCI: Obiekty typu convenience to dość specyficzny rodzaj inwestycji, ponieważ nie jest łatwo zbudować z nich portfel — mówi Przemysław Łachmaniuk, dyrektor w dziale rynków kapitałowych CBRE.
Zobacz więcej

NIERUCHOMOŚCI: Obiekty typu convenience to dość specyficzny rodzaj inwestycji, ponieważ nie jest łatwo zbudować z nich portfel — mówi Przemysław Łachmaniuk, dyrektor w dziale rynków kapitałowych CBRE. Fot. ARC

— Obserwujemy, że atrakcyjną inwestycją jest też zakup dominujących centrów w mniejszych miastach. Na przykład w 2017 r. uczestniczyliśmy w sprzedaży Galerii Słonecznej w Radomiu, kupionej przez czeski fundusz Reico. Ze względu na dominujący charakter tego obiektu osiągnęliśmy bardzo dobrą stopę kapitalizacji za tę nieruchomość — mówi Przemysław Łachmaniuk, dyrektor w dziale rynków kapitałowych w firmie CBRE.

Wymagające inwestycje

Ponieważ rynek dużych centrów w wielu miejscowościach wydaje się nasycony, widoczną tendencją stał się rozwój parków handlowych, które przyciągają klientów możliwością szybkich, wygodnych zakupów w drodze do domu — to tzw. formuła convenience. Ulokowane są blisko osiedli, mają parkingi koło wejścia do sklepów, wśród których znajduje się supermarket lub dyskont, sklep z butami, elektroniką, drogeria itp. — każdy z osobnym wejściem. Klienci przyjeżdżają tu po kilka potrzebnych rzeczy, a nie na kilkugodzinną wycieczkę.

— Część inwestorów zainteresowana jest inwestycjami w obiekty typu convenience. To dość specyficzny rodzaj inwestycji, ponieważ nie jest łatwo zbudować portfel takich obiektów. Deweloperom nieraz brakuje instytucjonalnego doświadczenia i w trakcie dogłębnych analiz pojawiają się problemy, np. możliwość wyjścia z umowy najmu przez najważniejszego najemcę — tłumaczy Przemysław Łachmaniuk. Stopy zwrotu dla najlepszych wielkomiejskich centrów handlowych wynoszą około 5 proc. CBRE przewiduje, że będą w dalszym ciągu spadały. Poza największymi miastami wynoszą 5-7 proc., a w małych parkach handlowych 8-9 proc.

— Pod względem stopy zwrotu małe parki handlowe są zatem atrakcyjne, ale wymagające — komentuje Przemysław Łachmaniuk.

Małe jest piękne

Jak podaje firma doradcza JLL, również na rynku gruntów inwestycyjnych widać zainteresowanie mniejszymi powierzchniami. W 2017 r. inwestorzy przy zakupie działek nierzadko byli gotowi obniżać przyjęte wcześniej kryteria dotyczące wielkości miasta czy liczby mieszkańców. Najważniejsze przy wyborze miejsca pozostawały niezmiennie: dokładna analiza konkurencji w sąsiedztwie, zainteresowanie najemców i strefa oddziaływania potencjalnego obiektu handlowego.

— Wzrost nasycenia powierzchnią handlową w największych miastach sprzyjał popytowi na grunty o wielkości 0,5-3 ha, umożliwiające budowę parków handlowych o powierzchni sprzedaży 6-10 tys. mkw., które uzupełnią ofertę dużych galerii i wypełnią luki na mapie handlowej Polski — zauważa Daniel Puchalski, dyrektor działu gruntów inwestycyjnych JLL. Również ceny gruntów tym bardziej maleją, im dalej od centrum i im mniejszy obiekt. Według JLL średnie ceny gruntów w Warszawie pod handel wielkopowierzchniowy w 2017 r. wynosiły 2-5 tys. zł/mkw., a pod parki handlowe i wolnostojące budynki handlowe już tylko 1,5-2 tys. zł/mkw. W innych miastach powyżej 400 tys. mieszkańców ceny takich gruntów wahały się między 0,4 a 1,2 tys. zł/mkw.

Stawiają na parki

Obiekty typu convenience to domena mniejszych deweloperów, którzy dostrzegli w tej niszy rynkową szansę. Zdaniem Agaty Czarneckiej, zastępcy dyrektora działu badań i analiz rynkowych CBRE, taka inwestycja oznacza większe ryzyko — w razie pogorszenia warunków ekonomicznych centra w miastach do 50 tys. mieszkańców mogą przestać przynosić zwroty. Tu już jest potrzebna dogłębna wiedza dotycząca miejscowych uwarunkowań, np. zwyczajów zakupowych mieszkańców. Dużo obiektów typu convenience ma Dekada — jest ich 11, a w 2018 r. mają powstać kolejne cztery. Ekspansję w tym segmencie zapowiadają też Napollo i Trei Real Estate, który ma już siedem parków i zapowiada budowę kolejnych co 1-2 miesiące.

— Sięgamy nawet do miast 20-tysięcznych, choć myślę, że można schodzić do jeszcze mniejszych miejscowości. W dużych miastach szukamy dzielnic, które są odizolowane od centrów z ich galeriami handlowymi przez odległość czy wąskie gardła komunikacyjne — opowiada Jacek Wesołowski, prezes na Polskę firmy Trei Real Estate.

Według Katarzyny Rzeteckiej, członka zarządu i dyrektor pionu inwestycji komercyjnych Napollo, koncept bazujący na bliskości i wygodzie, oferujący artykuły z kategorii codziennych, rozwija się prężnie i jest perspektywiczny.

Czynsz z poziomu parkingu

Co ciekawe, dla najemców ekspansja w parkach handlowych typu convenience może być równie dochodowa, co w największych miejskich centrach handlowych. Wybudowanie mkw. jest dużo tańsze, bo nie wymaga drogich gruntów, wielopoziomowych parkingów podziemnych ani architektonicznego przepychu. Nie ma też opłat serwisowych za utrzymanie wspólnych powierzchni, które w galeriachśródmiejskich urastają do kilkunastu euro za metr. Według BNP Paribas Real Estate w najlepszych obiektach handlowych w stolicy miesięczne czynsze wahają się między 110 a 130 euro/mkw. W stolicach regionów stawki w wysokiej klasy centrum na koniec 2017 r. wynosiły od 45 do 60 euro/ mkw. Według Jacka Wesołowskiego z Trei Real Estate, czynsze w parkach handlowych wynoszą od 8 do 20 euro/mkw., a zdaniem Aleksandry Wojdyły z Dekady, średnie w obiektach typu convenience Dekada to kilkanaście euro za mkw. plus opłaty eksploatacyjne w wysokości kilkunastu zł za mkw.

Zmierzch galerii?

Zdaniem Agaty Czarneckiej wzrost zainteresowania mniejszymi formatami: parkamii convenience, ulicami handlowymi, powierzchniami handlowymi i usługowymi w budynkach biurowych lub mieszkalnych nie oznacza, że nie ma już miejsca dla dużych centrów handlowych. Wszystkie wymienione obiekty spełniają inne potrzeby zakupowe, angażują innych inwestorów i przyciągają innych najemców.

— Po 10 latach od oddania Arkadii w Warszawie otwarto Galerię Północną, powstaje Galeria Młociny, w planach jest też Jupiter — duży obiekt przy ulicy Towarowej. Przez lata powstały nowe osiedla, nowe drogi i okazało się, że są możliwości działania nowych dużych obiektów — sumuje Agata Czarnecka.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Paweł Berłowski

Być może zainteresuje Cię też:

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / Do parku czy do galerii