Statystyki mogą wykazać, że w 2002 r. na warszawskim rynku biurowym wynajętych zostanie tyle samo lub więcej powierzchni niż w 2001 r.
Duże umowy najmu zdarzają się rzadko. Negocjacje zmierzające do zawarcia kontraktu na wynajęcie kilku tysięcy metrów kwadratowych powierzchni biurowej często ciągną się miesiącami. Tymczasem w ostatnim czasie sfinalizowano trzy gigantyczne umowy. Prawdę mówiąc to, że ich ogłoszenie zbiegło się w czasie to przypadek. Nie oznaczają one też wyraźnej poprawy sytuacji na rynku biurowym w Warszawie — co najwyżej zwiastują nadejście lepszych czasów.
Najbardziej spektakularną umową najmu (pod względem powierzchni) jest oczywiście wynajęcie przez BIG Bank Gdański około 13 tys. mkw. biur w budynku Reform Plaza.
Kolejnym dużym kontraktem było wynajęcie przez Wydawnictwa Szkolne i Pedagogiczne 5,5 tys. mkw. biur w obiekcie w Eurocentrum (budynek Alpha).
Ważną dla stołecznego rynku umową jest wynajęcie 5,5 tys. mkw. przez Microsoft. O ile w dwóch poprzednich przypadkach najemcy wybrali już gotowe obiekty, o tyle budynek Company House II dopiero powstaje i zostanie zbudowany specjalnie dla Microsoftu.
Jarosław Zagórski z Cushman & Wakefield Healey & Baker uważa, że ogłoszenie tych umów w tym samym czasie to zbieg okoliczności.
— To nie jest jakiś nowy trend na rynku. Umowy te nie oznaczają, że teraz agenci zaczną masowo podpisywać poważne umowy najmu. Mimo wszystko tej wielkości kontrakty to na polskim rynku rzadkość — mówi Jarosław Zagórski.
Jego zdaniem, najciekawsza jest umowa Microsoftu. Zwarto ją jeszcze przed wybudowaniem biurowca, co daje możliwość zaprojektowania powstającego obiektu według potrzeb przyszłego najemcy.
— Budynek będzie uszyty na miarę i w tego typu umowach upatrywałbym przyszłości rynku. Z jednej strony taki kontrakt jest korzystny dla dewelopera, bo minimalizuje ryzyko, z drugiej strony obiekt będzie projektowany pod potrzeby konkretnego najemcy. Jednak zawarcie takiej umowy jest możliwe jeśli najemca ma opracowaną strategię działania na kilka lat w przód — mówi Jarosław Zagórski.
Analitycy nieśmiało, ale jednak przyznają, że sytuacja na rynku biurowym stabilizuje się.
— Można powiedzieć, że idzie ocieplenie — mówi Jarosław Zagórski.
Paulina Górska z CB Richard Ellis uważa wręcz, że sytuacja nie jest zła. Jej zdaniem, wystarczy popatrzeć na wynajętą powierzchnię biurową w ostatnich latach w Warszawie.
— W 2000 r. wynajęto w stolicy 225 tys. mkw. biur i to był absolutny rekord. O kryzysie zaczęto mówić w 2001 r. kiedy to podpisano umowy na łączną powierzchnię 180 tys. mkw. Wielu analityków mówiło, że jest bardzo źle, bo w stosunku do 2000 r. wynajęto aż o 45 tys. mkw. mniej. Z naszych ostatnich obliczeń wynika, że w pierwszych III kwartałach 2002 r. wynajęto w Warszawie około 174,5 tys. mkw. — mówi Paulina Górska.
Może się więc okazać, że do końca roku 2002 przekroczona zostanie liczba 180 tys. mkw., a co za tym idzie będzie można ogłosić, że kryzys na rynku biurowym minął. Diabeł tkwi jednak w szczegółach.
Wszyscy są zgodni co do jednego — obecnie na rynku biurowym warunki dyktują najemcy. I nic dziwnego, skoro wskaźnik wolnej powierzchni biurowej w stolicy kształtuje się na poziomie 17,3 proc. (z obliczeń Jones Lang LaSalle wynika, że w centrum bez najemców znajduje się 16,2 proc. biur, a poza centrum 18,2 proc.). Skoro liczba wynajętych biur może nieznacznie wzrosnąć, to teoretycznie można spodziewać się spadku nie wynajętej powierzchni. Tymczasem wcale nie musi się tak stać. Wynika to z tego, że do wynajętych powierzchni wliczane są powierzchnie, które zostały wybudowane przez ich przyszłych użytkowników. W ten sposób, do powierzchni wynajętych, analitycy zaliczają np. biurowiec Agory liczący ponad 17 tys. mkw. czy budynek LOT-u o powierzchni 19 tys. mkw.
— Ujmujemy to w statystykach, ponieważ gdyby te firmy nie wybudowały własnych siedzib to poszukiwałyby biur na wynajem. Z tego samego powodu ujmujemy w statystykach umowy renegocjowane, a tych w 2002 r. zawiera się sporo — wyjaśnia Paulina Górska.
— O tym, czy na rynku nastąpiła wyraźna poprawa, będzie można podyskutować najwcześniej pod koniec I kwartału 2003 r. — podsumowuje Jarosław Zagórski.