Zakup drugiego domu za granicą nie jest już zarezerwowany tylko dla garstki najbogatszych Polaków — twierdzą eksperci.
— Dziś na transakcje decyduje się bardzo silna w Polsce klasa średnia. Wzrostowi popytu towarzyszy profesjonalizacja całego rynku. Oferta nieruchomości jest znacznie szersza, deweloperzy mają duże doświadczenie w budowie domów sezonowych, a wyspecjalizowane firmy zarządzające nieruchomościami pod nieobecność właścicieli stały się standardem. Istotnym czynnikiem wzrostu popytu jest także dostępność komunikacyjna. Rozbudowana siatka połączeń lotniczych sprawia, że podróż do domu w Hiszpanii, Portugalii czy Dubaju jest dziś szybka i wygodna. Także przeprowadzki międzynarodowe są dziś znacznie prostsze niż jeszcze dekadę temu. Rosną społeczności ekspatów, lokalne grupy wsparcia, szkoły językowe i infrastruktura dostosowana do obcokrajowców. To wszystko sprawia, że bariera wejścia w życie za granicą systematycznie maleje. Efekt jest taki, że kraje bezpieczne, słoneczne i dobrze skomunikowane drożeją i wszystko wskazuje na to, że nadal będą drożeć — mówi Joanna Czapska, prezeska agencji Partners International.
UE pierwszym wyborem
Największym zainteresowaniem inwestorów z Polski cieszą się tradycyjne kierunki śródziemnomorskie: Hiszpania, Portugalia i Włochy, gdzie procedury zakupu są przejrzyste, a ochrona prawna silna. Agnieszka Mikos, ekspertka ds. nieruchomości zagranicznych w Polkainwestuje.pl, zwraca jednak uwagę, że choć Hiszpania jest rynkiem dojrzałym, płynnym i przewidywalnym prawnie, to coraz mocniej reguluje najem krótkoterminowy, a ceny w topowych lokalizacjach są już bardzo wysokie.
— Przy złym wyborze nieruchomości realna rentowność może być niższa niż oczekiwana. Dlatego kluczowa jest selekcja projektu oraz bardzo dobra znajomość lokalnych regulacji lub wsparcie doświadczonego eksperta. Hiszpania nadal jest bezpiecznym rynkiem, ale nie jest już rynkiem łatwym ani tanim — mówi Agnieszka Mikos.
Pod względem progu wejścia łatwo inwestuje się w Albanii.
— Ceny w wielu miejscach są nadal niższe niż w Europie Zachodniej, jednak w ostatnich latach mocno wzrosły. Warto jednak podkreślić, że tempo wzrostu na tym rynku nie zawsze idzie w parze z rozwojem gospodarczym, poziomem infrastruktury czy wzrostem dochodów mieszkańców. Oznacza to, że fundamenty rynku mogą być słabsze, niż sugeruje to dynamika cen. Albania nadal jednak pozostaje rynkiem liberalnym i otwartym dla zagranicznych inwestorów. Nie ma zapowiedzi ograniczeń, jednak w krajach, gdzie ceny rosną szybciej niż dostępność mieszkań dla lokalnej ludności, w dłuższej perspektywie zawsze istnieje potencjalne ryzyko regulacyjne — ostrzega Agnieszka Mikos.
Zysk kontra bezpieczeństwo
Wysokie stopy zwrotu oferują również bardziej odległe rynki rozwijające się, takie jak Dominikana czy Oman.
— Trzeba jednak pamiętać, że wysokiej deklarowanej rentowności często towarzyszą mniejsza płynność przy odsprzedaży, wyższe ryzyko regulacyjne czy też zależność od koniunktury turystycznej. Najlepsza inwestycja zagraniczna to nie ta z najwyższą obiecaną stopą zwrotu, lecz ta dopasowana do strategii inwestora i jego akceptacji ryzyka. W Omanie inwestorów przyciąga stabilność, rozwój turystyki premium i możliwość zakupu nieruchomości przez cudzoziemców w wybranych projektach. Warto jednak pamiętać, że system podatkowy również tam ewoluuje, co pokazuje, że nawet stabilne rynki podlegają zmianom — mówi Agnieszka Mikos.
Joanna Czapska zwraca natomiast uwagę, że w niektórych krajach cudzoziemcy nie mogą kupować gruntów, a jedynie lokale w określonej formie prawnej.
— Przykładem jest Tajlandia, gdzie ziemia może należeć wyłącznie do obywateli, a obcokrajowcy nabywają zazwyczaj mieszkania w budynkach przy zachowaniu limitów udziału zagranicznego w danej wspólnocie. W niektórych państwach Azji zdarzają się także sytuacje, w których zakup wymaga zgody lokalnej wspólnoty lub władz, co znacząco wydłuża proces — mówi Joanna Czapska.
Szczególnej ostrożności wymagają także inwestycje na coraz popularniejszym Zanzibarze.
— Przemawia za nimi dynamicznie rosnąca turystyka — Zanzibar jest mocno promowany jako kierunek egzotyczny z bezpośrednimi lotami czarterowymi z Europy. Ma relatywnie niski próg wejścia w porównaniu do Karaibów czy części krajów Azji. Oferuje również wysokie deklarowane stopy zwrotu w inwestycjach resortowych — w materiałach marketingowych pojawiają się informacje o 8–12 proc. — mówi Agnieszka Mikos.
Brzmi atrakcyjnie, jednak potencjalny inwestor powinien zachować szczególną ostrożność.
— Zanzibar formalnie podlega pod Tanzanię. Cudzoziemcy nie nabywają klasycznej własności gruntu w europejskim rozumieniu. Najczęściej jest to tzw. leasehold, a więc długoterminowa dzierżawa, np. 33–99 lat. To nie jest wada sama w sobie, ale wymaga bardzo dokładnego audytu prawnego. Jest także ryzyko systemowe i polityczne. Tanzania jest krajem rozwijającym się — stabilność jest tam relatywna, a system prawny mniej przewidywalny niż w UE czy na Bliskim Wschodzie. Inna kwestia to płynność przy odsprzedaży — to nie jest rynek wtórny jak w Hiszpanii. Sprzedaż może trwać długo, a kupujących jest znacznie mniej. Kolejna trudność to uzależnienie od turystyki — rentowność zależy niemal wyłącznie od ruchu czarterowego, sytuacji geopolitycznej, sezonowości, kondycji operatora. Jeśli operator przestaje działać dobrze, inwestor zostaje z trudnym aktywem — mówi Agnieszka Mikos.
Osobom bez doświadczenia rekomenduje inwestowanie na rynkach dojrzałych i płynnych, nawet jeśli stopa zwrotu jest umiarkowana.
— Stabilność prawa, jasne regulacje najmu i silna infrastruktura często są większą wartością niż kilka procent wyższej rentowności — mówi Agnieszka Mikos.
Jej opinię podziela Joanna Czapska.
— Rentowność inwestycji często idzie w parze z większym ryzykiem, dlatego doradzamy bezpieczne inwestycje w rynki rozwinięte, bez ryzyka prawnego, o przewidywalnej koniunkturze. Z samego wynajmu zwrot może nie być wysoki, ale analiza długoterminowego wzrostu wartości nieruchomości pokazuje, że inwestycja staje się bardzo atrakcyjna — mówi Joanna Czapska.