W stolicy działa ponad 100 hoteli, ale przez kolejnych kilka lat pojawi się około 25 nowych. Według firmy JLL, jest to tyle, ile otwarto przez ostatnią dekadę. W 2019 r. zaplanowana jest premiera Hotelu Puro przy ul. Widok. Przy Rondzie Daszyńskiego powstaje jeden z czołowych projektów rynku nieruchomości komercyjnych w Warszawie, czyli The Warsaw Hub, w którym pokoje otworzą Holiday Inn Express sieci IHG (hotel ekonomiczny) i Crowne Plaza (wysokiej klasy hotel biznesowy).
2Również eksperci Walter Herz podkreślają wzmożony ruch na stołecznym rynku hotelowym. Od początku 2018 r. zasoby hotelowe miasta wzrosły m.in. dzięki otwarciu przy Krakowskim Przedmieściu luksusowego hotelu Raffles Europejski ze 106 pokojami, hotelu Krakowska Residence Grupy Arche z przeszło 350 pokojami, hotelu Renaissance Warsaw Airport z 225 pokojami, hotelu Hampton by Hilton Warsaw Mokotów ze 163 pokojami, hotelu ibis Styles Warszawa City przy ulicy Grzybowskiej.
— Warto również wspomnieć o nowych inwestycjach aparthotelowych na mapie stolicy — 165-pokojowym obiekcie Platinum Hotel&Residence w Wilanowie, 150-pokojowym obiekcie Grupy Arche — Hotel Poloneza, a także 311-pokojowym Varsovia Apartamenty Kasprzaka — mówi Katarzyna Tencza, dyrektor w dziale hotelowym Walter Herz.
Na początku 2019 r. gości powitać mają również hotel Four Points by Sheraton, który zaoferuje 192 pokoje, i hotel Vienna House ze 164 pokojami.
Najwięcej inwestycji o charakterze hotelowym w mieście realizowanych jest w Śródmieściu, na Mokotowie i Woli, gdzie znajdują się największe skupiska biurowe. Nowa oferta noclegowa w Warszawie jest skierowana przede wszystkim do klientów biznesowych.
Cena psuje obraz
Według Agaty Jandy, dyrektor ds. doradztwa hotelowego w JLL, obecność klienta biznesowego to silna i słaba strona warszawskiego rynku hotelowego. Silna, bo zapotrzebowanie na noclegi tym bardziej rośnie, im więcej firm otwiera siedziby w stołecznych biurowcach. Słaba, ponieważ nie jest zrównoważona przez turystykę. W rezultacie powstają hotele, które od poniedziałku do czwartku sprzedają noclegi np. po 100 EUR, a od piątku do niedzieli po 50 EUR, bo weekendowy popyt jest niższy. Z tego powodu średnioroczne ceny za pokój w Warszawie są niższe niż w wielu innych stolicach tej części Europy. W Warszawie, która jest biznesowym sercem regionu, średnia cena noclegu wynosi 76 EUR, a w stolicy Czech — 89 EUR.
— Praga ma idealne warunki. Odwiedzający korporacje wracają na weekend do domów, a na ich miejsce przybywa rzesza turystów. Podobnie podczas wakacji turyści zapełniają pokoje opuszczone przez ludzi biznesu — tłumaczy Agata Janda.
Zdaniem ekspertki JLL, polska stolica zmienia się, stając się powoli coraz bardziej atrakcyjna również dla turystów. Pojawiają się kolejne obiekty kultury (Muzeum Historii Żydów Polskich Polin, Centrum Nauki Kopernik), rewitalizowane są miejsca, mogące przyciągnąć odwiedzających miasto (bulwary wiślane, Centrum Praskie Koneser, Elektrownia Powiśle). Przydałaby się co prawda szersza oferta tzw. kultury wysokiej, która zachęca do odwiedzania Wiednia czy Londynu, ale ważny jest też wizerunek kreowany przez włodarzy miasta, którzy mogą silniej promować warszawską kulturę.
Ciągną w górę
Jak zauważa dyrektor z JLL, hotele wyższej kategorii narzucają przez swoją politykę konkurencyjną górny pułap cenowy, który działa jak szklany sufit. Chociaż podwyżki byłyby korzystne dla wszystkich — żaden pierwszy nie zaryzykuje bycia tym najdroższym. Dopiero pojawienie się na rynku nowego gracza, jakim dla Warszawy był otwarty w tym roku Raffles Europejski Warsaw, może stać się impulsem do wzrostu średniej ceny za nocleg w innych hotelach. Za noc ze śniadaniem w tym obiekcie, należącym do jednej z najbardziej luksusowych marek hotelowych świata, trzeba w Warszawie zapłacić co najmniej 300 EUR. Jak na polskie warunki to cena ogromna, ale w Londynie za taki standard trzeba byłoby zapłacić trzy razy więcej.
— Oprócz hotelu Raffles otwarto właśnie Hotel Warszawa rodziny Likusów na Pl. Powstańców Warszawy, a kilka ultraluksusowych światowych sieci już szuka miejsca w Warszawie — dodaje Agata Janda.
Czas zawirowań
Wzrost cen noclegów może być jednak zastopowany przez planowane liczne nowe otwarcia. Tym bardziej, że część sieci hotelowych zainteresowanych ekspansją w Warszawie działa według nowego na rynku modelu — zamiast umowy o zarządzanie, w której ryzyko ponosił głównie właściciel obiektu, pojawiają się umowy najmu, w których właściciel dzieli ryzyko z siecią. Nowy model zachęca deweloperów do śmielszych inwestycji w tym segmencie nieruchomości. Łatwiej mogą uzyskać kredytowanie, przedstawiając jako zabezpieczenie umowy najmu, łatwiej też znajdą chętnych na zakup nieruchomości inwestorów instytucjonalnych.
— Przewidujemy, że nowa fala podaży uderzy głównie w hotele niedoinwestowane i mniej dogodnie położone, aczkolwiek będzie miała również wpływ na wyniki finansowe hoteli w centrum. Ten efekt będzie jednak krótkoterminowy, bo potencjał hotelowy Warszawy jest bardzo duży i przewidujemy, że nowa podaż zostanie po kilku latach zaabsorbowana przez rynek. Pamiętajmy przy tym, że powstają też nowe źródła popytu związane z turystyką i rynkiem spotkań i nowe typy hoteli — komentuje Agata Janda.
Jako przykład podaje pierwszy hostel dużej międzynarodowej marki, którego obecność prawdopodobnie przełoży się na zwiększenie liczby wycieczek szkolnych do stolicy. Powstaje też dużo nowych hoteli lifestylowych dla jednej z najważniejszych grup turystów w ostatnich latach — millenialsów.
Nie ma strachu
— Mimo przewidywanych zawirowań na rynku apetyt deweloperów i inwestorów nie słabnie. Jeśli dziś inwestor zabezpieczy doskonałą lokalizację, to będzie ona pracowała na jego konto przez wiele lat. Ewentualne krótkoterminowe straty poniesione w początkowym okresie, a związane z ewentualną nadpodażą, będą zrekompensowane w długim czasie — mówi Agata Janda.
Dobrą koniunkturę hotelową w stolicy podkręca wzrastający apetyt inwestorów międzynarodowych. Niemiecki fundusz jest właścicielem Holiday Inn na Żelaznej, a brytyjski — Radisson Blu na Grzybowskiej. Sąsiadujący Westin jest w rękach katarskich. Warszawą coraz częściej interesują się inwestorzy, którzy tradycyjnie byli zainteresowani tylko dojrzałymi rynkami zachodnimi, ale teraz zaczynają dostrzegać hotelowy potencjał polskiej stolicy.