Najważniejsi gracze oceniają stan i perspektywy rynku
Rynek mieszkaniowy jest dziś tak skomplikowany, że — jak przyznają sami jego uczestnicy, pozostaje rozmawiać i obserwować rozwój sytuacji.
Kryzys na rynku nieruchomości jest u nas trochę łagodniejszy niż na rynkach zachodnich, czy wschodnioeuropejskich. Ceny mieszkań mogą spaść już niewiele. Rynek skurczy się, ale przy okazji oczyści z firm, które trafiły na niego trochę przypadkowo. A korzyści? Być może ten kryzys uświadomi władzom, że budownictwo mieszkaniowe powinno być jednym z priorytetów rządu.
Takie są podstawowe wnioski ze zorganizowanej przez redakcję "Pulsu Biznesu" debaty, w której wzięli udział przedstawiciele firm budowlanych, deweloperów, banków i pośrednicy w obrocie nieruchomościami. Zebrani rozmawiali m.in. o roli banków w finansowaniu inwestycji deweloperskich, skutkach programu "Rodzina na swoim", zagrożeniach czyhających na firmy działające w sektorze i prognozach jego rozwoju. Prezentujemy najciekawsze wątki dyskusji.
Czy branża odczuwa kryzys?
Zbigniew Malisz
Na tle wszystkich innych branż i gospodarki, branża nieruchomości, deweloperska a zwłaszcza budownictwo mieszkaniowe wypadają bardzo słabo. Mówi o tym wskaźnik giełdowy "Deweloperzy", mówią o tym spadające zyski i marże deweloperów, czy wstrzymywanie nowych inwestycji mieszkaniowych. Zawsze jest tak, że jeżeli dopada nas recesja, najpierw uderza w przemysł samochodowy, a następnie w nieruchomości, budownictwo i branże z nimi spokrewnione.
Kazimierz Kirejczyk
Pozostaje pytanie jak zdefiniować kryzys? Jeśli liczba rozpoczynanych inwestycji spada czterokrotnie, a sprzedaż — powiedzmy — trzykrotnie, to gdybyśmy byli piekarzami powinniśmy się powiesić. Żadna branża nie jest w stanie przeżyć bez głębokiego wstrząsu — czterokrotnego zmniejszenia skali produkcji. Jeżeli to nie jest kryzys, to co nim jest? Natomiast czym innym jest ocena jego skali. W Hiszpanii przez kilka lat budowano po 400, 500, 600, a potem ponad 700 tys. jednostek mieszkalnych rocznie. Dziś niesprzedanych mieszkań stoi tam ponad milion, a jeśli dodać do tego domy, które są w rękach prywatnych, to ta liczba dochodzi do 2 milionów. Podsumowując gotową, niesprzedaną produkcję deweloperów w naszym kraju, gdybyśmy ją ocenili na 50-60 tys., to dla takiego kraju jak Polska nie jest to żadna nadprodukcja.
Robert Chojnacki
Spadek popytu bierze się po części z czynników psychologicznych. W listopadzie, grudniu czy styczniu za kwotę równą różnicy pomiędzy wypłaconymi a wpłaconymi depozytami można by kupić 70 tys. mieszkań. A cała podaż na 8 największych rynkach łącznie z mieszkaniami nie wybudowanymi to około 35 tys. Oczywiście bardzo niewielka część tych pieniędzy może być przeznaczona na mieszkania…
Ważna jest także kwestia atrakcyjności oferty i ceny. Kiedy jakiś deweloper chce wysprzedać ze względów płynnościowych pakiet mieszkań, stosując dużą obniżkę, to taki pakiet jesteśmy w stanie sprzedać w ciągu tygodnia. Także klienci mają pieniądze i uruchamiają je, jeśli oferta jest atrakcyjna.
Wielu specjalistów uważa, że kryzys rozniósł się poprzez media. Moim zdaniem problem tkwi nie tylko w finansowaniu.
Wiktor Piwkowski
To daleko idące uproszczenie, że media spowodowały kryzys. Kieruję firmą budowlaną i my jesteśmy rodzajem barometru sytuacji w budownictwie. Co się u nas stało? W roku 2007 rozwój był gigantyczny, przyrost obrotów sięgnął 50 proc. W 2008 r. zatrzymaliśmy się na poprzednim poziomie. W 2009 r. z trudem poruszamy się na tym samym poziomie. Ta nasza stagnacja jest obrazem sytuacji rynkowej. Zatem jest faktem, nie tylko kwestią psychologii. Przykładowo, gdy odpisuję 100 mln zł amortyzacji rocznie i nagle ubywa mi 25 proc. obrotów, wówczas około 25 mln zł amortyzacji nie ma pokrycia i staje się dużym obciążeniem.
Polskie budownictwo mie-szkaniowe tkwi w głębokim kryzysie od przeszło 30 lat. Demograficzne potrzeby mieszkaniowe kraju to ponad 200 tys. mieszkań rocznie. My od lat lokujemy się z naszym budownictwem na poziomie 100 tys. mieszkań. W Polsce od 30 lat nikt nie potrafił sformułować programu tego budownictwa mieszkaniowego. Co gorsza planowanie przestrzenne zapędzono do lasu. Prawo nie nadąża za problemami branży, niczego nie oferuje.
Dlaczego banki nie finansują deweloperów? Jak zmienia się struktura mieszkaniowego rynku?
Maciej Molewski
Z jednej strony żaden deweloper nie ma wystarczającego kapitału, żeby samemu zbudować całą infrastrukturę i nieruchomość. Z drugiej —banki nie mogą brać na siebie ryzyka budowania czegoś, co nie wiadomo, czy się sprzeda. Jeśli chodzi o branżę deweloperską, nasza centrala we Frankfurcie zabroniła finansować deweloperów lata temu. W przypadku klientów indywidualnych po prostu robimy to samo od lat. Nasz bank praktycznie nie zmienił parametrów oceny ryzyka kredytowego klienta. Obecnie jesteśmy trzecim bankiem, jeżeli chodzi o hipotekę a tak naprawdę nic nie zmieniliśmy.
Zbigniew Malisz
Firmy budowlane odreagowały minirecesję w latach 2000-01 śrubując ceny wykonawstwa do granic możliwości. To się natychmiast przełożyło na cenę mieszkań. Jeśli chodzi o budownictwo jednorodzinne, faktem jest, że ma ono swój stały udział i jest to 50 proc., mieszkań budowanych w Polsce. Zaspokaja to potrzeby dużej rzeszy Polaków, jednak wciąż jest to szara strefa, jeśli chodzi o wykonawstwo, materiały budowlane. Dlatego gospodarczo ma małe znaczenie. Historycznie rzecz biorąc od roku 1990 i 1991 systematycznie spada udział budownictwa spółdzielczego, zakładowego, socjalnego — do tego stopnia, że obecnie przy stałym udziale budownictwa jednorodzinnego deweloperzy mają 48 proc. udziału w rynku.
Czy państwo powinno włączyć się w pomoc branży? Czemu ma służyć program "Rodzina na swoim"?
Zbigniew Malisz
Państwo powinno się wtrącać do budownictwa, bo o tym mówi konstytucja. Powinno wprowadzić takie regulacje, żeby potrzeby mieszkaniowe obywateli zostały zaspokojone. Natomiast nie powinno robić populistycznych i mało efektywnych posunięć, takich jak ładowanie pieniędzy podatników w nieefektywne budownictwo. Swego czasu ulga budowlana spełniła swoją rolę, teraz jest już przeżytkiem. Przypomnę, że pomiędzy depozytami a udzielonymi kredytami jest przepaść wynosząca ponad 80 mld zł. Dla nas jest to informacja, że jeżeli ma być lepiej, to na pewno nie poprzez proste posunięcia, bo banki nie odblokują akcji kredytowej, gdyż nie mają na to środków.
Jeśli zaś chodzi o program "Rodzina na swoim" (RNS) to regulująca go ustawa powinna zostać znowelizowana. Jeżeli mamy pobudzić budownictwo ze skutkiem pozytywnym dla budżetu, to RNS powinien objąć wyłącznie rynek pierwotny, bo generuje ono więcej miejsc pracy niż rynek wtórny.
Robert Chojnacki
Pytanie czemu ma służyć RNS? Jeśli ma zaspokajać potrzeby mieszkaniowe, powinien objąć rynek wtórny, ponieważ nabywca często znajdzie tu mieszkanie, które bardziej mu odpowiada, bo jest tańsze niż nowe na rynku pierwotnym. Jeśli RNS ma służyć wspieraniu gospodarki, wtedy rzeczywiście powinien się ograniczyć do rynku pierwotnego.
Zbigniew Malisz
RNS dotychczas z pewnością nie zaspokaja potrzeb ludzi najuboższych, trafia do niższej klasy średniej. Bo ludzie najubożsi i tak nie mają środków, aby kupić mieszkanie w ramach tego programu. Dlatego proponujemy, aby trochę przemodelować tę ustawę na bardziej progospodarczą. Jeśli są jakieś zdefiniowane środki, to wykorzystajmy je do pobudzenia gospodarki. Nasza propozycja jest taka, żeby nadać temu charakter antycykliczny. Aby te dopłaty pojawiały, się kiedy pieniądz jest droższy, a zanikały gdy pieniądz robi się tańszy. Przypomnę, że wskaźniki pokazujące liczbę mieszkań na tysiąc mieszkańców czy na rodzinę są w Polsce znacznie niższe niż średnia europejska. W Polsce mamy 320 mieszkań na 1000 obywateli, podczas gdy średnia europejska wynosi 400.
Proponujemy też poszerzyć RNS także o tzw. singli.
Aleksander Skirmuntt
Tak naprawdę mówi się o tym programie dopiero od 6 miesięcy, czyli od momentu, kiedy utrudnił się dostęp do banku. Wcześniej kredyt we franku szwajcarskim w każdym banku był tańszy niż program RNS, który dotyczy tylko kredytów złotowych.
Kazimierz Kirejczyk
Budownictwo mieszkaniowe w Polsce nie jest i nigdy nie było priorytetem dla żadnego rządu. Deweloperzy nie walczą o modyfikację RNS, bo uważają, że jest to najlepsze narzędzie.
Tymczasem jest to jedyne narzędzie, które można zmodyfikować. Wprowadzenie nowej ustawy o budownictwie zajmuje bowiem średnio połowę cyklu koniunkturalnego, typowego dla tej branży. Sprawia to, że jeżeli Sejm się budzi, żeby zacząć prace nad ustawą, to kończy ją i wprowadza w życie wtedy, kiedy jest najmniej potrzebna. Kiedy nie potrzeba nam zwiększania podaży, to się chwalimy, że udało się zlikwidować pozwolenia na budowę. W tej chwili nie ma żadnego znaczenia, czy je zlikwidujemy, bo ostatni problem, jaki mamy, to niedobór podaży. A jeżeli teraz Sejm zajmie się wspieraniem popytu, to za 4 lata, gdy znów będziemy mieli górkę popytową, rząd zafunduje nam wspaniałą ustawę z dopłatami.
Robert Chojnacki
Niezależnie od tego, jaki będzie program wspierania budownictwa sytuacja deweloperów, czy nabywców poprawi się wraz z poprawą ogólnej sytuacji gospodarczej.
Polska jest trzecim od końca krajem w Europie po Albanii i Słowacji, jeśli chodzi o nasycenie mieszkaniami na jednego mieszkańca. Ta luka jest zlikwidowana w ten sposób, że ludzie wynajmują mieszkania czasami po 4-5 osób. Kiedy spadła sprzedaż, w październiku i listopadzie 2008 r., ożywił się ruch na rynku wynajmu. To wynik ogólnej sytuacji gospodarczej. Jeżeli klient obawia się utraty pracy, to jemu RNS nie pomoże, bo w ogóle będzie unikał zaciągania kredytu i zdecyduje się na wynajem mieszkania. Z kolei, jeśli mamy klienta na wynajem, to znajdzie się instytucjonalny inwestor, który kupi mieszkania nawet pakietowo, żeby je wynajmować. Tutaj jednak pojawiają się inne problemy i dyskusja o zliberalizowaniu ustawy o wynajmie.
Kiedy skończy się kryzys? Czy ceny mieszkań będą jeszcze spadać?
Aleksander Skirmuntt
Ceny jeszcze mogą spaść. Sytuacja jest taka, że klient może poczekać z kupnem mieszkania, a deweloper nie bardzo, bo proces budowlany trwa i w pewnym momencie trzeba te mieszkania sprzedawać. W tej chwili właściwie we wszystkich projektach obniża się ceny i te obniżki o 15-20 proc. już nastąpiły, a następne 15 proc. rabatu można dostać, jak się przyjdzie do dewelopera. Sądząc po tym, że wciąż sprzedaje się niewiele mieszkań, spadek cen będzie postępować dalej i trudno powiedzieć, kiedy osiągnie dno. Może po wakacjach?
Kazimierz Kirejczyk
Moim zdaniem, to nie jest istotne, czy my jesteśmy w tej chwili na dnie, czy nie. Najistotniejsze jest to, że poza tą debatą niewiele jesteśmy w stanie zrobić. Nie mamy wpływu na to, co się dzieje w sektorze bankowym. Banki nie mają płynności. Nie mają też mechanizmu zapewniającego dopływ długoterminowych środków do systemu kredytów hipotecznych i dlatego liczbę udzielanych kredytów hipotecznych będą zwiększały stopniowo, małymi krokami. A żaden dekret Ministra Finansów tego nie zmieni. Banki nie będą finansować deweloperów, dopóki nie zmieni się istotnie sytuacja w branży. Najpierw uruchomią środki na kredyty hipoteczne, żeby stopniowo wykupić pulę mieszkań, poczekają, aż połowa deweloperów ucieknie z branży, rentowność przedsięwzięć wzrośnie do 25 proc. i wtedy zaczną udzielać kredytów na te nieliczne inwestycje, które będą wtedy gotowe do sfinansowania.
Nabywcy natomiast będą czekać, aż się okaże, że dno cenowe jest już za nami, bo każdy chce kupić mieszkanie kiedy cena jest najniższa, ale zwykle nie trafia w ten właściwy moment. Dlatego, kiedy wszyscy będą chcieli kupić to najlepsze mieszkanie, takich mieszkań już nie będzie i ceny zaczną powoli wędrować w górę. Smutne jest to, że to wszystko będzie się działo na rynku skurczonym co najmniej o połowę. Pewien potencjał tego rynku zostanie zmarnowany i za parę lat znowu będziemy musieli zaczynać od początku, bo w pewnym momencie nie dogadaliśmy się, że ten potencjał warto chronić.
Wiktor Piwkowski
Bardzo wysoki przedstawiciel rządu zapytał mnie, co zrobić z budownictwem mieszkaniowym. Wraz z innymi specjalistami z branży udzieliliśmy następującej odpowiedzi: po pierwsze — państwo powinno uznać problem mieszkania za problem bytu narodowego. Po drugie — musi stworzyć kompleksowy program rozwiązania tego problemu. Po trzecie trzeba uregulować planowanie i zagospodarowanie przestrzenne, żeby wiadomo było, jak kształtować wielkie powierzchnie pod zabudowę, a po czwarte — należy wypracować system inwestowania i budowania non-profit, czyli budowania dla siebie, a nie na sprzedaż.
Zbigniew Malisz
W najbliższym czasie na rynku może zapanować marazm. A czy ceny spadną? Projekty które zostały już zrealizowane, zawierają takie elementy kosztowe, których nie da się zbić. W zasadzie można je tylko sprzedać ze stratą. Natomiast, jeżeli inni uczestnicy rynku — właściciele gruntów i firmy budowlane — zmniejszą swoje oczekiwania cenowe, to mieszkania będą tańsze.
Robert Chojnacki
Teraz niebezpieczne jest to, że rządy niektórych państw nieodpowiedzialnie się zadłużają. Może przyjść taki moment, że tych obligacji amerykańskich czy niemieckich nie będzie miał kto kupić i wówczas niezależnie od tego co, zrobi nasz rząd, dotknie nas — mniej lub bardziej — druga fala kryzysu. Mimo wszystko najbardziej prawdopodobny wydaje się scenariusz powolnego wychodzenia z obecnej sytuacji.